Recientemente ha aparecido en algunos medios el lanzamiento por una entidad financiera de una hipoteca que se beneficia de las bajadas de tipos de interés pero que no sube la cuota en caso de subida de tipos de interés. En un momento en el que la subida de las cuotas hipotecarias se debate en las franjas más vistas de la programación televisiva, ¿es este producto la solución que necesitamos?
En realidad este producto financiero no resuelve tanto la adquisición de vivienda como podría parecer por un lado, ni tampoco protege frente a los vaivenes de los tipos de interés como podría parecer por otro. De hecho tengo dudas de que sea la opción más ventajosa, salvo para ciertos casos de uso.
La hipoteca variable de cuota fija
Lo primero es que este tipo de hipotecas no son nuevas, ya se ofrecían por algunas entidades financieras en la primera década del siglo. De hecho es posible encontrar una guía de la Caja Rural de Albal que ya los considera en su comparativa de tipos de hipotecas.
Lo que nos dirán es que se trata de una hipoteca cuya cuota permanece siempre igual, independientemente de que suba o baje el valor del Euribor. ¿Cuál es la diferencia entonces frente a una hipoteca fija de toda la vida? Que la duración de la hipoteca se extiende o se reduce dependiendo de los tipos de interés. Es decir, que en vez de aumentar la cuota, aumentará el número de meses o años que estaremos pagando la vivienda.
Esto es parecido al funcionamiento de las tarjetas de crédito “revolving”. En estas, el titular paga una cuota fija cada mes, independientemente de la cantidad por la que se endeude. Cuánto más grande es la deuda, más tardará en devolverla, y más intereses acabará pagando al final. La diferencia es que con las tarjetas de crédito el tipo de interés suele estar fijado (no indizado al Euribor) y la deuda aumenta o se reduce según lo que consuma el titular. Con la hipoteca la deuda no debería aumentar, sólo los intereses aplicados y el plazo a devolverla.
¿Por qué optar por esta opción y no por una hipoteca a tipo fijo? Bueno, tiene dos ventajas. La primera es que obtenemos un tipo de interés de partida más parecido al de una hipoteca variable que al de una fija (aunque algunos dudan de su competitividad comparado con otras ofertas de hipotecas variables en el mercado) y la otra ventaja es que nos podríamos beneficiar de una posible bajada de tipos de interés con un plazo más corto del pago a la hipoteca.
La desventaja es que ante una subida de tipos de interés, lo que veremos es que se incrementa el plazo de devolución, podríamos encontrarnos con que hemos estado pagando la cuota un año y en la revisión se incrementa el plazo en dos. No me queda claro que sus ventajas superen sus inconvenientes. Adicionalmente, debido a que la vida del deudor no es infinita, debería haber un límite a lo que se pueda extender en plazo el pago de la hipoteca.
Ahora, pensemos en algo ¿qué sucede si los tipos suben tanto que con la cuota hipotecaria se convierte en sólo intereses o que no cubre los intereses? Tengamos en cuenta que en España hasta hace relativamente poco hemos pagado hipotecas al 5 e incluso al 9% de interés. Pues en ese caso tenemos tres opciones que podrían pasar (la entidad financiera no lo detalla):
- Por muy “blindada” que esté la cuota la cuota subirá, después de haberse incrementado el plazo de devolución de la hipoteca.
- Existe un Swap u otro tipo de cláusula que limita el tipo de interés, de modo que no podría subir de cierta cantidad.
- La cuota no sube y no existe ningún contrato o clausula, pero lo que sucede es que en cada cuota se incrementa la deuda que tenemos con la entidad financiera.
Creo que ninguna de estas posibilidades es deseable. Me da la sensación de que la prensa no se ha planteado mucho las consecuencias que puede tener esta hipoteca ante un escenario desfavorable para el deudor.
Esta hipoteca, al igual que si cogemos una a tipo variable tradicional tiene sus riesgos. Hemos comentado que tal vez lo mejor sea lo que no nos solemos plantear: coger una hipoteca a tipo fijo con comisión de subrogación baja, y renegociarla o transferirla a otra entidad si hubiera una bajada de tipos de interés significativa.
Caso de uso interesante
No queriendo solo criticar el producto lanzado en un mundo tan poco innovador como es el de las hipotecas, si quería comentar un caso para el que me puede parecer un producto más interesante. En caso de que compramos para alquilar con el objetivo puesto en el cashflow de la operación, de rentabilizar el dinero. ¿Por qué? Porque si no nos interesara tanto ser dueños de la propiedad sino tener un flujo constante de efectivo, esto nos podría permitir obtener ciertos ingresos mensuales. En caso de que aumentase el plazo, no nos importaría porque lo que buscamos es tener un beneficio recurrente tras restar unos gastos al ingreso que tendríamos con el alquiler.
En este caso no nos importaría tanto que aumentara el plazo de devolución, ya que lo que buscamos es una renta mensual positiva. No obstante, no me queda claro si es factible por parte de la entidad financiera contratar este producto para una vivienda de alquiler y no sólo una primera vivienda.
Pregunta a los lectores: ¿les parece un producto financiero atractivo?