Un año después del inicio de la pandemia y de las cuarentenas y confinamientos en occidente es posible que nos preguntemos, ¿es buena idea invertir en el sector inmobiliario? Hablando de sector inmobiliario como algo más amplio que invertir en vivienda, algo que ya hemos tratado específicamente. Puede ser invertir en suelo urbanizable, naves industriales, constructoras, Socimis, agencias inmobiliarias, etc.
Invertir en este momento en el sector inmobiliario puede que sea una gran idea, especialmente si hemos apostado por aquellos tipos de inmuebles que son ganadores, pero también puede que esto cambie y lo ideal es invertir en los inmuebles perdedores ya que dejarán de serlo en poco tiempo. Bienvenidos a una época de grandes oportunidades, bajo gran incertidumbre.
Oficinas y locales ¿perdedores?
Empecemos por los edificios de oficinas. En 2020 se inició el mayor experimento global del teletrabajo, la mayoría de los trabajos que podían hacerse a distancia pasaron a hacerse desde casa. Las empresas abordaron con miedo la situación, pero se dieron cuenta que en pocos días pasó a ser factible que buena parte de la plantilla estuviera trabajando en remoto.
Parece muy claro que las oficinas no van a morir, las empresas seguirán teniendo sedes, también que muchos trabajadores van a querer volver a la oficina, aunque sea parcialmente. Esa es la clave, parcialmente. Porque si antes era necesario tener puestos de trabajo para todos los trabajadores, parece que a la vuelta se va a optar por un modelo flexible en el que se vaya a la oficina dos o tres días a la semana, con lo cual las empresas van a necesitar menos metros cuadrados. Se habla de que las empresas van a reducir su necesidad de espacio en un 30%.
El siguiente punto es lo que nos hemos acostumbrado a la compra por comercio electrónico, y a comer más en casa mediante la entrega a domicilio. Es posible que aquí tengamos a otro perdedor, así como los centros comerciales que mueven mucha gente.
Logístico, industrial y residencial unifamiliar ¿ganadores?
Ese impacto en los bienes inmuebles no se está viendo tan negativamente en el suelo industrial y logístico. Al haberse interrumpido cadenas de distribución y abastecimiento, los fabricantes van a valorar más el almacenamiento y menos el Just in time como señaló Deloitte. Tener acceso a un stock abundante para no parar la producción y poder seguir vendiendo, se pone de nuevo como algo útil. Además tras la escasez de los suministros, es posible que se opte por tener una base industrial más flexible en los distintos países.
Por otro lado, el sector residencial y especialmente las viviendas unifamiliares se están quedando como las ganadoras de este cambio. De media las ventas de este tipo de viviendas se han incrementado en un 24,9%. Da igual que hablemos de Sevilla o de Madrid, la demanda de este tipo de viviendas se ha incrementado en un momento en el que ha disminuido la demanda en general de viviendas. La vivienda tipo más demandada cuentan las inmobiliarias, es de tres dormitorios con terraza.
Pros: oportunidades
El mayor pro a invertir ahora en el sector inmobiliario son las oportunidades que se pueden ver en el mercado. Por ejemplo los fondos de inversión están comprando hoteles con hasta un 45% de descuento, aunque el descuento más habitual es de entre un 20 y un 25%. La reducción de precios está siendo de unos 90.000 euros a 70.000 por habitación. En Mallorca el precio por habitación en la pre-pandemia estaba en 120.000 euros en hoteles de cuatro estrellas.
Estas oportunidades no están disponibles sólo para grandes inversores al contrario de lo que pueda parecer, también existen oportunidades para pequeños y medianos inversores en viviendas pequeñas poco adecuadas para pasar otro confinamiento, como ya comentamos en su momento. Corriendo riesgos, obviamente.
Además el sector inmobiliario ha resistido, de hecho la actividad aunque se paró durante el confinamiento, se ha reactivado bastante tras el mismo. Hay quien cree en el sector que una vez pasada la pandemia, el optimismo levantará el consumo de nuevo y habrá una recuperación económica rápida que volverá a animar la compraventa de inmuebles. Incluso se opina que la recuperación será mejor que en la crisis de 2008.
Contras: incertidumbre
El mayor contra que tenemos ahora es la incertidumbre. Estaríamos apostando a que la pandemia va a acabar, que la economía se va a arreglar y a que las vacunas funcionan, se distribuyen e inoculan a buen ritmo, a que protegen contra las distintas variantes de la enfermedad y a que su efecto permanece en el tiempo (de momento sólo sabemos que sigue siendo eficaz seis meses después).
Además no sabemos cuánto tiempo va a durar la situación actual, ni cuándo habrá un porcentaje suficiente de la población vacunada. Hay expertos que hablan de que en 2024 acabará la pandemia. También está el objetivo de la UE de tener al 70% de la población vacunada a final de verano. Es decir, el fin de la crisis puede estar a la vuelta de la esquina, o puede que le queden años.
De hecho se entiende que a partir de ahora los contratos de alquiler van a incluir clausulas para que la Covid19 u otra pandemia, puedan ser renegociados o que haya condiciones especiales en el mismo. Los arrendatarios van a querer trasladar la incertidumbre a los arrendadores, lo que es normal.
Pregunta a los lectores, ¿creen que es un buen momento para invertir en el sector inmobiliario o creen que es un mal momento? ¿Dónde creen que están las mejores oportunidades para el pequeño inversor?
En El Blog Salmón | Así ha afectado el covid al precio de la vivienda en España, Así debería ser el mix renta fija y renta variable en una cartera a largo plazo
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