La crisis desatada por el COVID-19 ha tenido impacto en gran parte de los sectores de la economía española. Las previsiones económicas de la Comisión Europea indican que para este ejercicio veríamos una caída del PIB del 9,4%, líder entre los países desarrollados y solo superadora por la debacle italiana de un 9,5%.
El entorno empresarial está sufriendo seriamente. Ya hemos visto como Arcelor Mittal, Alcoa y Nissan han anunciado recientemente el cierre de sus respectivas fábricas, afectando ah una cuantiosa plantilla. Pero esto es solo la punta del iceberg, lo cierto es que si analizamos los datos de la Seguridad Social, vemos que se han dado de baja un total de 133.757 empresas, contabilizando el mes de marzo y el mes de abril (el cómputo de mayo aún no está disponible).
Las empresas han visto imposible gestionar su estructura de costes ante el hundimiento de la demanda y por ello, los registros actuales señalan que tenemos las mismas empresas que en el año 2001.
Durante este estado de alarma, para muchas empresas, los ERTEs realizados no han sido suficientes para gestionar sus cuentas, también intervenían otros factores de costes pero de carácter fijo, siendo el más relevante el pago del alquiler del local comercial. El sector de la hostelería está viviendo un golpe como nunca antes se había visto.
Y sobre esta cuestión vamos nos centramos seguidamente, pues ha nacido una necesidad en los últimos meses de acometer una inmediata renegociación de los alquileres para gran parte de los locales comerciales, debido a que el escenario que se han encontrado antes y después del estado de alarma no tienen nada que ver en términos de facturación.
¿Qué medidas ha realizado el Gobierno español en el mercado del alquiler para locales comerciales?
Durante estos meses el Gobierno español ha impulsado algunas medidas destinadas específicamente en el mercado del alquiler. Lo vimos con el Real Decreto Ley 15/2020 del 21 de abril, que buscaba modificar aquellas obligaciones contractuales entre el arrendador y el arrendatario.
Este decreto tenía de carácter obligatorio para los grandes tenedores que tenían locales comerciales arrendados por una superior a 1.500 metros cuadrados. Con esta medida, se producía una discriminación entre los diferentes tipos de arrendador. No eran las partes, sino una instancia superior la que regulaba los contratos.
Podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
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Estos grandes propietarios han tenido que elegir entre dos opciones. Una reducción del 50% de los ingresos del alquiler durante el estado alarma y los siguientes pagos mensuales insuficiente para compensar la situación de vulnerabilidad, o bien, una moratoria sobre el pago de los ingresos del alquiler con el mismo periodo que la anterior opción.
El aplazamiento se lleva a cabo sin penalización ni capacidad de devengar intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
¿Y para el resto? Cuando el arrendador no era un gran tenedor, y si no había pacto entre las partes, el Real Decreto dice que se podrá servir de la fianza para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades. Y sobre está fianza, deberá reponerse en un plazo que no sea inferior a un año o en el plazo de vigencia del contrato si es inferior un año.
Pero aquí nos encontramos que la norma puede ser muy confusa porque parece dar a entender que la aplicación de la fianza exige de acuerdo entre las partes, cuando la realidad viene dado si el arrendatario previamente lo has solicitado.
A pesar del uso de la fianza, con la intensa caída de la actividad económica, veremos cuál es la capacidad de las empresas, en menos de un año, para reponer esa fianza que recordemos equivale a dos mensualidades. Para muchos, no queda otra alternativa que renegociar las cuotas del alquiler.
Sentarse a renegociar
La renegociación del alquiler es la alternativa necesaria en un escenario económico lleno de dificultades e incertidumbre en el horizonte que terminará beneficiando a ambas partes si se ejecuta.
En primer lugar, existen diferentes tipos de inversores inmobiliarios que pueden ser propietarios de un espacio comercial, y entre estas características las más extendidas son la posición de efectivo, la tolerancia al riesgo y la capacidad de soportar una reducción el alquiler.
La inversión en bienes inmuebles es, generalmente, popular para los grandes fondos de inversión y, también, para pequeños ahorradores porque proporcionan ingresos estables y útiles para hacer frente a sus obligaciones o planificación financiera de su vida.
Aquellos activos inmobiliarios que son propiedad de grandes fondos de pensiones, generalmente están más enfocados en la realización de los pagos, incluso que fueran parciales, es decir, priorizan la liquidez más inmediata.
Otros inversores propietarios de edificios buscan informar periódicamente el valor de sus activos y la rentabilidad de los ingresos. Estos inversores priorizan la alta rentabilidad y les preocupa más el nivel general de los pagos que la puntualidad de los mismos. Este tipo de inversores normalmente están menos dispuestos a la negociación aunque es más probable que acepten fórmulas de aplazamiento.
No obstante, hoy en día estos propietarios se encuentran en una posición que podemos calificar como difícil porque tienen una gran dificultad valorar las propiedades inmobiliarias, en un momento en el que el bajo nivel de transacciones imposibilita la valoración de los activos. Esto pone bajo presión la gestión de la rentabilidad de los ingresos de una manera efectiva.
Otros propietarios tienen prioridades diferentes. Por ejemplo, los family offices, que se centran en el largo plazo, pueden ser más flexibles en el trato con los inquilinos para conservar las propiedades. En cambio, algunos promotores inmobiliarios tienen una perspectiva mucho más a corto plazo.
Los pequeños negocios están prácticamente en un modo supervivencia ante la caída de la facturación y es muy posible que no se pueda hacer frente a los pagos de los alquileres y por ello se debería tratar de renegociar el contrato de arrendamiento existente lo antes posible. Lo más ventajoso para las partes es cuanto antes, reformular el contrato. El negocio puede sobrevivir y el arrendador puede seguir generando flujos de efectivo.