Hace unos meses anunciábamos que si tenías hipoteca a tipo variable había que empezar a hacer simulaciones, pues los tipos iban a subir y rápido. En ese momento el BCE todavía mantenía los tipos al 0%, pero ya había anunciado que los subiría 25 puntos básicos en julio y seguramente otra vez más en septiembre.
Pues bien, no íbamos mal encaminados: finalmente los subieron en 50 puntos básicos y luego en 75 puntos básicos en la subida más alta de la historia del BCE. Los tipos están ya en el 1,25% y todavía somos los que tenemos los tipos más bajos de occidente. Las hipotecas a tipo variable van a subir y mucho.
¿Hasta dónde llegarán los tipos?
Lo primero que podemos hacer para ver hasta dónde llegarán los tipos es mirar a nuestro entorno. La Fed de EEUU los tiene en el 3% (ayer mismo subieron los tipos 75 puntos básicos). El Reino Unido en el 1,75%. Suecia en el 1,75% (después de una subida esta semana de 100 puntos básicos). Australia en el 2,35%. Y todavía siguen subiendo. En definitiva, la zona Euro va por detrás y le queda por subir.
El Euribor a 12 meses, que realmente es el indicador al que van referenciadas las hipotecas y que recoge las expectativas del mercado, ya va por el 2,3% en su tasa diaria. La media mensual de agosto (último dato publicado y la referencia real de las hipotecas) está en el 1,249% pero la media provisional de septiembre ya supera el 2%. En diciembre de 2021 estaba en el -0,5%.
Pero estos datos, que parecen espectaculares, no son nada comparados con lo que puede venir. La inflación ronda el 8% y en algunos países, como España, supera el 10%. Por tanto no sería raro que los tipos de interés lleguen al 4-5% y si la inflación persiste incluso más. Por ello no sería raro ver un Euribor en el entorno del 4-6%, como hace 15 años. En EEUU las hipotecas ya superan el 6%, como en 2008, así que no sería raro ver algo similar en Europa.
Así aumentarán las hipotecas
Veamos unos cuantos ejemplos de lo que podría significar el aumento de cuota hipotecaria estos incrementos del Euribor. Vamos a tomar como referencia una hipoteca a tipo variable de Euribor + 1% (las hay mejores pero piden vinculaciones) y a 30 años de duración. Y distintos capitales. Y vamos a ver cómo habría quedado la cuota en diciembre del año pasado, como estaría hoy y como estará con el Euribor al 3, 4, 5 y 6%.
| Hipoteca 100.000 euros | Hipoteca 200.000 euros | Hipoteca 300.000 euros | |
|---|---|---|---|
| Euribor -0,5% (diciembre 2021) | 299,19 euros | 598,38 euros | 897,57 euros |
| Euribor 2% (septiembre 2022) | 421,60 euros | 843,21 euros | 1.264,81 euros |
| Euribor 3% | 477,42 euros | 954,83 euros | 1.432,25 euros |
| Euribor 4% | 536,82 euros | 1.073,64 euros | 1.610,46 euros |
| Euribor 5% | 599,55 euros | 1.199,10 euros | 1.798,65 euros |
| Euribor 6% | 665,30 euros | 1.330,60 euros | 1.995,91 euros |
Como podemos ver un Euribor al 6% (lo que implicaría una hipoteca al 7%) genera una cuota hipotecaria de más del doble de lo que se tendría en diciembre de 2021. En el caso de un capital pendiente de 300.000 euros estamos hablando de un incremento de más de 1.000 euros.
Hay algunos matices, claro. Lo primero es que estas subidas afectan principalmente a las hipotecas recientes, pues una hipoteca que tiene 10-15 años de vida ya tiene menos capital por amortizar y los incrementos de tipos afectan menos. También es cierto que existen hipotecas a tipo variable con clausulas techo, por lo que habría que mirar si hay algún límite del tipo de interés que nos pueden llegar a aplicar.
¿La solución?
Lo hemos presentado recientemente, la mejor solución es cambiarse ya a una hipoteca a tipo fijo. Aunque los bancos no la promocionan se pueden encontrar todavía, y aunque el mejor momento fue hace unos meses, desde luego ahora mejor que dentro de seis meses.
Eso sí, hay que negociar con tino las clausulas, pues es importante dejar la puerta abierta a renegociar de nuevo por si los tipos vuelven a bajar. Esto requiere tiempo y esfuerzo, pero es imprescindible si no queremos que la economía familiar quede completamente rota.