La burbuja inmobiliaria y su origen en el impuesto de transmisiones

Jose Antonio Avellaneda ha publicado un post muy clarificador sobre el origen del impuesto de transmisiones, su justificación histórica y la repercusión que tiene sobre el precio de la vivienda y la burbuja inmobiliaria . El ITP tiene un porcentaje real sobre el 7% del valor de transmisión como detonante de la burbuja inmobiliaria al forzar el incremento de precio.

La tesis que expone Avellaneda es clara: desde el año 93, el IPC se ha movido en porcentajes inferiores al 5%, con lo cual recuperar el coste de adquisición invertido en una vivienda, sin contar con la financiación ajena y resto de gastos asociados al comprador implica esperar al menos un año y pico para materializarlo.

Ejemplo numérico: Coste de adquisición 100. Le sumamos 7% de ITP y automáticamente mi vivienda pasa a valer un 7% en coste de adquisición. Si a este valor le incrementamos el resto de gastos asociados como son corretajes inmobiliarios, notaria y registro, el incremento de valor es de un 10% (aproximadamente), justo en el momento de la compra. Si a esto le sumamos la velocidad de transacción de viviendas, tenemos el origen perfecto para la burbuja inmobiliaria.

Entendamos por velocidad de transacción el número de veces que cambia un inmueble de propiedad y requiere un incremento porcentual del 10% en el coste de adquisición para no vender a pérdida. Suponiendo que vendemos a beneficio cero, el precio final de una vivienda vendrá dado por la expresión siguiente, la cual se corregirá también con el efecto inflacionario de los años transcurridos:

Precio Final = Precio Inicial* (1 + %Tasas impositivas)^numero transacciones

Como vemos, si las tasas impositivas son mucho mayores que la inflación, como viene ocurriendo en los últimos 15 años, eliminando el factor especulación tenemos un aumento exponencial de precio marcado por el propio número de transacciones.

Si a la ecuación anterior le añadimos los gastos financieros asociados, le aplicamos un pequeño porcentaje de beneficio en las ulteriores transmisiones e intentamos cubrir al menos los gastos impositivos, por cada operación de compraventa tenemos la siguiente expresión:

Precio Venta = Precio compra(1 + %Tasas impositivas + Gastos financieros + (IPC + Beneficio))^número transacciones

En este punto, conviene mirar al pasado para explicar algunos factores:

• Una persona cambia al menos dos veces de vivienda en el transcurso de su vida.
• La demografía ha aumentado en rotundo invirtiendo los flujos migratorios desde el año 98, acelerando el mercado inmobiliario.
• El propio mercado ha condicionado la traslación de precios en unidades homogeneas. Si mi vecino ha vendido por 100 y yo pedía 80, mi inmueble pasa a valer 100, con lo cual aún existiendo un número de transacciones pequeño, el efecto se traslada al total de la oferta, sea de primera construcción o ulteriores transmisiones.
• La única forma de haber parado la burbuja habría pasado por disminuir los costes de adquisición por debajo del IPC, léase ITP, notarios, registros y plusvalías, desde antes del año 2000.

• Trasladar los costes íntegros de la transmisión al vendedor. Aunque se incrementen los precios, este incremento es puntual en el primer cambio de sistema de costes. A partir de la segunda transmisión se rompe la curva exponencial de aumento de precio por transmisión.

Como vemos, la salida de la crisis inmobiliaria requiere un cambio en los sistemas impositivos que la gravan junto con un cambio del diseño tributario que le afecta. En la situación actual, el mercado inmobiliario sólo se reactivará si se presentan algunos de los siguientes factores:
• Tasas elevadas de inflación, a ritmo de dos dígitos que diluyan el impacto tributario.

• Subida repentina de los tipos de interés a niveles por encima del 5% y mercado laboral con tasas de desempleo por encima del 17%, generando el desbloqueo de precios mediante venta a pérdida.

No pinta bien el panorama, ni para una reactivación ordinaria ni para un ajuste que devuelva a la construcción el peso específico justo que debe tener dentro del sistema productivo.

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