Hoy empezamos aplicar la nueva ley hipotecaria, Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, esta normativa empezó a pensar por allá en 2017, ya que a principios de 2016 todos los países miembros de la Unión Europea debían implantar en su ordenamiento jurídico las directrices comunitarias en materia hipotecaria.
El año pasado, retomaron las negociaciones y a principios de este año pasó los últimos tramites parlamentarios para publicarse en el Boletín Oficial de Estado (BOE). El texto definitivo es más exigente que las peticiones realizadas por Europa e incluye mejoras en la seguridad y transparencia tanto para las entidades bancarias como para los clientes.
Nos podemos preguntar: ¿Cómo nos va afectar como usuarios la nueva ley hipotecaria?
Lo cambios más destacados de la nueva ley hipotecaria
La nueva Ley hipotecaria entrará en vigor en España con el objetivo de seguir la normativa europea 2014/17/UE y proteger a los clientes que solicitan hipotecas.
El primer cambio es que las entidades bancarias van a pagar todos los gastos de hipoteca excepto la tasación. Es decir, que la nueva ley hipotecaria obligará a las entidades financieras hacer frente a los gastos de la formalización de hipotecas, excepto la tasación.
Por lo tanto, las entidades bancarias deberán pagar los gastos de notario, gestoría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La gran pregunta es si esto va a ser un ahorro para los futuros clientes de préstamos hipotecados, y lo más probable es que las entidades bancarias lo trasladen a las hipotecas a través de un aumento de los tipos de interés.
La tasación de los inmuebles, al ser un servicio que aporta al usuario con el objetivo de avalar el préstamos hipotecario, debe correr a cargo del solicitante, según establece la nueva Ley hipotecario.
Otro cambio bastante importante, es la obligación del cliente de ir al notario con una antelación mínima de 10 días para analizar con él las condiciones de la documentación remitida por la entidad bancaria y solventar posibles dudas.
La entidad, por su parte, debe entregar una información muy exhaustiva a consumidor y notario a través de un medio telemático para su verificación, pero el notario es experto en leyes pero no sabemos si es un experto en finanzas para analizar todas las condiciones y, por otra parte, puede complicar las operaciones.
La ley establece en su 'Disposición transitoria 1ª' que no será de aplicación a los contratos de préstamos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, pero si se aplicará a las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos realizados antes de la entrada en vigor.
Protección para los usuarios en caso de los desahucios
Hasta este momento, las entidades bancarias puede ejecutar el vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios si los clientes no pagan 3 cuotas. La nueva Ley hipotecaria da una mayor protección al cliente ampliando los meses de cuotas impagadas de la siguiente manera:
Durante la primera mitad del contrato se debe producir un impago de cuotas que alcance el 3 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales. A partir de este momento, se puede ejecutar el desahucio.
A partir de la segunda mita del contrato se debe producir un impago que alcance el 7 por ciento del importe del préstamo hipotecario o 15 cuotas mensuales. Se da un mayor margen dado que el cliente lleva más tiempo pagando su préstamo hipotecario, por lo tanto, es el esfuerzo ha sido mayor.
El texto definitivo de la nueva Ley hipotecario no incluye la dación en pago como vía para proteger a los clientes con problemas de pago. Esta ley no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio, y si tendrá retroactividad para el resto de clientes.
Para el cliente de los préstamos hipotecarios será más barato el pago anticipado
La ley actual establece una comisión por amortización anticipada de 0,5 por ciento los primeros 5 años de la hipoteca y de 0,25 por ciento a partir del sexto año de la hipoteca. La nueva ley quiere hacer más baratos los costes de la amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la ley española a la directiva europea.
Para la amortización de hipotecas a tipo variables, los primeros 3 años de la hipoteca la comisión será del 0,25 por ciento sobre el importe que se quiera adelantar o amortizar. A partir del tercer año la comisión debe ser del 0,15 por ciento sobre el importe que se quiere adelantar o amortizar.
En el caso de la amortización de la hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas que se deben aplicar del 2 por ciento los 10 primeros años y del 1,5 por ciento a partir de los siguientes años. Las entidades bancarias serán libres de aplicar las comisiones por debajo de estas cifras.
Estas medidas se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. Es decir, todas las amortizaciones anticipadas en las hipotecas desde la entrada en vigor de la nueva ley, podrán acogerse a estas nuevas condiciones. Pero aquellos que ya han realizado una amortización anticipada, antes que entre en vigor la ley, no podrán acogerse ni reclamar el dinero.
En vez de subir los tipos de hipotecas puede pasar que los bancos no den hipotecas
En términos generales, se espera que los cambios aporte más transparencia al mercado hipotecario y más protección a los consumidores, aunque no garantiza nada que la información la revise el notario con el cliente, y además las entidades bancarias pueden endurecer los requisitos para acceder a un préstamo para la compra de vivienda.
Dentro de los cambios que incluye la ley está la solvencia de los clientes, ya que la ley indica que las entidades bancarias tienen que demostrar que han realizado un análisis lo suficientemente detallado de la solvencia de los clientes para garantizar que tienen capacidad de pago.
Esto puede ser complicado, ya que los préstamos se firman a largo plazo y puede tener como consecuencia que las entidades bancarias sean más estrictos a la hora de conceder hipotecas, ya que ante la duda pueden dejar de aceptar hipotecas, por tanto, los más perjudicados son los autónomos y los jóvenes.
Más que un problema de encarecimiento de hipotecas, el problema va a ser que van a reducir la concesión de préstamos, ya que ley prevé sanciones para las entidades bancarias que no examinen en profundidad la solvencia de los posibles clientes de hipotecas, y esto va a producir un menor número de hipotecas concedidas.
Por otra parte, existe la posibilidad de que las hipotecas sean más caras, además del endurecimiento de los requisitos de concesión, sobre todo en los perfiles de clientes de mayor riesgo.
La plataforma telemática de envío de los documentos ha generado polémica
La nueva ley entra en vigor con polémica, ya que en los últimos días se ha conocido la guerra por un supuesto intento de monopolio por parte del Consejo General del Notariado (CGN) en el uso de la plataforma telemática que deben usar las entidades bancarias para mandar información precontractual a los notarios con antelación.
Una novedades de la ley es que los bancos deben entregar a los notarios que elijan sus clientes unos documentos por vía telemática en un plazo mayor de 10 días antes de la firma de la hipoteca para garantizar que su contenido se ajusta en forma y contenido a la ley.
El problema es que las gestorías, asociaciones y algunos notarios critican que el Consejo General del Notariado haya intentado impulsar la plataforma telemática promovida por ANCERT, controlada totalmente por el Consejo General del Notariado.
Existen varias alternativas en el mercado con las mismas funcionalidades y más sencillas que utilizar, y es peligroso que todo mercado hipotecario dependa de una sola plataforma, y del poder que puede tener una empresa privada sobre las operaciones y las entidades bancarias.
Además, el Ministerio de Justicia ha dado 1 mes y medio de moratoria para que las entidades bancarias utilicen el medio telemático para enviar la documentación, durante estas semanas enviarán la información en papel o por correo electrónico.
Estas dudas se están trasladando al mercado hasta llegar al punto de que haya problemas en la formalización de los préstamos.
En El Blog Salmón | Ya tenemos nueva ley hipotecaria, estas son las novedades
Imagen | Adolfo Lujan