Hoy, festivo en toda España, puede ser un buen día para analizar con un mínimo detalle la ley andaluza antidesahucios. En su momento, y sólo con la comunicación de la consejera andaluza adelantamos en el blog nuestras primeras impresiones. Hoy toca ver cómo se ha plasmado legalmente dicho anuncio.
De todos modos, conviene recordar que el tema de las expropiaciones es sólo uno de las medidas introducidas por la ley, que también persigue el mantenimiento de viviendas vacías, por ejemplo, aunque eso posiblemente sea objeto de otro post. En todo caso, y antes de seguir leyendo, convendría que haríais vuestra propia lectura de la ley, en esencia de la Disposición Adicional Segunda.
La declaración de interés social
El primer apartado de la DA 2ª declara el interés social de la cobertura de necesidad de vivienda de las personas en especiales circunstancias de emergencia social incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria. Se trata de una cita literal del precepto, donde ya se empieza ver un cierto barroquismo en la descripción, pero es lo que tiene forzar las situaciones, que luego es difícil. Ya llegaremos.
La razón de ser del arranque de este precepto es que la legislación expropiatoria exige la necesidad de una previa declaración de utilidad pública o de interés social. Pues bien la norma andaluza establece esa declaración.
Es curioso como dicha declaración sienta un cúmulo de discriminaciones que pudiesen resultar inconstitucionales. Por ejemplo, para empezar, cuando se olvida de los auténticos desahuciados, los inquilinos en un contrato de alquiler. Recordemos que el término desahucio es únicamente aplicable, en sentido estrictamente jurídico a los mismos, y aquí la ley lo usa para referirse a personas que, técnicamente, no son desahuciados (lo que se lleva a cabo es un lanzamiento tras una ejecución hipotecaria).
Vemos cierta falta de rigor jurídico, que puede ser normal en los medios o al hablar en términos coloquiales, lo cierto es que da que pensar al encontrársela en un texto jurídico. En el fondo uno entiende que es así debido a que la Junta lo que le mueve es lo que le mueve, y el derecho no va a ser un impedimento para lograrlo.
Por tanto, la primera discriminación es la que establece una cobertura privilegiada del uso de la vivienda, la de los ex-propietarios, frente a la de los -ex-inquilinos. Por unos la Junta se va mojar, aunque ya veremos que no tanto como parece, a los otros les dicen que su cobertura de vivienda no es de interés social...
Pero es que recordemos que existen discriminaciones también a la hora de determinar quién se va a ver afectado por la expropiación, y es que los mencionados procedimientos que desencadenarán las expropiaciones han de ser instados por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales resulte adjudicatarios alguno de ellos.
Por tanto, si el procedimiento deriva de una ejecución hipotecaria, pero quien lo insta es una empresa ordinaria, un particular, una Administración Pública, etc, no hay expropiación. Y tampoco la habrá si el que se adjudica el inmueble no esta entre los que hemos citado en el parrafo anterior, por ejemplo un subastero o un vecino que pasaba por allí. Supongo que los departamentos legales y de activos inmobiliarios de la banca pueden estar trabajando por este punto. Me refiero tanto para intentar anular la ley ante el TC, como para diseñar operaciones que hagan que esta no les pueda afectar (y si nos llemos el párrafo alguno ya entenderá a qué merefiero).
Sinceramente, uno aquí lo que observa es que se busca perjudicar a un único colectivo, a un segmento, a la banca. No se hasta qué punto esta disposición legal pasará el filtro constitucional, pero pocas normas más discriminatorias he conocido. Y todo ello sin entrar en el debate que inspira el resto de la norma respecto a si se invaden las competencias del estado al legislar sobre el contenido esencial del derecho de propiedad, materia reservada al mismo.
¿Quién puede ser beneficiario?
El decreto establece los siguientes requisitos para que los beneficiarios se puedan acoger al decreto:
- La vivienda que se ejecuta debe ser la residencia habitual y permanente, siendo la única vivienda en propiedad de cualquiera de los que convivan en ella
- Deben ser los propietarios y deudores hipotecarios. Esto de deudores hipotecarios, si se interpreta estrictamente excluiría de la medida a aquellos que son avalistas o hipotecantes no deudores, que curiosamente suelen ser los casos más sangrantes, algo que ya nos debe sonar.
- El lanzamiento pueda generar una situación de emergencia o exclusión social. Es decir, carne de informe de los trabajadores sociales públicos, que ya sabemos que difícilmente va a ser negativo.
- La ejecución hipotecaria ha de ser consecuencia del impago de un préstamo concedido para adquirir vivienda habitual. Claramente, si se ha usado para financiar una pyme, a la calle, o si se ha hipotecado la vivienda habitual para comprar una segunda residencia, etc. Más dudoso es que ocurriría si la finalidad es mixta, y se han incluido en la financiación muebles, coches, vacaciones, etc...algo no infrecuente.
- Que las condiciones económicas de la persona hayan sufrido un importante menoscabo, al multiplicarse la carga hipotecaria sobre los ingresos de la familia en al menos un 1,5 y suponer un mínimo de un 30% de los mismos.
- Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere el 3 del IPREM, es decir 532,51x3
Si le damos una vuelta a los requisitos, por un lado entiendo que se añaden nuevos colectivos a los que inicialmente considerábamos discriminados (es lo que ocurre con las políticas intervencionistas, van sembrando agravios por donde pasan). Y por otro, ofrecen una serie de recovecos, de matices, etc, para convertir esto en un auténtico semillero de pleitos, en una suerte de maelström de inseguridad jurídica.
¿Qué se expropia?
Os recomiendo la lectura de este post de ¿Hay derecho? para entender el alcance la pregunta de este apartado. Y es que la ley habla de expropiar el uso temporal de la vivienda por un máximo de tres años, pero este concepto, jurídicamente queda un tanto difuso, tal y cómo se explica en los comentarios del post.
¿Se expropia el usufructo?, ¿el uso en el sentido civil?, ¿la habitación? La respuesta que le demos a esta pregunta puede llevarnos a consecuencias indeseada por los promotores de la ley, como que se pueda ceder a terceros y cobrar por ello. Otro tanto ocurre con la indeterminación respecto a los débitos con la comunidad de propietarios o los impuestos municipales.
Pero es que, además, el optar por una u otra categoría nos llevaría a distintas valoraciones en el justiprecio de la expropiación tal y como veremos a continuación.
Una vez más, y van unas cuantas, desde el derecho Público se inventan una serie de nuevos derechos reales que no es que ya no encajen en el modelo del Derecho Privado clásico, es que no siquiera son capaces de ubicarlos en ramas públicas como el propio Derecho Tributario.
Quedemonos con lo del uso temporal de la vivienda, por un periodo máximo de tres años, después del cual el uso ha de revertir a los propietarios, es decir, al banco o a su filial. Claro que, como bien decía la consejera, se trata de ganar tiempo para diseñar una algún tipo de medida expropiadora o similar definitiva, ya desde el Gobierno de la nación y con la potencia de fuego fiscal y normativa que ofrece éste.
¿Quién paga la fiesta?
Toda expropiación ha de tener un justiprecio, una indemnización. La norma se remite a la legislación general y sectorial en materia de expropiaciones forzosas (aunque entro nosotros, inclusi desde posiciones amigas hay quien considera que se invade competencialmente dicha legislación). Esta remite a la normativa fiscal del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales:
- Si consideramos que lo que se ha expropiado es un usufructo, sería un 2% anual del valor de los bienes, es decir un máximo de un 6%.
- Si asimilamos lo que se expropia a un derecho de uso y habitación, el 75% de cantidad anterior, es decir un máximo de un 4,5%.
Esto es lo que ha de pagar la Administración al expropiado. Llegado este punto, el debate girará a la hora de determinar el valor del bien sobre el que aplicar dichos porcentajes. Respecto a estas controversias, conviene señalar dos puntos:
- La norma establece que se trata de expropiaciones urgentes, de carácter excepcional, lo que se traduce, frente a la norma general en un primero te lo quito y luego ya te lo pagaré.
- En caso de discrepancia entre la propuesta de la Administración y las pretensiones de los expropiados, se acude a las Comisiones Provinciales de Expropiación, cosa que debería poner a temblar a cualquier expropiado dada la naturaleza absolutamente parcial de estos órganos.
Si bien la Junta es la que abona el Justriprecio este debe ser pagado a la misma por los beneficiarios. Lo que ocurre es que se establece un máximo de un 25% de los ingresos familiares. Más allá de este importe, es la Junta la que se hace cargo del mismo.
Y aquí conviene tener claro que la propia norma reconoce que esta sujeta disponibilidades presupuestarias, y que el límite de gasto en este proyecto son los intereses a percibir por las fianzas de los arrendamientos y contratos de suministros que han de depositarse en la junta. No he sido capaz de encontrar la partida exacta, pero después de leerme los presupuestos, y tendiendo en cuenta cifras agregadas de intereses y depósitos y fianzas entiendo que la partida será escasa, muy escasa.
En resumen...
Creo que ya os podéis hacer una idea sobre mi valoración de la norma:
- Desde un punto de vista técnico me parece un pequeño desastre: se inventan nuevos derechos reales, es susceptible de ser declarada inconstitucional por diversos motivos e incluso en el apartado 15 de la disposición adicional Segunda esta redactado de tal manera que alguno pudiera pensar que no afecta a los procedimientos que se inicien a partir de la entrada en vigor de la ley, a pesar de que está claro, por las manifestaciones de sus impulsores, de que no es así.
- Desde una óptica de fondo, es una vuelta de tuerca a la s políticas intervencionistas que han llevado a este país, y más concretamente a Andalucía, a la situación a la que se encuentra. ese si, una vuelta de tuerca hipócrita, pues son conscientes, ahora si, de sus limitaciones financieras, por lo que, en el fondo, esta muy cerca de ser un bluff publicitario a mayor gloria de la consejera, pagado eso sí, con dinero público.
¿Estoy siendo muy negativo? Es que estoy hasta el gorro de patadas hacia delante, del patapúnpaarriba clementiano, políticos listos que se inventan leyes para tapar desaguisados que ellos mismos han creado, y a los que el luego el TC acaba poniendo en su sitio. Eso si, nos da igual, ya que lo que nos mola son los campechanos.
Más información | Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, Rebelión En El Blog Salmón | Déjà vu expropiatorio, de Cataluña a Andalucía, ¿Se sumarán más comunidades a las expropiaciones "temporales"?, Exprópiese Sr. Griñán, exprópiese