Madrid se enfrenta a una época de burbuja inmobiliaria sin precedentes. El precio de la vivienda, en propiedad o el alquiler, está disparado y nunca antes fue tan elevado, ni tan siquiera durante la crisis inmobiliaria de 2007.
El Gobierno de Sánchez parece tomar conciencia y comienza a darse cuenta de que la vivienda debe ser una prioridad en la agenda política, pese a que los esfuerzos atrás se hayan centrado en el grave problema de la deuda implícita de las pensiones.
La Ley de Vivienda entró en vigor en mayo de 2023. Según datos de la Federación de Asociaciones Inmobiliaria (FAI), la oferta de pisos de alquiler habitual no ha parado de caer, en concreto, un 37,2%. Estas cifras contrastan directamente con la demanda, que ha crecido en un 20,23%.
En España falta crear mucha vivienda
La situación actual se podría traducir como la crisis habitacional más grave de los últimos 50 años. En solo un año, ha desaparecido más de un tercio de la oferta de pisos o casas para alquiler habitual, apostando más bien por la vivienda de alquiler turístico.
Por todo ello, las rentas no han parado de subir y el precio medio de los arrendamientos era de 13,1 euros/m2 en julio. Un 10,4% más caro que durante el mismo periodo de 2023.
Se espera que la situación sea aún más compleja, pues durante el próximo trimestre los arrendamientos seguirán tensionados con rentas más altas y con menos stock de mercado. En las grandes capitales, la oferta de vivienda se ha reducido de forma significativa en Valencia (-21 %), en Barcelona (-17 %) y en Madrid (-15 %).
La situación de la vivienda en Madrid no es ninguna broma
Es sencillo entrar en aplicaciones o páginas web de compra-venta y encontrar viviendas, en condiciones precarias, a precio de oro. Lo peor es que se llegan a arrendar ante la necesidad y la elevada demanda que existe, en este caso, en Madrid. Un precio inaccesible para las rentas medias.
Lo del mercado inmobiliario madrileño ya no da ni para chistes pic.twitter.com/T39aEdYWD0
— Errati Four more years (@erraticorunhes) September 30, 2024
No es de extrañar que hasta se ven anuncios donde se ofertan pisos a precios asequibles, por ejemplo, por unos 50.000 euros, pero exclusivamente por nuda propiedad. Puede darse el caso de que el usufructuario tenga el 37% de derecho de la propiedad, con usufructo vitalicio y sin la facultad de arrendar. De ahí que sea una opción únicamente para inversores, pero no para familias de clase media.
La capital, pese a ser uno de los motores principales del sector en España, acumula diez meses consecutivos de precios en aumento. Las políticas del BCE han logrado frenar la subida de los tipos de interés, logrando que se reduzcan los precios de la vivienda en ciudades como Múnich, Hamburgo o Berlín, aunque Madrid no ha corrido la misma suerte.
La Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei) estima que las operaciones de compraventa han disminuido entre un 8% y un 15%. La inflación y los altos tipos de interés de las hipotecas están tras esto. En cuanto al alquiler, los precios han subido entre un 8% y un 10% en lo que va de 2024, lo que reduce aún más la oferta disponible.
Es cierto que Madrid siempre ha sido una de las ciudades más caras de España. Con la pandemia se paralizaron muchas construcciones y, pese a las inversiones europeas, la crisis energética y el conflicto ruso-ucraniano derivaron en una espiral inflacionista. De ahí que los precios de la vivienda en Madrid no se desaceleren al mismo ritmo que en otras capitales de Europa.
Factores que explican la crisis de la vivienda en Madrid
Hay que tener en cuenta que la situación es bien distinta por barrios. Los precios más altos se encuentran en distritos céntricos como Salamanca (6.924 €/m2), Chamberí (6.116 €/m2) o Chamartín (5.785 €/m2), aunque cada vez más se produce un “efecto centrifugadora” hacia los barrios periféricos como Usera.
En Madrid se está apostando por un nuevo perfil de comprador, más solvente y menos dependiente del crédito. Y es que el 32% de las transacciones efectuadas en 2023 se realizaron al contado, sin necesidad de financiación hipotecaria. Aquí sobresale el comprador de viviendas de lujo, a menudo, extranjeros con rentas elevadas y patrimonio, atraídos por el estilo de vida e infraestructuras de la capital.
Una realidad es la pérdida de vivienda residencial. Aunque hay un parque inmobiliario importante, el alquiler turístico o con fines comerciales está ganando peso en Madrid. En concreto, en el centro se han perdido 4.786 viviendas de uso residencial en el último año.
¿Cuál es la reacción del Gobierno?
Mirar para otro lado. Aunque ahora se le da más importancia a la vivienda, lo cierto y verdad es que las competencias inmobiliarias recaen directamente sobre las Comunidades Autónomas, muchas de ellas gestionadas por el Partido Popular (PP).
Madrid acoge cada año a más de 40.000 vecinos y sin embargo tan solo se construyen alrededor de 15.000 viviendas. Así que, pese a que desde Moncloa se niegue este hecho, el causante no es otro que la falta de vivienda.
Las obligaciones asumidas por el Estado a través de la Seguridad Social superan el 500% del PIB. Y a eso hay que sumar la deuda oficial, la emitida. El Gobierno ha comprometido al estado con la denominada deuda implícita, vinculada al sistema de pensiones.
La inflación pasa a ser una carga extra, pues por tal de blindar el poder adquisitivo de los pensionistas con cada subida del IPC, se ven afectados el resto de sectores y los contribuyentes. De ahí que la vivienda se encarezca y que el mercado, especialmente en Madrid, sea inaccesible para las nuevas generaciones y las familias de clase media. De no intervenirse urgentemente, la especulación, los anuncios abusivos y el alquiler turístico ganarán peso mientras la población madrileña, y de España en general, muere en el intento.