El Congreso de los Diputados ha aprobado la nueva ley hipotecada presentada hace 1 año por el Ministro de Economía del PP.
Esta nueva ley va a tratar de proteger a los consumidores en 3 diferentes aspectos: evitar desahucios, abaratar la amortización de la hipoteca y obligar a los bancos que paguen los gastos de formalización.
Además, establece que no es obligatoria contratar productos vinculados a la hipoteca, sino es una opción.
Nos podemos preguntar: ¿Cuáles son las medidas incluidas en la nueva ley hipotecaria? ¿Qué medidas se han quedado fuera en esta nueva ley?
¿Qué modificaciones han sido introducidas en la nueva Ley hipotecaria?
La nueva Ley hipotecaria entrará en vigor en España con el objetivo de seguir la normativa europea 2014/17/UE y proteger a los clientes que solicitan hipotecas.
Desde que el Gobierno del PSOE comentó que la nueva ley estaba preparándose, en Noviembre de este año, hasta llegar a ser aprobada durante esta semana, se han introducido diferentes modificaciones.
El primer cambio es que las entidades bancarias van a pagar todos los gastos de hipoteca excepto la tasación. Es decir, que la nueva ley hipotecaria obligará a las entidades financieras hacer frente a los gastos de la formalización de hipotecas, excepto la tasación.
Por lo tanto, las entidades bancarias deberán pagar los gastos de notario, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La gran pregunta es si esto va a ser un ahorro para los futuros clientes de préstamos hipotecados, y lo más probable es que las entidades bancarias lo trasladen a las hipotecas a través de un aumento de los tipos de interés.
La tasación de los inmuebles, al ser un servicio que aporta al usuario con el objetivo de avalar el préstamos hipotecario, debe correr a cargo del solicitante, según establece la nueva Ley hipotecario.
Mayor protección para los usuarios en caso de los desahucios
Hasta este momento, las entidades bancarias puede ejecutar el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios si los clientes no pagan 3 cuotas. La nueva Ley hipotecaria da una mayor protección al cliente ampliando los meses de cuotas impagadas de la siguiente manera:
- Durante la primera mitad del contrato se debe producir un impago de cuotas que alcance el 3 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales. A partir de este momento, se puede ejecutar el desahucio.
- A partir de la segunda mita del contrato se debe producir un impago que alcance el 7 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 15 cuotas mensuales. Se da un mayor margen dado que el cliente lleva más tiempo pagando su préstamo hipotecario, por lo tanto, es el esfuerzo ha sido mayor.
El texto definitivo de la nueva Ley hipotecario no incluye la dación en pago como vía para proteger a los clientes con problemas de pago. Esta ley no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio, y si tendrá retroactividad para el resto de clientes.
Para el cliente de los préstamos hipotecarios será más barato el pago anticipado
La ley actual establece una comisión por amortización anticipada de 0,5 por ciento los primeros 5 años de la hipoteca y de 0,25 por ciento a partir del sexto año de la hipoteca. La nueva ley quiere hacer más baratos los costes de la amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la ley española a la directiva europea.
Para la amortización de hipotecas a tipo variables, los primeros 3 años de la hipoteca la comisión será del 0,25 por ciento sobre el importe que se quiera adelantar o amortizar. A partir del tercer año la comisión debe ser del 0,15 por ciento sobre el importe que se quiere adelantar o amortizar.
En el caso de la amortización de la hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas que se deben aplicar del 2 por ciento los 10 primeros años y del 1,5 por ciento a partir de los siguientes años. Las entidades bancarias serán libres de aplicar las comisiones por debajo de estas cifras.
Estas medidas se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. Es decir, todas las amortizaciones anticipadas en las hipotecas desde la entrada en vigor de la nueva ley, podrán acogerse a estas nuevas condiciones. Pero aquellos que ya han realizado una amortización anticipada, antes que entre en vigor la ley, no podrán acogerse ni reclamar el dinero.
Sin obligar a vincular, sin comisiones de subrogaciones, con límites de intereses de demora y pasarse de tipo de hipoteca será más fácil
La comisión máxima que se puede aplicar por el cambio de hipoteca variable a fija será del 0,25 por ciento durante los 3 primeros años de la vida de la hipoteca. Las entidades bancarias se reservan el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca.
Por otra parte, no va a ser obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca. Es decir, que las entidades bancarias no podrán obligar a sus clientes a contratar productos vinculados.
Las vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina del solicitante de la hipoteca, la contratación del seguro de vida y la aportación de un plan de pensiones. Existen otras entidades bancarios piden hacer uso de tarjetas de crédito y domiciliar recibos.
Las subrogaciones y novaciones de los préstamos hipotecarios van a ser gratuitos a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, por tanto, va a dar más libertad al contratante y va a facilitar la competencia entre las diferentes entidades bancarias.
Por último, los intereses por demora máximos que se establecen en los préstamos hipotecarios van a ser 3 veces el precio oficial del dinero.
¿Cuándo va entrar en vigor la nueva Ley Hipotecaria? ¿Qué medidas no se han contemplado en en la nueva Ley Hipotecaria?
Tras la aprobación por parte del Congreso de los Diputados está previsto que la nueva Ley hipotecaria entre en vigor en Marzo de 2019, 1 mes después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Por otra parte, las medidas clave que se reclamaban desde Bruselas no se han incluido en el texto definitivo, lo que puede convertirse en una multa de 106.000 euros al día para España, o en este caso, por cumplir a medias con la normativa europea.
Estas son las medidas clave que no se han contemplado en la nueva Ley hipotecaria:
- Establecer una regulación sobre el sistema de cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
- Reglas para regular la publicidad bancaria referida a los préstamos hipotecarios.
- Normativa sobre la evaluación de solvencia de los consumidores y tasación de inmuebles.
- No ha incluido el desarrollo de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
- No ha incluido la obligación de la redacción de una hoja específica de advertencias sobre la cláusulas hipotecarias que entregará las entidades bancarias a los posibles clientes hipotecarios.
- La formalización de los empleados que comercializan las hipotecas, simulacros sobre variaciones de cuotas y tipos de interés, elaboración de un contrato hipotecario estándar.
El resto de las medidas que se establecen dentro de la directivo europea se vayan incorporando mediante reales decretos u órdenes ministeriales a la nueva Ley hipotecaria.
En El Blog Salmón | La nueva ley hipotecaria no aumentará los precios de la vivienda, te explicamos por qué
Imagen | Adolfo Lujan