Sobran pisos por todos los lados, hay compradores también pero nadie se pone de acuerdo en los precios. En este cóctel entran las entidades financieras pisando fuerte con una cartera de inmuebles que lastran sus cuentas y no saben exactamente si comérselos, venderlos o regarlarlos como decían los promotores.
Sólo entre las entidades financieras, podemos encontrar como mínimo, más de 20.000 inmuebles disponibles en venta ahora mismo, pero en total deben contar con muchos más. Si le sumamos el parque de las grandes promotoras, el stock disponible puede sobrepasar las 150.000 unidades.
Un mecanismo bueno para desbloquear el sector sería posibilitar fórmulas de leasing inmobiliario para los nuevos compradores. Pero un leasing con unas características especiales.
- Se pacta un precio de venta, se le aplica un contrato a 20 – 30 años y se paga mensualmente una cuota por un importe igual que si fuese una hipoteca o un alquiler. Este contrato tiene tipo fijo y no se supedita a oscilaciones en los tipos de interés.
- Se posibilita la rescisión de ese contrato de leasing para cambiarlo por otro en otra ciudad u otro en la misma de mayor importe, mediante un acuerdo previo de valoración entre las partes. Con este sistema, se eliminan las trabas principales a la movilidad laboral de jóvenes sin perder el acceso a la vivienda.
- Este contrato también se puede transmitir, pero con una constancia expresa de las cantidades entregadas. Aquí se reduce sustancialmente el factor especulativo que pesa sobre la vivienda.
- Para que este punto sea efectivo y cree un contrato atractivo, se deberían contar con inmuebles disponibles por toda la geografía, punto que no es imposible a día de hoy.
- En caso de impago, a los tres meses estás en la calle y has perdido todas las cantidades entregadas. Lanzamiento judicial directo sin pasar por la casilla de salida.
- Por otra parte, para facilitar el acceso a la vivienda de jóvenes, se pueden diseñar contratos escalables con pagos progresivos en el tiempo, cuotas fijas, cuotas a la baja… Vamos, a gusto el consumidor.
- A vencimiento del contrato, podrás ejercitar la opción de compra oportuna y se adquiere la propiedad plena del inmueble.
- Para ponerle la guinda, se aplica una deducción especial en IRPF sobre las cantidades satisfechas si has cambiado el contrato de leasing por motivos laborales.
Para llevar a cabo el invento, hay que reformar la legislación vigente relativa a los contratos de arrendamiento financiero obviamente, puesto que en la actualidad no se pueden llevar a cabo muchas de las cuestiones expuestas, principalmente el leasing para vivienda habitual y la posibilidad de rescisión sin pérdida por ejemplo.
Evidentemente, este tipo de sociedades de leasing deben ser getionadas por fondos de inversión inmobiliarios, bien por sociedades de leasing creadas por entidades financieras ad-hoc. Por ideas que no sea, pero creo que sería un mecanismo para desbloquear el sector en estos momentos y de paso dar acceso a la vivienda a mucha gente que la necesita.
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