La falta de oferta de vivienda en España sigue siendo un problema constante, especialmente en las grandes ciudades como Madrid, donde la inflación, los altos tipos de interés y los elevados costes del alquiler hacen imposible que las nuevas generaciones puedan acceder a un inmueble. Pese a que se prevé la construcción de unas 200.000 nuevas viviendas a velocidad de crucero, podrían no ser suficientes tras 15 años en los que apenas se ha construido.
Han sido años marcados por la burbuja inmobiliaria, la desolación, la recesión y la recuperación económica. Según datos de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, la cifra de compraventas en Madrid en octubre de 2023 fue de 5.867 operaciones, un 9,08% menos de tasa interanual.
Unas cifras de desequilibrio que invitan a la incertidumbre y la preocupación entre los promotores y los compradores, especialmente si se tiene en cuenta que la población de la ciudad de Madrid a 1 de enero de 2023 se incrementó un 1,6 %, situándose en 3.339.931 habitantes empadronados y que la población residente aumentó en 53.269 personas en 2022.
De enero a octubre de 2023 se han solicitado visados para 91.666 casas, a un ritmo de menos de 10.000 al mes, por lo que el sector ha cerrado el año muy por debajo de su meta inicial.
Por su parte, los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado sitúan el número de transacciones en 5.890 en septiembre de 2023, lo que se traduce en una variación interanual del -17,83%.
Un periodo crítico para el sector inmobiliario
Una combinación de factores está frenando la actividad de promoción inmobiliaria, que en Madrid cayó un 30% y en Barcelona un 75% durante los diez primeros meses de 2023. Hay que tener en cuenta que la financiación se ha encarecido considerablemente durante los últimos dos años y que los préstamos son más caros para los potenciales compradores. Además, aunque ahora están más estables, los costes de construcción tras la pandemia se dispararon.
Los permisos de construcción en la ciudad de Madrid llevan años estancados en unas 9.000 viviendas por ejercicio, aunque en los primeros diez meses de 2023 apenas se rozaron las 5.300 viviendas.
Resulta fundamental poner el foco sobre la actualización de los módulos de vivienda protegida, que son el precio máximo al que se puede vender una casa realizada con ayudas públicas. Estos llevan congelados desde 2008, por lo que la inversión se desacelera al no iniciar los promotores nuevas obras de este tipo. Ante la expectativa de que la Administración subiese el baremo y la rentabilidad de las promociones, son muchos los inversores que han optado por esperar.
Para el sector inmobiliario madrileño, se ha convertido en un reto casi inalcanzable el hecho de atraer inversores y que éstos no prefieran destinar su capital a otros países con mejores condiciones económicas.
La respuesta del Gobierno de Madrid
El alcalde de la capital, José Luis Martínez-Almeida, ha reconocido en más de una ocasión los problemas de acceso a la vivienda que tiene la ciudad. De tal modo que para paliar la subida de precios, tanto en términos de compra-venta como de alquiler, se apueste por la construcción de nuevas casas en hasta 13 nuevos ámbitos urbanísticos.
Una vez culminadas las nuevas edificaciones, la capital contará con 207.426 nuevas viviendas, además de parques, oficinas y dotaciones que las acompañarán. Esto impulsará a su vez la creación de nuevas líneas de autobuses, Metro, Cercanías y otras infraestructuras.
El problema de que la construcción de viviendas en Madrid roza mínimos históricos se solventaría el levantamiento de estas nuevas construcciones. En la zona sureste se encuentran las obras más avanzadas, siendo El Cañaveral donde se proyectan 14.000 nuevas viviendas. En Los Berrocales (distrito de Vicálvaro) se esperan 22.285 viviendas nuevas, previéndose la entrega de llaves de los primeros 1.125 pisos para 2025.
Se suman 19.000 viviendas en Los Ahijones, 14.000 en Los Cerros, 51.600 viviendas en Valdecarros, 420 viviendas en Villaverde y 40.000 nuevos hogares en Madrid Nuevo Sur.
En Madrid Nuevo Norte, que será el vigesimosegundo distrito de la capital, se habilitarán 10.500 nuevas viviendas, siendo el 20% de ellas protegidas. No obstante, no se comercializarían hasta, al menos, 2025. El nuevo distrito, de unos 5,6 kilómetros de longitud, se dividirá a su vez en cuatro barrios: Las Tablas Oeste, Estación de Chamartín, Centro de Negocios y Eje Malmea-San Roque-Tres Olivos. De igual modo, en La Solana de Valdebebas se levantarán casi 1.400 viviendas (con un 45% protegidas).
En la Zona centro de Madrid destaca la Nueva Centralidad del Este, un nuevo barrio que se convertirá en el hub tecnológico de la capital y que dispondrá en la Ribera del Calderón de 1.132 nuevas viviendas, siendo el 10% sometidas a protección.
Con respecto a la Zona oeste de Madrid se efectuará la conocida como Operación Campamento, que supondrá la construcción de 12.000 viviendas, de las que el 60% estarán bajo protección de algún tipo. Esta zona estuvo parada debido a que los terrenos eran propiedad del Ministerio de Defensa y debían ser traspasados al Ministerio de Transportes.
Por último, la antigua Cárcel de Carabanchel se convertirá, tras una década de desuso, en un espacio para 640 nuevas casas, de las que el 34% estarán sometidas a algún tipo de protección. También se levantarán oficinas, centros educativos y hospitales.
Pese al retraso y la desaceleración en la construcción, Madrid trabaja por revitalizar su sector inmobiliario y hacer frente, a un ritmo frenético, al aumento demográfico vigente durante los últimos años.