Durante el mes pasado el Gobierno del PP ha mostrado el borrador de la nueva ley hipotecaria. Y parece que hay un punto de encuentro entre los analistas del sector en que el precio de las hipotecas van a subir.
Pero no tendrían por qué subir las hipotecas y, en el caso que lo hicieran, no sería la norma del sector hipotecario. De hecho, con la aprobación de la legislación se dará por finalizada la sensación de calma que se había apoderado del sector.
Lo más posible es que veremos a las entidades bancarias con ganas de recuperar parte del negocio que ha perdido de las hipotecas y, por tanto, se va a crear una nueva competencia en ofrecer un producto más barato a sus clientes.
Nos podemos preguntar: ¿Por qué la nueva ley hipotecaria no va afectar al bolsillo de los compradores? ¿Existen otras factores, a parte de la nueva ley hipotecaria, que afectan al precio de las viviendas?
Las entidades financieras no consiguen ni siquiera mantener su negocio hipotecario
Desde el inicio de la crisis, por el año 2007, las entidades bancarias han perdido más de 180.000 millones de euros en saldos vivos de particulares, la gran mayoría eran de sus hipotecas, y la nueva hornada de hipotecas no compensan los vencimientos actuales de amortizaciones programadas o de cancelaciones anticipadas.
Es decir, las entidades bancarias, hoy en día, no consiguen ni siquiera mantener su negocio hipotecario. Además, se prevé que esto no se parará ya que en los próximos años se verá un aumento de la presión por amortizar cada vez más capital de las hipotecas que se realizaron durante la burbuja inmobiliaria, los cuales suponen el gran número de los saldos actuales de las entidades bancarias.
Por tanto, las entidades bancarias necesitan de forma desesperada prestar dinero a sus clientes o a nuevos clientes. Si el cliente cumple con los requisitos de riesgo de la entidad financiera, está hará todo lo posible para atraerlo hacía sus productos.
Las entidades financieras van a luchar por precio para conseguir clientes hipotecarios
Las entidades financieras se han dado cuenta, o se darán que en esta lucha, que el precio será un factor determinante a la hora que se decidan sus posibles clientes, sobre todo teniendo en cuenta que los importes que se realizan las hipoteca son elevados y cualquier mejora en el diferencial supone un importante ahorro para el posible cliente.
En este sentido, la transparencia de los productos combinados que contempla la nueva ley no tiene por qué encarecer las hipotecas, ya que simplemente, permitirá a los posibles clientes tomar las decisiones con mucho más información.
A las entidades bancarias les siguen permitiendo ofrecer hipotecas más baratas si se contratan determinados productos, pero con la obligación de que esas ofertas se presenten de una forma totalmente transparente para sus posibles clientes.
Además, la ampliación del plazo para el inicio de la ejecución hipotecaria, pasando de 3 a hasta 6 impagos de cuota como regla general, no va a provocar ningún aumento de precios a cambio de aumentar la seguridad jurídica, ya que el coste financiero para las entidades bancarias será mínimo, a lo que habría que añadir más meses de intereses de demora.
Este aumento en el plazo de inicio de la ejecución hipotecaria podría ayudar a negociar refinanciaciones que agilicen el cobro de esas cuotas pendientes por los clientes de las entidades bancarias.
Queda en el aire los gastos de formalización de la hipoteca
En el borrador se deja un aspecto importante en el aire que quién va a pagar los gastos de formalización. Durante el proceso de tramitación habrá que concretar si se mantiene el criterio de reparto de gastos aplicado hasta ahora por las entidades bancarias (no debería repercutirse en el coste hipotecario) o si esto se va a modificar.
En este caso por cambios legislativos por decisiones de los jueces algunos gastos como el 'Impuesto de Transmisiones patrimoniales' han pasado a ser asumidos por las entidades bancarias, aquí si que se podría observar un aumento en los costes, vía comisiones de apertura o tipos de interés altos el primer año. Pero esta incógnita se tendrá de desvelar en breve.
Habrá un aumento del precio de la hipoteca pero no por la nueva ley hipotecaria
Analizado todo esto es posible que en los próximos meses observemos u aumento en el tipo de interés a medio plazo al que se realizan las nuevas hipotecas, aunque vendrá motivado por otras cuestiones diferentes a la nueva ley hipotecaría, como sería:
Aumento de las hipotecas a tipo fijo, que probablemente vayan a superar pronto a las de tipo variables en las nuevas concesiones y que, por definición, tienen un tipo de interés más elevado a corto plazo.
La facilidad de subrogación de la nueva ley para el cambio de hipotecas variables a fijas también hará que los saldos existentes tengan unos tipos de interés más elevados, mientras el Euribor no aumente. Según vaya aumente los tipos, encareciéndose los plazos más largos, vamos a ver cómo las hipotecas a tipo fijo aumentan de precio, aunque habrá que esperar a finales del año que viene para si finalmente pasa.
El aumento de Euribor encarecerá tanto las nuevas hipotecas como las hipotecas existentes en el sector, aunque todo apunto a que hasta después del 2020 no se va a ver un índice por encima del 1 por ciento.
Adopción por parte de las entidades bancarias de políticas de precios diferenciados para compensar el mayor riesgo asumido en ciertos perfiles de clientes o en porcentajes de financiación superiores al 80 por ciento. Esta posible tendencia no se espera que sea continuista ya que las entidades bancarias prefieren no conceder hipotecas a diseñar productos de mayor riesgo a un precio superior.
Como conclusión podemos decir que a medio y largo plazo, habrá factores que pueden incrementar el coste de las hipotecas, pero no por culpa de la nueva ley hipotecaria. Lo mejor para los clientes es que se apruebe lo antes posible y dejemos a las entidades bancarias competir entre ellos y dar mejores precios a los que quieran comprar a través de hipoteca con un tipo fijo, para no llevarnos sustos en el futuro.
En El Blog Salmón | El Gobierno quiere que los españoles apuesten por las hipotecas a tipo fijo
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