La regulación del precio del alquiler en Cataluña, en vigor desde abril de 2024 en 140 municipios declarados zonas tensionadas, ha generado un impacto directo en el mercado: los precios han bajado.
Sin embargo, este éxito parcial viene acompañado de una consecuencia esperada y ahora confirmada: la caída en el número de viviendas disponibles para el alquiler tradicional.
A casi un año de la aplicación de la Ley de Vivienda, los datos revelan una doble realidad. Por un lado, el objetivo de aliviar la presión sobre los precios ha comenzado a cumplirse, especialmente en grandes ciudades como Barcelona y Girona.
Por otro, el mercado ha reaccionado con una notable contracción de la oferta, y muchos propietarios están optando por salidas alternativas, como el alquiler de temporada o la venta directa de sus inmuebles, para evitar las exigencias normativas.
Un dato positivo sí, pero con matices
Según datos del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), el precio del alquiler en los municipios regulados cayó un 3,7% entre abril y diciembre de 2024, pasando de una media de 911 a 878 euros mensuales.
En Barcelona, el descenso fue más significativo: un 6,4%, bajando de 1.193 a 1.117 euros al mes. Ciudades como Gironaregistraron una caída aún más pronunciada, del 16%, lo que demuestra el efecto real de la medida en áreas con tensiones previas en el mercado.
Estas cifras han sido celebradas por el Govern, la ministra de Vivienda Isabel Rodríguez y el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, quienes destacaron el carácter estabilizador de la norma. En palabras de la ministra, “la Ley de Vivienda funciona” y debe servir como modelo para otras comunidades.
El problema de fondo es la contracción de la oferta
El descenso de precios ha venido acompañado por una fuerte reducción en el número de nuevos contratos de alquiler. En los municipios regulados, el saldo trimestral de contratos firmados pasó de 6.244 a 2.401, una caída del 61%. En el caso de Barcelona, el desplome fue aún más evidente: de 1.946 a apenas 416, lo que representa casi un 80% menos.
A su vez, el número total de contratos en estos municipios bajó de 29.648 a 23.461. Este fenómeno evidencia que, si bien alquilar es más barato, encontrar una vivienda disponible es ahora mucho más difícil, y en algunos casos, prácticamente imposible para ciertos perfiles de inquilinos.
Desde el sector inmobiliario, critican que la regulación ha provocado que muchos propietarios “no quieran problemas” y prefieran vender sus viviendas o recurrir a otros modelos de alquiler más flexibles.
Un aumento del 45% en contratos de corta duración
Una de las consecuencias más visibles ha sido el crecimiento del alquiler de temporada, una modalidad que queda fuera de la regulación y que ha crecido un 45% en 2024. Muchos propietarios optan por este modelo para mantener precios más altos y eludir las limitaciones legales, firmando contratos de menos de un año.
Aunque esta categoría representa menos del 15% de los nuevos contratos registrados, se estima que la cifra real podría ser mucho mayor, ya que muchos de estos contratos no se formalizan oficialmente.
En respuesta, la ministra Rodríguez ha recordado que España fue el primer país en aprobar un decreto específico para regular los alquileres de corta duración, en línea con la normativa europea. Y ha recordado ante los medios de comunicación que el registro obligatorio de este tipo de alquileres estará operativo a finales de junio, lo que permitirá sancionar a quienes incumplan la ley.
Más municipios se suman, pero Madrid resiste
Actualmente, la regulación ya se aplica en más del 90% de la población catalana y se prevé que siga extendiéndose. Comunidades como Navarra, el País Vasco, Galicia o Canarias ya están trabajando en declarar nuevas zonas tensionadas. Sin embargo, otras como la Comunidad de Madrid se resisten, a pesar de la presión de varios ayuntamientos.
Mientras tanto, desde el Ayuntamiento de Barcelona se insiste en que la ciudad no ha perdido oferta de viviendas, defendiendo que la caída de precios y el mantenimiento de contratos firmados son señales de que la regulación funciona. Sin embargo, los datos del Incasòl y las voces del sector cuestionan esa afirmación y apuntan a una retirada progresiva del mercado del alquiler tradicional.
Un equilibrio complejo entre protección y sostenibilidad
La consejera de Territorio, Sílvia Paneque, ha defendido que la regulación logra un “equilibrio entre el respeto al interés patrimonial y el derecho a la vivienda”, y ha reconocido el trabajo del Govern anterior en implementar esta medida compleja. Pero a medida que pasa el tiempo, se hace evidente que controlar los precios sin garantizar una oferta suficiente puede agravar el problema de acceso a la vivienda, en lugar de solucionarlo.
El reto ahora será encontrar fórmulas que permitan proteger al inquilino sin desincentivar la participación de los propietarios en el mercado regulado. Y aunque limitar los precios puede ser un primer paso, no es suficiente si no se acompaña de incentivos, seguridad jurídica y una política integral que aumente el parque de viviendas en alquiler.