Decir que el mercado de alquiler en España no pasa por un buen momento sería una obviedad, por lo que quizá deberíamos optar por afirmar que las perspectivas son... peores de lo esperado.
Ante esto, la implementación de nuevas regulaciones que buscan proteger a los inquilinos (y, a menudo, se olvidan de los propietarios), puede estar desincentivando todavía más la escasa oferta de vivienda en alquiler. Una situación que ha hecho empeorar la crisis habitacional del país.
Limitar el alquiler vacacional
Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, se ha observado una reducción significativa de alquileres y un aumento en los precios.
Según el portal Idealista, la oferta de alquiler permanente ha caído un 15 % solo en el último año, mientras que los alquileres temporales han aumentado casi un 56 %, y ya representan el 11 % de la cuota de mercado.
En pocas palabras, la oferta cae a mínimos y los precios siguen subiendo.
La tesitura, nada halagüeña, todavía puede encontrar algún varapalo extra, tras el anuncio de Sumar para regularizar los alquileres y modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con el objetivo de perseguir el uso fraudulento de contratos temporales que esquivan las regulaciones.
La iniciativa trataría de limitar la duración de los contratos de alquiler temporal a seis meses y obligar al arrendador a especificar la causa de dicha temporalidad, buscando priorizar los contratos de alquiler permanente y dar mayor seguridad a los inquilinos.
Las principales propuestas de la medida, que, por ahora, no ha prosperado debido al cambio de perspectiva de Junts, son que los contratos de alquiler sean, por defecto, de duración indefinida, como ocurre con un contrato de trabajo, incrementar el IVA a los alquileres turísticos (hasta el 21 %), con el objetivo de desincentivar este tipo de alquiler y liberar más viviendas para uso residencial, y establecer mecanismos de control de precios en zonas tensionadas, donde la demanda supere significativamente a la oferta, con el fin de evitar la especulación.
Las propuestas han generado un profundo debate. ¿Se está tratando de proteger a los inquilinos desoyendo a los propietarios? ¿Podría incluso tener efectos negativos en la oferta de viviendas disponibles para alquiler?
Combatir... ¿la especulación?
Si nos fijamos en el panorama de la ciudad condal, todo indica que puede combatir la especulación, pero también acabar con la poca oferta disponible. El Ayuntamiento de Barcelona, que ha implementado políticas para frenar los precios del mercado inmobiliario, no parece haber obtenido (por ahora, al menos) el resultado esperado.
El alcalde Jaume Collboni ha anunciado la suspensión progresiva de licencias para pisos turísticos hasta 2028, con el objetivo de devolver 10.000 viviendas al mercado residencial. Además, se ha propuesto equiparar los precios de los alquileres de temporada con los de alquiler habitual para evitar que los propietarios eludan las regulaciones existentes.
Inquilinos y propietarios
En los últimos meses, el Sindicat de Llogateres (Sindicato de Inquilinos e Inquilinas) han convocado manifestaciones para exigir que la vivienda deje de ser un negocio especulativo. Durante el 2024, se realizaron movilizaciones para tratar de rebajar los alquileres y dar mayor seguridad a los inquilinos, y se han programado nuevas marchas para el próximo 5 de abril bajo el lema: "Abaixem els lloguers, acabem amb el negoci de l'habitatge" (Bajemos los alquileres, acabemos con el negocio de la vivienda).
Y es que alquilar es una actividad de riesgo.
— El Gato Relato (@gatorelato) February 10, 2025
El propietario pone gran parte de sus ahorros en un piso para que lo use un desconocido.
¿Quien pretende que lo haga sin protegerse?
Y si no está protegido ante lo básico (los impagos) huirá del mercado. Cómo es normal.
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Acciones que reflejan el descontento social ante la escalada de precios y la falta de acceso a vivienda asequible. Hoy, en España, hay un 33 % menos de vivienda para alquiler permanente, un 75 % menos en Barcelona y entre un 46 % (Madrid) y un 31 % (Zaragoza) en muchas otras capitales de provincia.
A todo ello, se suma una subida del precio del alquiler del 11,8 % anual en enero y una media superior a los 13 euros por metro cuadrado. Una medida que va camino a duplicarse en Madrid y Cataluña (19,1 euros/m²) y sigue creciendo en Baleares (17,9 euros/m²). Por descontado, esta media queda muy por debajo de los precios que puedes encontrar en el interior del área metropolitana.
Sin vivienda pública
Mientras se implementan medidas para controlar los precios y condiciones del alquiler, se observa una carencia de políticas que protejan y fomenten la participación de los propietarios en el mercado de alquiler.
Una desprotección que ha llevado a que muchos propietarios opten por mantener sus viviendas vacías debido al temor a la ocupación ilegal y a la percepción de una legislación que no les ofrece garantías suficientes. Según las últimas estimaciones, se estima que un 9,3 % de los pisos están vacíos en Barcelona.
Hay más. Según datos del INE que recogía El País: 75.500 de un total de casi 809.000 están vacías en Bareclona. Un 2 % tiene un uso muy bajo, un 6,9 % esporádico y el 83,9 % es de uso habitual." En Málaga, se calculan otras 150.000 viviendas vacías; más de 200.000 en Alicante, 187.000 en la Comunidad de Madrid y 163.000 en A Coruña, entre otras regiones, apunta El Español de los censos.
Además, la escasez de vivienda pública agrava la situación. La falta de una oferta obliga a una mayor competencia en el mercado privado, elevando los precios y dificultando el acceso a una vivienda digna para amplios sectores de la población.
El centro de análisis (think-tank) económico social Funcas defiende que es necesario un equilibrio en la regulación que proteja a los inquilinos sin desalentar a los propietarios, además de una inversión significativa en vivienda pública para aliviar la presión sobre el mercado privado.
Si alquilas tu casa tienes un 3,36% de posibilidades de tener un inquilino moroso.
— El Gato Relato (@gatorelato) February 10, 2025
Las posibilidades de no poder echarlo ni con orden de desahucio son del 2,03%
Ningún propietario quiere ser el escudo social.
Y las consecuencias las pagan también los inquilinos
Dentro hilo..
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Hoy por hoy, la crisis del alquiler en España se percibe como un problema complejo que requiere soluciones integrales. En este sentido, si bien es esencial proteger a los inquilinos de prácticas abusivas, también es crucial ofrecer garantías y beneficios a los propietarios para incentivar la oferta de viviendas en alquiler.
Una apuesta por la construcción y disponibilidad de vivienda pública, como ha propuesto el PSOE, podría llegar a equilibrar el mercado, pero los tiempos pesan. Por ahora, la presión sobre el sector privado es altísima, y este ha respondido cerrándose en banda. Y no podemos decir que no sea una maniobra previsible.
Foto: AFP