España se enfrenta a una de las peores crisis de vivienda que se recuerdan, llegando incluso a niveles de la burbuja inmobiliaria de 2007. Una situación que está lejos de resolverse y que, ante los elevados niveles de inflación, todo apunta a que continuará durante varios meses más. La demanda de pisos alcanza niveles históricos y la oferta se mantiene rígida, mientras la sociedad se asfixia y reclama más viviendas sociales.
El Informe Anual 2023 del Banco de España cifraba en 600.000 el déficit de viviendas, teniendo en cuenta el número de hogares de nueva creación que ronda los 275.000 al año.
Hay una realidad y es que, desde el año 2008, España es uno de los países europeos donde menos viviendas per cápita se han construido. En concreto, se iniciaron 1,53 millones de viviendas frente a los 2,4 millones de nuevos hogares creados.
Las causas son claras: escasez de suelo finalista para promoción, incertidumbre regulatoria, escaso presupuesto público y falta de mano de obra.
¿Realmente falta vivienda en España?
Esta es la pregunta que algunos especialistas en la materia, como el político económico Jorge Galindo, se plantean. Lo cierto y verdad es que en España hay cuatro millones de viviendas desocupadas, estando el 90% de ellas en poblaciones de menos de 250.000 habitantes. En las grandes ciudades donde se forman nuevos hogares apenas hay 400.000 pisos.
Pese a todo, es un stock capaz de cubrir dos tercios del gap estimado por el Banco de España. En este sentido, Jorge Galindo asegura que la solución no es construir más pisos, ya que durante la burbuja inmobiliaria se construyeron más viviendas que nunca, pero aún así, los precios no bajaban.
"¿Cómo va a ser el problema de la vivienda de oferta, cómo lo vamos a resolver con más casas disponibles, si durante la burbuja construimos más que nunca pero los precios no bajaban?"
— Jorge Galindo (@JorgeGalindo) September 23, 2024
Voy a explicar esta aparente paradoja y por qué no es tal: resulta que le falta una pieza 👇
Para Galindo, la burbuja inmobiliaria española sufre, al igual que en 2007-2008, una burbuja crediticia. Por aquel entonces, señala, el endeudamiento era más barato en España y apareció por el sector inmobiliario.
Los precios y la oferta de vivienda no afectaban al sector inmobiliario, ya que existía un importante flujo de crédito. Por eso, la demanda especulativa y no especulativa lograron mantenerse y, con ello, la capacidad de construir. Todo ello propició, según Galindo, que la demanda, sin liquidez ni solvencia para asumir los costes de obra nueva, se frenase en seco.
Lo sencillo es echar la culpa a los bancos y a los compradores. La opinión de Jorge Galindo es compartida por otras voces de renombre del país. Para él, el mercado funcionó correctamente, de manera imperfecta, mientras el flujo de crédito se mantuvo. No obstante, se ajustó cuando se frenó el flujo crediticio.
En la actualidad, la subida del precio de la vivienda sin flujos de crédito o endeudamiento se pueden comparar con los datos de 2007-2008. La única diferencia, según el político español, es que España construye 100.000 viviendas al año para los más de 200.000 hogares que surgen.
Todo pasa, a su juicio, no por construir más en España, sino por reutilizar y movilizar la oferta ya existente. La opinión de Jorge Galindo y de otros personajes públicos que piensan como él es un riesgo para España. Se niegan, en rotundo, a soluciones con potencial a largo plazo como construir más vivienda pública de alquiler. Para ellos, todo pasa por movilizar la oferta existente e instaurar flujos de crédito.
¿Por qué no salen estas viviendas al mercado?
Lejos de la demagogia de algunos políticos, la realidad es que la falta de vivienda nueva irá a peor. Los hogares crecerán más de lo previsto, más del doble que los pisos, mientras los precios de venta y alquiler continúan al alza.
Realmente, la oferta existente no sale al mercado porque precisa rehabilitación o reforma. Suelen ser viviendas antiguas, sin cédula y que precisan de una inversión importante. Además, la Ley de Vivienda actual favorece el alquiler turístico o vacacional y pone muchas dudas y limitaciones al alquiler convencional. Se genera un ‘clima o cultura del miedo’ a no cobrar o a que los cambios continuados de los precios y de la duración de los contratos dejasen a los arrendadores indefensos.
Solución óptima
España necesita de vivienda de nueva construcción. No obstante, en base a lo que comenta Jorge Galindo, se hace necesario fijar una distinción entre suelo para alquiler vacacional y suelo exclusivo para residentes.
También se vuelve necesario que la administración pública iguale intereses de inquilinos y propietarios. Si hay oferta, pero no sale al mercado, es porque se requieren: incentivos fiscales, coberturas de riesgo y ayudas de rehabilitación.
La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) calcula que en España hacen falta más de 700.000 trabajadores cualificados para cumplir con las demandas de viviendas e infraestructuras asociadas a la llegada de los fondos europeos. A esto se le suma que la media de edad de las plantillas se sitúa en los 50 años.
Al igual que Galindo, son muchas las voces que aseguran que ‘no todo vale’. El problema de la vivienda requiere de una solución urgente que parta de un gran pacto de Estado, pues el precio no es el problema, sino el síntoma de un problema en el que todo se analice detalladamente. El problema no puede ir a peor, no se puede escurrir el bulto. En España hace falta nueva vivienda de manera urgente.