Por qué la tecnología será clave en el futuro del sector inmobiliario

Es bien sabido que la demografía es clave para el sector inmobiliario. El aumento de la población, bien por crecimiento vegetativo o entrada de inmigrantes, alimenta la demanda de viviendas y otro tipo de inmuebles e instalaciones (comerciales, oficinas, industriales). Sin embargo, no basta con el aumento de la población. La aparición de una clase media con capacidad de ahorro y un sector financiero desarrollado son esenciales.

Cambios sociales, culturales y económicos pueden a su vez conllevar un descenso en el número de personas por hogar, lo que estimula la demanda de viviendas y otros bienes y servicios. Por otra parte, acontecimientos sociales y económicos no previstos pueden dar lugar a shocks de oferta y demanda.

Además de estos motores tradicionales del negocio, hay uno nuevo que está cambiando el mundo a nuestro alrededor: la tecnología. Se trata de una marea creciente que está llegando al sector inmobiliario. Como consecuencia podemos esperar cambios significativos en el modelo de negocio de la industria (productos, procesos, clientes, márgenes…) y en el mercado de inversión en este tipo de activos.

Podemos afirmar sin temor a equivocarnos que la mayor parte de las tecnologías afectan al sector inmobiliario:

• Algunas, como nuevos materiales o la automatización de la construcción están claramente enfocadas a este negocio. De hecho, al igual que ha ocurrido en el sector financiero (fintech) y el de seguros (insurtech), se ha acuñado un nuevo término para referirse al conjunto de empresas que desarrollan nuevas soluciones para para el inmobiliario: Proptech. Muchos piensan que hay una gran oportunidad de hacer dinero aquí, y ya sea por miedo a quedarse atrás o buscando rentabilidades más altas, el dinero está empezando a afluir.

• Otras, como la energía solar y la generación distribuida, aunque no directamente relacionadas con el inmobiliario, pueden tener importantes repercusiones en las dinámicas poblaciones y el urbanismo al permitir la desconexión de las redes eléctricas. Las economías de escala siguen favoreciendo a las ciudades, pero habrá que ver cómo evoluciona esto.

• Finalmente, algunas tecnologías afectan a todos los sectores, aumentando su eficiencia, desintermediando, etc. Una mayoría de empresas inmobiliarias están centradas en éstas, ya que los cambios futuros parecen más fáciles de anticipar y gestionar y se puede aprender de lo ocurrido en otros sectores.

A continuación se expone una reflexión sobre el papel que varias tecnologías pueden jugar en el futuro del sector inmobiliario y la construcción. Si bien algunos de los cambios expuestos están teniendo lugar, se trata este de un ejercicio a medio y largo plazo. No es de esperar que las cosas cambien rápidamente, y aunque algunas de estas predicciones puedan no materializarse, lo más probable es que la mayoría de ellas lo hagan en algún grado. Ello sería suficiente para cambiar sustancialmente el escenario actual.

Índice

1.Inteligencia artificial, aprendizaje automático y renta básica
2.Automatización de la construcción y nuevos materiales
3.Transporte autónomo y vehículos eléctricos
4.Comercio electrónico y sistemas de recomendación de IA
5.Teletrabajo y realidad virtual
6.Nuevas oportunidades
7.Mercado de inversión
8.Concluyendo

Inteligencia artificial, aprendizaje automático y renta básica

Hace miles de años los seres humanos empezamos a usar herramientas y animales para aumentar nuestra productividad y hacer nuestras vidas más fáciles. Esto nunca fue un problema, ya que nos permitía concentrarnos en nuevas tareas en las que sacar partido de nuestras superiores capacidades intelectuales.

Sin embargo, últimamente un rápido desarrollo de la tecnología digital y todo lo que ella conlleva (inteligencia artificial, machine learning, robótica…) amenaza trabajos que hasta ahora solo podíamos llevar a cabo nosotros ¹.

La automatización creciente de tareas realizadas previamente por humanos debe llevar a un aumento del porcentaje de riqueza atribuible al capital. Y si no surgen nuevas ocupaciones que compensen las que están desapareciendo, nos encontraríamos con una falta generalizada de trabajos. Una posible solución a este desempleo vendría de la mano de reducciones de sueldo. Con todo, esto solo sería posible hasta cierto punto, ya que es de esperar que el coste de la capacidad de proceso siga bajando.

Incluso, para aquellas tareas que las máquinas no puedan realizar, la competencia entre trabajadores haría caer a un mínimo los salarios. Una alternativa para los trabajadores sería mudarse a lugares con niveles más bajos de desempleo, pero las políticas proteccionistas y las diferencias culturales (idiomas principalmente) lo haría impracticable para la mayoría. Y no olvidemos que la tecnología llegará a todas partes tarde o temprano.

Visto lo anterior, se haría necesario llegar a una solución para la mayoría de la gente, siendo la renta básica universal la más conocida de todas. De hecho, los economistas llevan años dándole vueltas a esta cuestión: una cantidad fija dada a cada persona con independencia de que trabaje. Algunos seguirían trabajando para ganar un dinero extra, por la motivación, etc. Otros dependerían exclusivamente de esta cantidad (sea porque así quieren o porque no pueden conseguir un trabajo).

Si a alguien le parece una idea poco menos que comunista, reputados financieros como Bill Gross o Mohamed A. El-Erian consideran que vale la pena estudiarla y, varios experimentos al respecto se están realizando en el momento de escribir estas líneas.

Una propuesta tan radical como una renta vitalicia plantea numerosos interrogantes. Entre ellos:

• ¿Cómo la financiamos?
• ¿Cuál debería ser el importe por individuo?
• ¿Cómo transformaría el actual Sistema económico, basado en el consume creciente y los ahorros/deuda como Fuente de inversión y financiación?

El sector inmobiliario podría beneficiarse de este sistema, ya que la gente con una renta básica tendrían capacidad para dedicar parte del dinero a comprar o alquilar propiedades. Conseguir financiación, por otra parte, sería más fácil, ya que los subsidios traerían consigo una garantía implícita del gobierno. Sin embargo, el precio de la vivienda se vería limitado a medida que más gente dependiese exclusivamente de esta renta para vivir. Ello afectaría las inversiones en el sector, al devaluar progresivamente los activos actuales y hacer menos rentables las nuevas inversiones.

Indirectamente vivir de una renta garantizada implica que los hogares pueden ajustar mejor sus gastos. Como resultado deberíamos esperar una propensión marginal a consumir más alta, lo que beneficiaría al sector retail al incentivar el consumo.

No parece aventurado decir que, de aplicarse un sistema de renta básica, algunos ciudadanos decidirían trabajar menos horas o dejar de hacerlo completamente. El mercado de oficinas, no hay duda, se vería afectado.

Una renta vitalicia implicaría mayor flexibilidad a la hora de decidir dónde vivir. Con más libertad de movimientos, la gente podría ir en busca de más oportunidades de trabajo, un clima más agradable, niveles de precios más bajos, etc. Y por fortuna para el sector, seguirían necesitando un sitio para vivir. Todo esto pondría a prueba a las infraestructuras en los destinos más populares y sometería a esfuerzo la provisión de servicios. En el largo plazo, sin embargo, sería de esperar que el mercado y la regulación contribuyesen a equilibrar la situación.

La regulación es, en realidad, pieza fundamental en el negocio inmobiliario y podría verse influida por la introducción de una renta básica. La normativa impone costes importantes a inversores y promotores (impuestos, tasas, licencias, intermediarios…) y puede diferir sustancialmente entre demarcaciones territoriales dentro de un mismo estado.

La renta garantizada ayudaría a este respecto al fijar implícitamente límites al precio de la vivienda. Un tope en los precios tiraría de los costes hacia abajo, al objeto de liberar el mayor margen posible. Esto ocurriría hasta cierto punto para los costes de ejecución (hard costs) y para otros (soft costs) afectados por la innovación tecnológica (diseño, marketing, ventas…). En algún momento, sin embargo, deberíamos esperar una simplificación de la regulación.

En particular, las restricciones de uso del suelo (zonificación) tienen un impacto enorme en el precio del suelo. Dicho precio caería de relajarse dichas limitaciones, al permitir un ajuste más rápido entre oferta y demanda, pero nadie debería esperar libertada absoluta de usos (¿quién quiere una gasolinera al lado de su casa?). Lo mismo puede decirse de los procesos de cambio de uso y aprobación, que introducen burocracia innecesaria e incertidumbre y son fuente de corrupción (otro coste de transacción) en demasiados sitios.

El impacto de las políticas de renta básica sobre la cuestión de la propiedad de los inmuebles es otra cuestión a considerar. Si la sustitución hombre-máquina crece y la renta garantizada se hace realidad podemos esperar cambios en las preferencias de los individuos. Por ejemplo, un subsidio permanente tendría efectos sobre el ahorro privado:

• Menores incentivos a ahorrar en el corto plazo. Como se comentó antes una mayor propensión marginal a consumir beneficiaría, indirectamente, al sector inmobiliario comercial.

• Menores incentivos a ahorrar en el largo plazo. Las herencias tendrían menos sentido si los descendientes reciben también una renta garantizada. Ello llevaría a la gente a aumentar su consumo presente.

Comprar una vivienda es posiblemente la decisión económica más importante en la vida para un consumidor (el matrimonio, dirán algunos). De forma general un subsidio permanente cambiaría el paradigma imperante de comprar/tener a alquilar/usar. Es decir, reforzaría el modelo de economía colaborativa, basado en utilizar recursos existentes frente a la compra de nuevos bienes.

Como resultado, los gobiernos nacionales y locales podrían decidir incentivar el alquiler de vivienda imponiendo costes extra a los inmuebles desocupados. Vancouver está haciendo justo esto, en un esfuerzo por incrementar la oferta de vivienda y hacerla más asequible.

En este escenario ciertas compañías empezarían a comprar grandes stocks de viviendas y a construir nuevas, dando lugar a un mercado masivo de alquiler para viviendas básicas. Una vez estas unidades se alquilasen a beneficiarios de renta básica el menor riesgo percibido atraería a los inversores institucionales. Curiosamente fondos soberanos y de pensiones de países donde no existan estos subsidios serían candidatos a hacerse con gran parte de este mercado.

Inversores más oportunistas podrían empezar a buscar suelos para desarrollos residenciales que hasta ahora albergan otro tipo de activos. Los solares céntricos y otras localizaciones preferidas por el segmento más alto, por ejemplo, estarían muy cotizados. Aquellos inversores propensos al riesgo con una estrategia a largo plazo pueden empezar a comprar activos con mucha antelación.

Las unidades residenciales básicas serían probablemente vendidas y alquiladas por compañías privadas sujetas a escrutinio y regulación gubernamental. Las empresas competirían por ganar grandes contratos de las administraciones públicas para construir estas viviendas o lo harían ellas mismas. Dado que habría un límite superior a los precios (explícito o no) las compañías concentrarían sus esfuerzos en reducir sus costes para maximizar el beneficio.

El uso intensivo de tecnología establecería altas barreras de entrada al sector, y aquellas empresas capaces de construir con costes más bajos y tecnología escalable partirían con ventaja para hacerse con el negocio. Algunas de estas optarían por licenciar su tecnología, intentando convertirla en un estándar.

Siendo cierto que la renta garantizada proporcionaría seguridad a los arrendadores, cabe reseñar un riesgo derivado de la mayor flexibilidad que traería consigo un subsidio permanente: la rotación de inquilinos. La ratio de ocupación disminuiría a medida que los edificios se deterioran, se construyen mejores viviendas o nuevos destinos se ponen de moda.

Las compañías intentarían mitigar la situación de varias maneras:

• Imponiendo contratos a más largo plazo. Para ello deberían conseguir apoyo de la administración.
• Ofreciendo mejores condiciones a los inquilinos más antiguos.
• Construyendo viviendas más baratas de operar y actualizar.
• Etc.

A la vez los vendedores y arrendadores de unidades básicas intentarían aumentar sus márgenes ofreciendo opciones de personalización y otros servicios de pago complementarios.

Hay una verdad incuestionable en el sector inmobiliario y que no cambiará nunca: no existen dos activos iguales, ya que siempre estarán situados en diferentes localizaciones. Como resultado tendrán una valoración diferente (dentro de un rango limitado en el caso del segmento de renta básica) y los consumidores dedicarán más o menos presupuesto a vivienda dependiendo de sus preferencias y necesidades.

La demografía también se vería afectada por una política de sueldos garantizados. Mientras algunas familias decidirían tener más hijos otras harían justo lo contrario, con grandes implicaciones en cualquiera de los casos para el sector inmobiliario.

Finalmente hay que tener en cuenta que proveer una renta básica a una parte importante de la población tendría un coste muy alto. Para hacerse realidad sería seguramente preciso algún tipo de avance significativo en la generación y almacenamiento de energía, y esto puede llevar tiempo ². Además, se trata de una política que generaría incentivos que cambiarían nuestra economía y sociedad, muchos de los cuales no podemos anticipar.

Cuanto más se profundiza en este fascinante tema más implicaciones surgen. Los hay que pensarán que deberíamos empezar a preparar a nuestros hijos y nietos para una economía y sociedad centradas en el ocio y el tiempo disponible. En un mundo con tiempo de sobra habría muchas oportunidades para la investigación y la innovación, el arte y la cultura, la educación y la socialización. La religión y la búsqueda espiritual, por ejemplo, aumentarían su atractivo a ojos de algunos. Cierto es que mucho talento se podría perder en semejante escenario (un problema que padecemos hoy), pero personalmente soy optimista sobre el resultado final.

Automatización de la construcción y nuevos materiales

Si habéis tenido oportunidad de visitar una ciudad histórica o alguna ruina antigua bien conservada habréis advertido que las construcciones no difieren gran cosa de las actuales. Ciertas técnicas y materiales continúan en uso hoy en día, mientras a nuestro alrededor el mundo ha cambiado bastante. La construcción sigue siendo un proceso largo y costoso, y con una importante contribución del trabajo manual. De hecho los costes de construcción representan unas dos terceras partes en un proyecto residencial estándar.

Y sin embargo, algo está cambiando. La última tendencia en proyectos es el uso de BIM, una mezcla de metodología y software que el U.S. National Building Information Model Standard Project Committee define así:

Building Information Modeling (BIM) is a digital representation of physical and functional characteristics of a facility. A BIM is a shared knowledge resource for information about a facility forming a reliable basis for decisions during its life-cycle; defined as existing from earliest conception to demolition.

Building Information Modeling (BIM) es una representación digital de las características físicas y funcionales de una instalación. Un BIM es un recurso de conocimiento compartido sobre una instalación que constituye una base fiable para la toma de decisiones durante el ciclo de vida de aquella; desde su diseño inicial hasta su demolición.

BIM permite a todas las partes involucradas en el ciclo de vida de un proyecto añadir información (sobre diseño, especificaciones, etc.), hacer simulaciones (constructivas, cambios, consumos energéticos…), evitar pérdidas de información o facilitar reparaciones y mantenimientos. Centrándonos en la fase de construcción BIM contribuye a minimizar inventarios y desperdicios, controlar costes, coordinar trabajos y gestionar solapes, optimizar el uso de personal y la logística y evitar reprocesos. En resumen, cumplir plazos y presupuestos.

BIM se antoja una plataforma adecuada para avanzar en la automatización de la construcción. El uso de máquinas en el sector ha crecido en las últimas décadas, y es de esperar que se intensifique con la introducción de robots y la impresión en 3D. A ojos de un experto automatizar una obra puede parecer una tarea formidable (no digamos para alguien de fuera del sector), pero acabará haciéndose.

De hecho, la combinación del uso de BIM con robots y otras máquinas tiene un gran potencial. El uso de robots en la construcción (rutinaria en otros sectores como la automoción) puede parecernos extraño ahora, pero junto con la impresión 3D cambiará la forma de construir. Los primeros proyectos en utilizar esta combinación serán de pequeño tamaño y tendrán diseños sencillos, pero es cuestión de tiempo que se aplique a proyectos más grandes y complejos, con la capacidad de introducir elementos de personalización.

Un punto a destacar sobre BIM es el hecho de que trabaja con objetos, que grosso modo podemos imaginar como piezas de Lego que constituyen parte de una instalación o sistema que interactúa con otros objetos y se combina para formar el proyecto final. Al basarse en el uso de objetos o módulos este sistema de trabajo facilita la automatización y una mayor optimización de los procesos constructivos.

Empresas como Skanska llevan tiempo investigando en esta área. De hecho, casi cualquier firma de ingeniería o consultoría en la que podamos pensar busca perfiles en estos campos. Cuando escribía este post una búsqueda de ofertas de trabajo en LinkedIn arrojaba 1.974 resultados para BIM y 6.476 para robótica (robotics).

La automatización traería consigo muchas ventajas a añadir a las aportadas por BIM, ya que una y otra se refuerzan:

• Mayor velocidad de construcción. Las impresoras 3D y robots suficientemente optimizados son más rápidos que los humanos, pueden trabajar 24x7 y en condiciones extremas. No se ponen enfermos o se cansan ni se van de vacaciones. Necesitan eso sí mantenimiento, por lo que la minimización de los tiempos de parada será fundamental en su gestión.

• Confiabilidad. Las máquinas comenten menos errores, lo que lleva a menos reprocesos.

• Replicabilidad. Como las tareas se realizan siempre de la misma forma, el nivel de calidad se mantiene constante. Esto reduce reclamaciones, gastos de postventa y costes de mantenimiento.

• Escalabilidad. El tener rangos de operación más amplios permite a las máquinas adaptarse a requerimientos cambiantes y trabajar en proyectos de diferente escala. La formación no lleva tiempo una vez una tarea ha sido programada y testada. El uso de hardware reconfigurable permitiría la ejecución de distintos trabajos con una simple actualización de la programación de la máquina.

• Mayor control de tareas, plazos y costes (control en tiempo real o control as you build). Generación constante de información para revision en la obra o posterior.

• Mayor flexibilidad. Por ejemplo, cambios de última hora con recálculo inmediato de tiempos, costes y precios.

• Ambiente de trabajo más seguro para humanos, al reducir las tareas más peligrosas y exigentes físicamente.

• Menor generación de residuos y escombros durante la construcción.

• Además, las máquinas ayudarían a reducir otros costes relacionados con la construcción: seguridad, salud, seguros.

Aunque no parece que los obreros se vayan a quedar sin trabajo a corto plazo, su protagonismo en la construcción irá disminuyendo progresivamente hasta que las máquinas realicen la mayoría de las tareas. Algunas de estas requerirán humanos especializados durante bastante tiempo (carpinterías, trabajos eléctricos, fontanería…) hasta que mejore la construcción modular y/o aparezcan robots con habilidad motoras tan buenas o mejores que las nuestras.

Al final únicamente trabajarían en obra un puñado de personas, básicamente en tareas de supervisión y mantenimiento. Trabajos de rehabilitación y reforma en antiguas construcciones requieran probablemente mano de obra humana debido a la dificultad de su automatización.

Las empresas constructoras fomentarán la automatización dadas sus ventajas. Como resultado serán necesarios ajustes y concesiones para hacer frente a las limitaciones de la tecnología y para adaptar las obras al uso de máquinas. Las restricciones pueden incluir simplificaciones de diseño y menores opciones de personalización y se pueden acentuar por la dificultad de cumplir códigos de edificación y otras regulaciones. Estas limitaciones desaparecerán con el paso del tiempo y la evolución de la tecnología, pero entretanto tendrán efectos sobre el diseño de proyectos.

Apis Cor acaba de construir una pequeña vivienda en Rusia usando su tecnología de impresión 3D

Al final del proceso no deberíamos pensar en un futuro de robots haciendo lo mismo que los humanos pero más rápido. La automatización cambiará profundamente la manera de construir, y gran parte de la construcción se realizará seguramente en factorías.

El uso generalizado de BIM tiene también implicaciones para el planeamiento urbanístico. Si se envía la documentación BIM de un proyecto a la autoridad competente, esta puede verificar automáticamente el cumplimiento de los parámetros urbanísticos correspondientes y de otras normativas de construcción. Todo esto acelera el proceso de aprobación, ahorra costes a inversores y contribuyentes y ayuda en la lucha contra la corrupción.

Aparte de mejorar nuestras técnicas y procesos de construcción, hay otra área donde los avances tecnológicos futuros pueden dar grandes beneficios: los materiales de construcción. La investigación en este campo está creciendo y se espera una revolución impulsada por el aumento de las capacidades de simulación y la nanotecnología.

El año pasado IBM empezó a ofrecer a sus clientes un servicio de computación cuántica en la nube. Parte truco de marketing, parte realidad, el paso dado por IBM es revelador de lo que está por venir. Los ordenadores cuánticos, prototipos de laboratorio, serán órdenes de magnitud más rápidos que los prosaicos sistemas binarios que disfrutamos hoy, abriendo la puerta a un mundo de infinitas posibilidades.

Las simulaciones químicas, por ejemplo, exigen una gran capacidad de procesamiento y se beneficiarían enormemente de los futuros equipos cuánticos. Como resultado los plazos y costes en los procesos de I+D se recortarían drásticamente.

Por supuesto todo esto interesa a muchos sectores: pensemos en compuestos químicos simulados frente a un modelo de célula o bacteria, acelerando el descubrimiento de nuevos medicamentos ³

Centrándonos en el sector constructor los beneficios potenciales se hacen evidentes:

• Mayor velocidad en el descubrimiento de nuevos materiales.
• Diseño de materiales con nuevas propiedades en términos de flexibilidad, aislamiento, eficiencia energética, peso, apariencia, tacto, etc.
• Versiones mejoradas de materiales actuales.
• Materiales más baratos: más abundantes y con menores costes de extracción, transformación y montaje.

Todo lo anterior ayudaría a desarrollar nuevas técnicas de construcción, así como a mejorar las actuales. También produciría una reducción de plazos y costes, algo a considerar dado que los materiales representan el coste más importante en un proyecto de construcción estándar.

Una característica propia de la construcción es el largo plazo entre su inicio y su finalización. Además, al existir un desajuste temporal entre los flujos entrantes y salientes en un proyecto, se hace necesario contar con financiación externa para hacer frente a los déficits que puedan surgir. La financiación es muy costosa, así que cualquier acortamiento de la fase de construcción tiene gran efecto sobre el retorno de la inversión.

Los proyectos de construcción seguirán requiriendo grandes cantidades de capital, lo que los hace demasiado costosos para financiarse únicamente con capital propio. De resultas el apalancamiento seguirá siendo importante y podría incluso aumentar sus niveles actuales si se reduce el riesgo, lo que produciría un aumento en el ROE del proyecto. Queda por ver quiénes serán los principales proveedores de financiación en el futuro: bancos, plataformas de crowdfunding u otros agentes.

Un edificio de 57 plantas en 19 días

La automatización, las mejoras en técnicas y procesos constructivos y los avances en nuevos materiales contribuirán a construir más rápido. Como consecuencia, gastos financieros y otros costes también se reducirán. El acortamiento de la fase de construcción junto con menores costes debería resultar, ceteris paribus, en mayores retornos para los proyectos de construcción.

Además, los avances citados aumentarán la uniformidad y la estandarización en la construcción. Esto debería beneficiar a las grandes empresas, que disfrutan de economías de escala, así como a los competidores más sofisticados. Mientras tanto, las compañías que no pueden adaptarse y los pequeños competidores serán expulsados del mercado.

Grandes proyectos con mayor densidad serán posibles gracias a los avances en técnicas de construcción y materiales. Esto de nuevo debería beneficiar a grandes empresas, con superior capacidad para reunir los recursos y habilidades técnicas necesarias para emprender estos proyectos.

En el futuro podemos esperar que el negocio de la construcción se vuelva más parecido al de la producción en serie, con una preferencia por las soluciones basadas en prefabricados y la construcción modular. En este escenario la estandarización y comoditización de la construcción, inducida por la tecnología, conduciría a una feroz competencia en costos. Por otro lado, aquellas empresas capaces de desarrollar tecnología propietaria superior disfrutarían de márgenes más altos. También podrían optar por licenciar su tecnología y ver el espectáculo desde la barrera.

Blokable, una empresa estadounidense que ofrece viviendas modulares, puede ser un ejemplo de lo que nos aguarda. Según reza su página web:

“Blokable projects can be completed faster and more affordably than traditional construction projects. Bloks are plug-and-play, with power, lighting and smart home capabilities built-in”

“Los proyectos de Blokable se ejecutan en menos tiempo y son más económicos que los tradicionales. Los Bloks están preparados para enchufar-y-listo, incluyendo domótica, iluminación y electricidad”.

Echadle un vistazo a la página web y al blog de Blokable.

A la larga el negocio de la construcción se asemejaría a la fabricación de automóviles. Las obras se convertirían en líneas de montaje temporales, adonde irían llegando just-in-time módulos y otras piezas (fabricados en factorías robotizadas) y serían montadas por robots con supervisión humana. En palabras de Sam Stacey, un ejecutivo de Skanska, la compañía “ve inevitable realizar más construcción fuera de la obra con uso cada vez mayor de robots”.

En este escenario, el diseño también se verá afectado. Partir con un reducido abanico de opciones puede verse como una limitación, pero bien podría acabar fomentando la creatividad. Así, las mejoras en la automatización y el descubrimiento de nuevos materiales abrirían el camino a un sinfín de posibilidades.

Mientras tanto, y hasta que se adapten a la nueva situación, los arquitectos se enfrentarán a una mayor competencia de los ingenieros. Esto requerirá un replanteamiento de las destrezas necesarias y cambios en los programas de grado y posgrado. Cabe contemplar una amenaza mayor, que provendría de ofertas DIY (hazlo tú mismo), basadas en proporcionar estructuras y diseños básicos junto con aplicaciones fáciles de usar por el usuario final en las que crear sus propios diseños.

Los proyectos de infraestructuras también se beneficiarían de los cambios futuros. McKinsey calcula que se podrían ahorrar unos 400.000 millones de dólares anuales reestructurando y haciendo más eficientes esos proyectos, entre ellos “la aplicación del lean manufacturing a la construcción y la adopción de técnicas avanzadas de construcción como la prefabricación y la modularización”.

Transporte autónomo y vehículos eléctricos

Sólo hace falta abrir un periódico o una página de noticias para darse cuenta de que hay una revolución en marcha en lo que concierne a los automóviles autónomos. Prometen cambiar la manera en que entendemos el transporte, cómo manejamos nuestro tiempo y, sí, cómo construimos nuestras casas y ciudades.

Si pensamos en ello, el automóvil es uno de los dispositivos más infrautilizados que poseemos. Alguien que viaje entre su casa y el trabajo dos horas al día y conduzca otras tres horas durante el fin de semana hace uso de su coche un mero 8% del tiempo disponible [13 / (7 * 24) x 100]. Es decir, el 92% del tiempo el vehículo está parado. ¿Cómo cambiaría la cosa si el dueño del coche pudiera sacar partido de la capacidad no usada? ¿Y si pudiera pagar sólo por el tiempo que conduce? Los vehículos autónomos cambian el paradigma de producto a servicio, de tener un coche a comprar servicios de transporte.

Nuestras ciudades están en gran medida construidas en torno al concepto de vehículo en propiedad, por lo que podemos imaginar que no ser dueño de uno tendría cierto impacto en la construcción y en el valor de los activos inmobiliarios. Por ejemplo:

• Las plazas de garaje individuales dejan de ser necesarias en los edificios de nueva construcción (o no hacen falta tantas como hasta ahora). Esto abarataría y aceleraría la construcción simplificando las áreas bajo rasante. Asimismo, la asignación de superficies bajo rasante y dedicada a aparcamiento a otros usos daría como resultado un aumento de la superficie de venta en edificios nuevos y viejos.

• Liberación de solares y suelos que actualmente albergan estacionamientos. Esto impactaría en los precios del suelo, al aumentar la oferta de parcelas en centros urbanos y otras zonas cotizadas. Algunos, sin embargo, piensan que en el futuro haremos un uso más intensivo de servicios de transporte, de modo que sería necesario contar con más estacionamiento. La demanda crecerá ciertamente dado un esperado precio más bajo, pero también es verdad que los automóviles pasarán menos tiempo inactivos (hasta que el coste de tener el coche en marcha sea más alto que el de estar estacionado). Además, la ubicación del parquin es relevante, y las compañías de flotas preferirán estacionar sus vehículos en suelos más baratos en el extrarradio de las ciudades.

El transporte autónomo puede causar más cambios en los segmentos residencial, comercial y de oficinas. Los comentaremos más adelante al hablar del comercio electrónico y el teletrabajo.

Por otra parte habréis notado que los automóviles autónomos se están desarrollando de la mano con la tecnología del motor eléctrico, gracias a compañías como Tesla. Huelga decir que un vehículo autónomo no tiene por qué ser eléctrico, pero aparte de algunas otras ventajas, los coches eléctricos sufren menos averías y su coste de mantenimiento es más bajo, lo que supone grandes ventajas para las futuras compañías de flotas.

Los vehículos eléctricos son más silenciosos y no emiten contaminación⁴. Esto aumentaría el atractivo (y el valor) de los pisos bajos y disminuiría el coste del aislamiento acústico. A alta velocidad el ruido del tráfico proviene principalmente de neumáticos y pavimentos, por lo que los coches eléctricos no aportarían ventaja alguna (excepto en caso de aceleración) y las mejoras vendrían de nuevo a partir de la investigación de nuevos materiales.

Esto a su vez contribuiría a aliviar los requisitos de retranqueo, aumentando la disponibilidad de suelo edificable. En general, niveles más bajos de ruido y contaminación aumentarían el atractivo de las ciudades para una mayoría.

Comercio electrónico y sistemas de recomendación basados en IA

Hoy en día podemos comprar en línea casi cualquier tipo de producto o servicio. El auge del comercio electrónico está presionando fuertemente los negocios de calle, y cierto tipo de establecimientos (electrónica, libros…), se están convirtiendo en showrooms muy a su pesar, utilizados por los clientes para conocer el producto antes de finalizar su compra en línea (en la mayoría de casos a un vendedor diferente).

Lo anterior tiene serias consecuencias para los centros comerciales, basados en la presencia de locomotoras (empresas que atraen tráfico al centro). Ejemplos de locomotoras tradicionales son los grandes almacenes (un modelo en declive) o los cines (golpeados por la disponibilidad de sistemas de cine en casa y plataformas VoD). Otras locomotoras como los supermercados o grandes tiendas de moda siguen siendo fuertes, pero hay señales de alarma en el horizonte.

Tomemos, para los supermercados, el caso de Amazon, que ofrece un plazo de entrega de dos horas para alimentos y otros productos en grandes áreas urbanas. La misma compañía ofrece una selección de productos frescos en Amazon Fresh, un servicio de entrega de comestibles que opera en algunas ciudades de los Estados Unidos y el Reino Unido.

Grandes almacenes como Macy’s y Nordstrom o minoristas de ropa como Zara están experimentando con probadores equipados con tecnología en algunas tiendas. Son todavía muy rudimentarios, pero uno puede imaginarse las ventajas para los clientes y las empresas de contar con probadores con realidad virtual inmersiva:

• Los clientes pueden hacer la compra más rápido y decidir probar más productos o visitar la tienda con mayor frecuencia.
• Menor número de cambios y devoluciones de clientes, ya que el comprador necesita menos intentos para conseguir el producto que le convence y/o la talla correcta. Especialmente importante para los pedidos en línea cuando esta tecnología esté disponible en los hogares.
• Mejor gestión de inventarios: no es necesario exhibir tantas referencias y tallas en la tienda. Los productos pueden almacenarse ya embalados, listos para ser llevados a casa por el cliente o enviados más tarde a través de un servicio de mensajería.
• Mejora de la información recibida del cliente (feedback).
• Posibilidad de probar nuevos productos.
• Una mejor distribución de las tiendas físicas, menos caótica y más enfocada en la presentación de los productos. Etc.

La pregunta a hacerse sería: ¿cuándo estará disponible esta tecnología en los hogares, evitando que los clientes pisen el centro comercial?

Algunos de vosotros estaréis pensando: de acuerdo, la compra online es genial, pero hacerla bien lleva mucho tiempo. Y no os falta razón, la oferta es tan vasta y heterogénea que hace imposible filtrar toda la información que obtenemos. Pues bien, la inteligencia artificial (IA) podría echarnos una mano en el futuro.

Los sistemas de recomendación de productos basados en IA (shopbots) filtrarán la oferta disponible y nos presentarán una selección de productos / servicios que cumplan con nuestras preferencias y restricciones personales (presupuesto, tiempo…). Tanto las preferencias como las restricciones se introducirán en el sistema o se deducirán de acuerdo a nuestro historial de navegación y compra, extractos bancarios, patrones de consumo, calificación de crédito, etc.

El software evolucionará y mejorará con la retroalimentación recibida y a la larga algunas compras se harían automáticamente. Estas adquisiciones previas o anticipadas responderían a una despensa medio vacía, nuestra banda favorita tocando cerca, una celebración próxima, etc.

Los sistemas de recomendación de productos pueden traer grandes cambios a nuestra manera de comprar y vender. A medida que se difunda su uso podríamos esperar:

• Una más que probable disminución de los márgenes para la mayoría de minoristas y fabricantes, ya que las marcas pierden valor y aumenta el poder de negociación de los consumidores. La estandarización del producto o comoditización es la principal amenaza (preguntad a los fabricantes de automóviles).
• Un refinamiento de nuestros patrones de consumo derivado de las recomendaciones de nuevos productos y proveedores hechas por el software.
• Una simplificación de los términos de los contratos, que con el tiempo serían firmados por el sistema en nuestro nombre.
• Una conmoción en la industria de la publicidad, a medida que la gente confíe cada vez más en el software para analizar el valor objetivo de un producto y tomar decisiones de compra más informadas.
• Etc.

La irrupción futura del software de recomendación como un nuevo intermediario entre marcas / empresas y consumidores representa un reto para las compañías, y ejecutivos y responsables de estrategia deberían empezar a estudiar su impacto.

El negocio inmobiliario, por supuesto, no sería una excepción a la disrupción causada por los shopbots, viéndose afectado de diversas maneras.

Los inmuebles comerciales son los primeros que vienen a la mente. Si los consumidores comienzan a dejar sus decisiones de compra en manos de un software se necesitará menos espacio físico en tienda, lo que deprimiría los alquileres y en consecuencia los valores de venta de las superficies comerciales.

Debemos tener en cuenta que no es preciso que el software gestione todo el proceso de compra. Bastaría con un filtrado inicial de productos para alejar a muchos consumidores de la tienda física.

En este escenario, los vendedores minoristas deben proporcionar ventajas adicionales a los consumidores para animarles a salir de casa y visitar la superficie comercial. Esto es particularmente preocupante para ellos dadas las economías de escala de que disfrutan los vendedores en línea (pure play e-retailers).

Los servicios inmobiliarios también se verían afectados. Pensad cómo los shopbots podrían cambiar en el futuro la relevancia de los agentes inmobiliarios.

Si bien existen portales inmobiliarios en Internet que nos ayudan a filtrar la gran oferta existente, lo más probable es que en algún momento sus usuarios tengan que tratar con una agencia.

Supongamos que alguien desea comprar una casa. Sitios como Zillow en los EE.UU. o Idealista en España presentan una gran oferta de propiedades disponibles. Una vez que se tiene una pequeña selección de casas es necesario contactar a sus dueños (o agentes en muchos casos), obtener más información y organizar una visita a la propiedad. Finalmente, para las viviendas preferidas, habrá que reservar tiempo para negociar y cerrar la transacción.

Veamos cómo los sistemas de recomendación nos ayudarían en cada paso:

• Selección. Digamos que queremos comprar o alquilar un apartamento. Basándose en nuestras preferencias y presupuesto, el software recogerá información sobre diferentes variables: precios promedio (precios de oferta o incluso los últimos precios de cierre si están disponibles), fechas de construcción, ranking de colegios, clima, estadísticas de criminalidad, tiempos de viaje a la oficina, la escuela, servicios y espacios sociales y comerciales, foros en línea, etc.
• Negociación. El software proporcionaría consejos de negociación, tales como rangos de precios o sugerencias de cambios de cláusulas en los contratos. Muy posiblemente nuestro software acabaría intercambiando información con el software de la otra parte.
• Transacción. El sistema de IA verificaría los antecedentes de compradores, vendedores, inquilinos, etc., basándose ??en información pública o propietaria disponible y no alertaría sobre plazos, cambios reglamentarios o incumplimientos.
• Financiación. De igual modo, el software recabaría información de diferentes instituciones financieras, participaría en procesos de scoring y nos haría llegar las ofertas recibidas.

Por último, la venta en línea de productos físicos se beneficiará del desarrollo del transporte autónomo (automóviles, camiones, drones), lo que a su vez abaratará la logística y aumentará sus capacidades (horarios, cobertura). Este impulso al comercio electrónico perjudicaría aún más a los minoristas tradicionales y, en consecuencia, a los activos inmobiliarios retail (comerciales).

Queda por ver quién se beneficiará de este tipo de servicio aparte, es de esperar, del consumidor final. Hay mucho dinero en juego, y parte del excedente a ganar saldría probablemente de los bolsillos de fabricantes y vendedores. Para el que esté interesado trato más profundamente esta cuestión junto con algunas oportunidades potenciales en Por qué la inteligencia artificial va a cambiar la estrategia de tu empresa.

Teletrabajo y realidad virtual

Mucha gente en países desarrollados tienen acceso a la tecnología necesaria para trabajar desde sus hogares: internet, banda ancha, teléfonos inteligentes, ordenadores… Y sin embargo, el teletrabajo no está tan extendido como cabría esperar, en parte debido a ciertas barreras culturales y organizativas:

• Una cierta desconfianza o desconocimiento de la tecnología por parte de la alta dirección.
• Ausencia de mecanismos para establecer metas objetivas y alcanzables y darles seguimiento.

Con demasiada frecuencia estas barreras obligan al empleado a estar en la oficina, ya que la presencia en el centro de trabajo se convierte en un indicador indirecto de que está haciendo su trabajo.

Esto debería cambiar cuando la tecnología mejore, directivos más familiarizados con la tecnología se hagan cargo de la gestión y la presión de los competidores obligue a las empresas a buscar mediciones más precisas. Y al mismo tiempo que crezca el teletrabajo, cambiará el uso que hacemos del lugar de trabajo y, en consecuencia, el mercado de oficinas.

El uso de la realidad virtual (RV) promovería aún más el teletrabajo, mejorando la eficacia y la productividad de las videoconferencias. Magic Leap, una startup que desarrolla soluciones y equipos de realidad mixta (algo así como realidad virtual superpuesta al entorno físico), prevé un mundo con pantallas virtuales.

Como vimos cuando hablamos del comercio electrónico, la realidad virtual tiene muchos usos potenciales. Nadie sabe con certeza cuáles serán las aplicaciones estrella (killer apps), pero aparte de fomentar el teletrabajo, podemos aventurar algunas ideas:

• Servicios sanitarios. Los ordenadores ya han demostrado que son mejores diagnosticando que un médico humano. La realidad virtual podría aliviar la congestión al evitar desplazamientos al centro médico.
• Formación y educación. La RV puede facilitar el aprendizaje en línea permitiendo la asistencia a conferencias y seminarios en vivo, la reunión de grupos de estudio, la puesta en común de información, la experimentación, etc. El modelo tradicional de explicaciones en la escuela y deberes en casa podría invertirse en el futuro.
• Espectáculos en vivo: eventos deportivos, conciertos, etc. aumentarían su audiencia vendiendo entradas de RV o celebrando eventos de RV.
• Ejercicio físico. Algunas empresas están empezando a vender equipos para videojuegos de RV. La terapia y las rutinas de ejercicio físico se beneficiarían mucho de esto. Piensa en entrenadores personales virtuales, gamificación del ejercicio, etc.
• Turismo. ¿Y si pudiéramos visitar las principales atracciones del planeta sin salir de casa? ¿Cómo influiría esto en la selección de un hotel u otro lugar para nuestra estancia (los sistemas de recomendación jugarían un papel aquí también)?
• Oficinas públicas y otras instalaciones: La RV nos ahorraría visitas y esperas interminables.

La realidad virtual tiene una característica básica que afecta de forma fundamental al negocio inmobiliario: es un sustitutivo de ubicaciones físicas e instalaciones. Puede aumentar la capacidad de estas para acoger visitantes y usuarios, evitando así la construcción de nuevos desarrollos; contribuye a liberar espacio no utilizado e incluso puede hacer innecesarias algunas instalaciones. La realidad aumentada, que en términos generales consiste en imbuir información sobre nuestro entorno real, puede tener un efecto aún mayor.

Por otro lado, los servicios inmobiliarios están comenzando a beneficiarse de la aplicación de la RV como herramienta de ventas y marketing:

Las simulaciones de BaboonLabs muestran vistas previas de materiales y acabados

• Las simulaciones de RV son una excelente forma de mostrar a los clientes un inmueble, ayudando a acelerar las ventas del activo. En el futuro seguramente todas las propiedades en el mercado serán accesibles vía RV, y los propietarios harán sus propias presentaciones de realidad virtual usando sus smartphones y/o drones.

• Propuestas de diseño y renovación de interiores pueden visualizarse mejor con la ayuda de la realidad virtual, lo que aumentaría la satisfacción del cliente y evitaría muchos cambios.

Parece que la realidad virtual sería otra amenaza para los agentes inmobiliarios tradicionales, que tendrán cada vez más complicado justificar sus honorarios.

Volvamos un momento a la discusión sobre el transporte autónomo, porque puede tener notables repercusiones para los mercados residencial y de oficinas. Los vehículos que se conducen solos, por ejemplo, nos permitirían trabajar en marcha, y ello podría llevar a algunos a decidir vivir más lejos del trabajo. Esto, a su vez, aumentaría el atractivo del extrarradio, donde el suelo es más barato.

Por otra parte, los entornos urbanos son idóneos para el despliegue del transporte autónomo, están mejor atendidos por los operadores logísticos (comercio electrónico) y gozan de una oferta más variada de servicios generales y vida social al aprovechar sus economías de escala. A ello se sumaría una menor contaminación acústica de los coches eléctricos que aumentaría el atractivo de las zonas densamente pobladas más atractivas. Tendremos que esperar y ver qué pasa.

Centrando nuestra atención en el mercado de oficinas, el aumento de la flexibilidad proporcionada por los vehículos autónomos podría provocar un cambio en las rutinas de trabajo actuales. Las tareas de seguimiento tras realizar visitas a clientes y otras empresas (informes, reuniones internas) se harían de regreso sin necesidad de pasar por la oficina. Esto intensificaría el esfuerzo comercial, haciendo más eficientes a los equipos de ventas. Lo mismo podría aplicarse a la gestión de proyectos, control de proveedores, etc.

Este estilo de trabajo, cercano al de la consultoría, reduciría la demanda de espacio de oficina, ya que menos gente estará en el lugar de trabajo en un momento dado.

Además, el uso de automóviles como oficinas móviles podría cambiar la asignación de tiempo de las personas. Algunos ejemplos:

• Cambios en horas punta, ya que algunas personas se aprovecharán de trabajar en el coche para dormir más o salir antes, pasando menos tiempo en la oficina. Otros quizá opten por ir a casa a comer o echar una siesta.
• Uso del tiempo de viaje a destinos de vacaciones o de fin de semana como tiempo de oficina.

Incluso si se crean nuevos empleos de oficina en el futuro (mucho menos si ese no es el caso) parece que hay una probabilidad no trivial de que la demanda de espacio de oficina disminuya. Esto conduciría a un estancamiento o a una compresión general de las rentas, pues los precios más bajos de las oficinas de peor calidad tirarían hacia abajo del resto, propagándose el efecto hacia el mercado prime. Al menos hasta que los inventarios se adapten a los nuevos niveles de demanda.

Y hay más, por supuesto. El uso de la voz como interfaz de usuario, presente en casi todas las películas de ciencia ficción que podamos imaginar, podría tener su efecto en el lugar de trabajo. Hablar con nuestros ordenadores suena atractivo (y agotador al mismo tiempo, ¿no creéis?), pero habría que acordar algunas reglas básicas de cortesía para evitar la cacofonía resultante. O terminamos usando auriculares todo el tiempo, o reforzamos los parámetros de densidad en oficinas o fomentamos el teletrabajo.

Nuevas oportunidades

No se trata aquí de pintar un escenario apocalíptico para el sector inmobiliario. Hay amenazas, sin duda, pero los cambios futuros abrirán la puerta a nuevas oportunidades de negocio (dentro y fuera de la industria). Por nombrar unos cuantos:

• En lo que respecta a la construcción, aumentará la necesidad de desarrollar maquinaria y robots y construir fábricas para hacer frente a la generalización de la construcción prefabricada y las soluciones modulares. El mercado de activos inmobiliarios industriales se vería beneficiado como resultado de todo ello. El año pasado, durante la reunión de accionistas de Tesla, Elon Musk reflexionaba sobre las ganancias de eficiencia que se harían al repensar ?the machine that makes the machine? (la fábrica). El sector constructor debería tomar nota en el futuro de lo que haga Tesla.

• Los nuevos métodos de construcción generarán oportunidades en el mundo del diseño. Una empresa como Lego podría servir de inspiración para muchos. En realidad, ya está ocurriendo, como vemos en el caso de EverBlock Systems, que ofrece un sistema de construcción modular de bloques de plástico de gran tamaño que facilita la construcción de todo tipo de objetos. Las soluciones de construcción del tipo hazlo tú mismo (DIY) probablemente verán crecer su cuota.

• La evolución de las técnicas de construcción y los materiales darán oportunidad a la gente de jugar y experimentar con la apariencia de sus hogares como les plazca. Imaginaos construcciones a medida representando diseños personales, sitios históricos o escenarios de ficción. Los herederos de George Lucas harían una fortuna vendiendo licencias para los diseños de Star Wars. Quizá no el mejor de los mundos posibles para los amantes del buen gusto y la tradición.

• Los ciudadanos pueden mudarse con mayor frecuencia en respuesta a cambios en sus circunstancias o preferencias. Por ejemplo, con el crecimiento de la familia también lo harían los ingresos básicos, pudiendo permitirse un apartamento más grande (a menos que se pongan en marcha políticas de control de la natalidad).

• Soluciones de vivienda no duradera para personas que quieran pasar cortas temporadas en diferentes lugares. Los contratos de arrendamiento a corto plazo u otros de temporada fija a largo plazo también podrían popularizarse. Los modelos de tiempo compartido y fractional pueden tener sentido para más personas en el futuro.

• Posiblemente haya que dar una vuelta a las distribuciones de las viviendas si la gente comienza a pasar más tiempo en casa, ya sea debido a las políticas de renta básica o al teletrabajo. Si nos fijamos en cómo han evolucionado los hogares en los últimos 50 años no encontraremos grandes cambios. Las cocinas, por ejemplo, están infrautilizadas (cocinamos cada vez menos). Y lo mismo ocurre con los dormitorios principales, un espacio que se utiliza raramente durante el día. Parte de la superficie desperdiciada se podría aprovechar para dotar a los hogares de un espacio de trabajo.

• Distribuciones más flexibles. Nuevos materiales, sistemas de división y muebles permitirían una mejor personalización e incluso cambios en el momento. Empresas como Ikea optarían a quedarse con parte de esta tarta. De hecho, junto con Skanska, ha desarrollado soluciones de vivienda asequible en Boklok.

• Oportunidades en reformas y restauración: los beneficiarios de una renta básica que posean una vivienda en propiedad pueden intentar conservarla el mayor tiempo posible para sacar el máximo provecho del subsidio vitalicio. No obstante, a la larga la propiedad se transferiría a empresas tenedoras de activos.

• La domótica seguirá creciendo hasta que los sistemas básicos vengan instalados de serie en las viviendas y la tecnología se vuelva transparente para el usuario final. Con el tiempo estos equipos serían manejados por nuestro software de IA.

• La gestión de inmuebles (facility management) ganará terreno en el área residencial, ya que los inquilinos demandarán cada vez más servicios y el modelo de propiedad evolucionará hacia el alquiler.

• Desarrollo de soluciones para vehículos autónomos y eléctricos en edificios nuevos y existentes: plataformas de carga eléctrica, carga y descarga de equipaje y pasajeros, etc.

• Las tecnologías de realidad mixta podrían acabar influyendo en la decoración de nuestras casas, el uso de espacios y las distribuciones.

• La sostenibilidad es una tendencia que va a más, y las tecnologías y los materiales que ahorren energía serán cada vez más demandados.
• Rehabilitación de edificios antiguos para reposicionarlos con vistas a competir frente a nuevos proyectos.
• Demolición de instalaciones antiguas, abandonadas tras la quiebra de las empresas que las explotaban. La compra de alguna de estas parcelas para otros usos pueden acabar siendo una buena inversión.
• Formación de especialistas en construcción y diseño, incluyendo reciclaje de trabajadores actuales y diseño de nuevos planes de estudio (por ejemplo BIM + robótica).
• En general, puede haber muchas oportunidades en el negocio de personalización y reformas: diseños, distribuciones, decoración, etc.

Por último no podemos olvidar que siempre habrá un segmento premium que exigirá un tipo diferente de servicios. La gentrificación de los centros urbanos probablemente seguirá adelante, y los ciudadanos de ingresos más bajos se trasladarán a las zonas circundantes y el extrarradio.

Mercado de inversión

Según Arthur Segel, profesor de la Harvard Business School, los inmuebles son la clase de activo más imperfecta. Entre las imperfecciones cita costes de transacción, información asimétrica o cuestiones relativas a los derechos de propiedad. Todo esto introduce riesgos, alimenta la corrupción, beneficia a aquellos que cuentan con información privilegiada e impide que exista verdadera competencia.

La buena noticia es que algunas de las tecnologías y cambios económicos subsiguientes anteriormente mencionados pueden ayudar a mitigar estas imperfecciones del mercado:

• Políticas de renta básica o similares podrían ayudar a simplificar la regulación. Esto acortaría los plazos de desarrollo y ahorraría costes de transacción y financiación.
• La automatización y nuevas técnicas y prácticas en la construcción harían la calidad más uniforme y reducirían la asimetría de información.
• Los sistemas de recomendación de productos de AI ayudarían a bajar los costes de intermediación e impulsarían la estandarización de la información de los activos.

Como regla general, corregir las imperfecciones del mercado inmobiliario implicará menores riesgos para los inversores. Y aunque un menor riesgo puede conducir a un mayor apalancamiento, esto se compensaría con el acortamiento de las etapas de construcción (y desarrollo urbanístico) y la reducción de los costes de construcción. Además, en el caso de los desarrollos residenciales, los salarios garantizados reducirían la incertidumbre y, por lo tanto, el riesgo.

Los bienes inmuebles son la clase de activos más grande del mundo, con un valor estimado en 217 mil millones de dólares (Savills, 2016). Los inmuebles residenciales, en particular, han sido la fuente de riqueza más importante para la mayoría de las familias, y es probable que esto siga siendo así durante mucho tiempo.

La vivienda es una necesidad básica del ser humano y, a medida que la población crezca y los edificios antiguos se deterioren sin remedio, necesitaremos un nuevo lugar de residencia. Esto no lo cambiará la tecnología ⁵.

Por lo visto hasta ahora podemos esperar algunos cambios en el mercado residencial:

• Menor volumen de mercado en términos reales (euros), al disminuir el precio promedio de la vivienda debido a la reducción de los niveles de ingreso.
• Sin cambios significativos en el volumen de unidades.
• Menores márgenes de revalorización (upside) para los desarrolladores de unidades básicas de vivienda, a causa de una menor asimetría de información, una regulación más simple y un límite implícito en los precios. Existirá margen para la especulación en la compra de parcelas bien ubicadas con otros usos, especialmente para el segmento premium.
• Mayor preferencia por el alquiler en un escenario de renta básica.
• Reducción general del riesgo de negocio como resultado del acortamiento de plazos en los proyectos y costes de construcción y financiación más bajos. La puesta en marcha de políticas de renta garantizada reduciría aún más el riesgo.
• Tendencias crecientes como el teletrabajo y las compras en línea llevarían a la gente a pasar más tiempo en casa, y eso debería tener un impacto en el diseño de las viviendas. Los salarios garantizados producirían un efecto similar.

El despegue del teletrabajo y el comercio electrónico llevará a una contracción de los segmentos comercial y de oficinas. Otras tecnologías como el transporte autónomo, la realidad virtual y aumentada y la recomendación de productos de AI empujarán en el mismo sentido. El ingreso básico también repercutirá en la demanda de espacio para oficinas, ya que algunas personas pueden decidir no trabajar. La automatización mejorada de las capacidades cognitivas tampoco ayudaría.

El segmento industrial y el logístico prosperarán debido a la necesidad de nuevas fábricas, almacenes y granjas de servidores para hacer frente al aumento en el uso de la automatización, el comercio electrónico y los servicios de transporte. El mercado logístico puede tener mucho recorrido si el comercio electrónico continúa creciendo.

Podemos imaginar que será necesario contar con almacenamiento intermedio, ya que la entrega directa de artículos pequeños sería antieconómica (a menos que el precio de la energía se aproxime a cero, otro escenario interesante que deberíamos empezar a considerar). Las operadoras de vehículos autónomos demandarán grandes parcelas suficientemente bien localizadas para aparcar sus flotas.

Por último, ofertas de bajo coste enfocadas a los beneficiarios de renta básica podrían revitalizar el negocio hotelero, y las soluciones de tiempo compartido y fractional tendrían una nueva oportunidad. En cualquier caso, la economía compartida está aquí para quedarse y los cambios futuros (ingresos básicos, salarios medios más bajos, transporte autónomo, etc.) contribuirán a reforzar esta tendencia.

En general, cabe esperar una reducción gradual de los precios del suelo como resultado de:

• Una contracción de la demanda de oficinas y espacios comerciales.
• Un aumento de la distancia media al trabajo (transporte autónomo).
• Una regulación más sencilla.
• Un cambio y mejora en las técnicas de construcción, permitiendo edificar sobre todo tipo de terreno.

Los beneficios en la industria de la construcción seguirán siendo bajos en el futuro, y sólo los líderes tecnológicos podrán obtener retornos superiores. De hecho, es probable que la nueva tecnología se desarrolle fuera del sector de la construcción. Líderes industriales en sectores automatizados y de montaje pueden beneficiarse, directa o indirectamente, aplicando su experiencia en la industria de la construcción.

Las empresas promotoras y de construcción más ambiciosas y sofisticadas tratan de organizar su actividad como un proceso industrial, con el fin de obtener economías de escala y estabilizar sus métricas. Esto, a su vez, les ayudaría a aumentar su tamaño y acceder a financiación más barata, resultando en un menor coste de capital. Sin embargo, las empresas se enfrentan a obstáculos tales como una fuerte exposición al ciclo económico, grandes requerimientos de financiación y plazos de desarrollo urbanístico y construcción muy largos.

La tecnología, como hemos visto, ayudaría a estas empresas a lograr su objetivo al acortar las etapas de desarrollo de suelo y construcción y reducir los costes de ejecución y otros soft costs. Las empresas más eficientes aprovecharían estas oportunidades para:

• Optimizar sus operaciones.
• Obtener financiación más barata: salir a bolsa, mejorar la calificación crediticia corporativa, obtener grado de inversión (investment grade)?
• Maximizar el retorno al accionista.

Las ciudades, que son los principales mercados inmobiliarios, seguirán prosperando. Es cierto que tecnologías como la energía distribuida o el transporte autónomo pueden cuestionar el modelo, pero hay límites a la dispersión y las oportunidades sociales y las economías de escala continuarán siendo un punto a favor de las ciudades (logística, infraestructura, prestación de servicios públicos…).

El Solar Roof de Tesla , una solución que combina generación distribuida y solución constructiva

Una reducción general del riesgo en el sector inmobiliario puede provocar un cambio en el perfil de los inversores:

• Menores riesgos pueden ocasionar una entrada de fondos de inversores más conservadores. Si bien esto podría calentar temporalmente el mercado, a largo plazo mejoraría su transparencia y estabilidad.
• Por otro lado, los inversores que busquen rendimientos más altos pueden reasignar fondos desde el inmobiliario hacia otras clases de activos. Esto podría conducir a la aparición de burbujas en algunos mercados y a una compresión general de yields a largo plazo en otros sectores. Por otra parte, en esta búsqueda de rendimientos, también contribuiría a acelerar la innovación en mercados faltos de inversión. Esta sería una buena noticia para todos.

Aparte de las imperfecciones del mercado antes discutidas, invertir en bienes raíces requiere una cantidad considerable de capital. La mayoría no tiene el dinero suficiente para pagar un apartamento, una parcela o incluso una plaza de aparcamiento, por lo que deben recurrir a algún tipo de financiación. Por otra parte, usar el activo mismo que compramos como garantía nos permite multiplicar nuestra capacidad de inversión (apalancamiento).

Existen, eso sí, maneras alternativas de invertir cantidades más pequeñas en este mercado, como la compra de acciones o bonos de empresas inmobiliarias. Este enfoque tiene desventajas, ya que los compradores no pueden elegir o comprobar los activos subyacentes y tienen una baja prioridad como acreedores en caso de impago. Además, están expuestos a la inestabilidad del mercado de valores y a las decisiones de los ejecutivos (problema de agencia).

Más recientemente, las plataformas de crowdfunding inmobiliario están ofreciendo a los inversores entrar en el mercado mediante la compra de pequeños porcentajes de inmuebles (aunque a través de una sociedad limitada). Al hacerlo, estos inversores se convierten en propietarios desde el principio y pueden supuestamente elegir el activo inmobiliario en el que quieren poner su dinero.

Esto haría más fácil y menos costoso invertir en bienes raíces, posibilitando la entrada de fondos al sector, pero también daría lugar a una contención de las rentabilidades a medida que los nuevos inversores entienden el mercado y la tecnología mitiga las imperfecciones del mismo. Estas plataformas son bastante nuevas y habrá que ver si logran aceptación suficiente.

En el futuro parece que la sustitución hombre-máquina continuará, y de no crearse nuevos empleos que contrarresten esta tendencia, el desempleo podría subir a niveles muy altos. El descontento resultante provocaría graves distorsiones en la economía y la sociedad .y haría necesario recurrir a medidas más drásticas para mitigar la situación (como la renta básica).

Incluso si se crean nuevos empleos, de manera que no sea preciso establecer un salario garantizado, la tecnología seguirá afectando a la industria inmobiliaria y muchos de los cambios discutidos seguirán teniendo lugar.

Hay más cuestiones a considerar, ya que toda transformación en el sector inmobiliario provocará cambios en otras industrias relacionadas. Por ejemplo, una mayor preferencia por el alquiler llevaría a una contracción del mercado de hipotecas. Esto es particularmente importante para la banca, que utiliza los préstamos hipotecarios para retener clientes y ser más eficiente en la venta cruzada. Asimismo, las reducciones de precios se traducirían en hipotecas de menor importe y, por tanto, menores ingresos de comisiones.

Finalmente, acabar con el dinero en efectivo traería importantes cambios al sector. Las transacciones inmobiliarias son un método frecuentemente utilizado para blanquear y evadir impuestos. Estas prácticas distorsionan la información de mercado al comunicarse precios más bajos de los reales: parte del precio real se paga en negro para evitar pagar impuestos u ocultar el origen ilícito de los fondos y el comprador vende la propiedad más adelante. No poder pagar en efectivo ayudaría a mejorar la información de precios para todos los participantes y evitar que el dinero negro entre al mercado.

Siguiendo en esta línea, Blockchain beneficiaría al sector inmobiliario mejorando los sistemas de registro, previniendo el fraude y facilitando la difusión de contratos inteligentes, contribuyendo con ello a reducir todavía más los costes de transacción.

Concluyendo

Hemos visto que hay varias tecnologías incipientes que prometen transformar el sector inmobiliario. Como resultado, los productos, procesos y modelos de negocio cambiarán profundamente. Algunos protagonistas de la industria, como los agentes inmobiliarios, están en riesgo.

Este artículo se centra en los mercados desarrollados. Las cosas pueden ir más despacio en los países en desarrollo, particularmente para el caso de tecnologías que requieran grandes inversiones en infraestructura. Una menor disponibilidad de profesionales calificados y un entorno legal deficiente pueden frenar la difusión de ciertas tecnologías y cambios sociales y exacerbar las imperfecciones del mercado.

La discusión se centra además en las clases medias y bajas. La clase alta futura, con una participación creciente en esta economía más intensiva en capital, exigirá servicios diferentes y desempeñará un papel decisivo en el sector como inversora.

Hay muchas ideas dispersas por todo el artículo. Entre ellas:

• La tecnología transformará el sector. No ocurrirá de la noche a la mañana, pero los cambios tomarán velocidad a medida con la difusióin de las tecnologías y el descubrimiento de aplicaciones estrella.
• El ingreso básico, de ocurrir, cambia las reglas de juego y su efecto en la industria sería enorme: límite implícito en los precios de la vivienda; surgimiento de un gran mercado para viviendas básicas; simplificación de la regulación; mayor preferencia del alquiler frente a la adquisición, reducción de la demanda de oficinas, etc.
• Los costes de construcción bajarán a consecuencia de la automatización. Las economías de escala ganarán importancia con la industrialización del proceso de construcción. Es de esperar un creciente grado de estandarización (comoditización), más alto si se ponen en marcha políticas de renta básica o similares. Otros costes suaves también deberían disminuir con la mejora del software basado en IA.

• Los precios del suelo disminuirán gradualmente a medida que los cambios en el mercado inducidos por la tecnología aumenten la disponibilidad de superficie edificable, reduzcan los costes de desarrollo y transacción y modifiquen las preferencias de los consumidores.

• El diseño se verá afectado? y beneficiado. Con el tiempo se superarán las restricciones iniciales y nuevas tecnologías y materiales abrirán posibilidades inexploradas a los artistas. Si nos paramos a pensar, los chavales de hoy disfrutan de juegos como Minecraft, donde los futuros diseñadores pueden aprender y perfeccionar sus habilidades.

• La demanda de oficinas y centros comerciales se reducirá por el crecimiento del teletrabajo y el comercio electrónico, el uso de realidad virtual y aumentada o la automatización de trabajos administrativos.
• La demanda de superficie industrial y logística, sin embargo, se beneficiará de la automatización, los motores de recomendación y el transporte autónomo.
• El desarrollo de aplicaciones estrella de realidad virtual representa una amenaza significativa para la industria inmobiliaria, al reducir la demanda de espacio físico.
• El segmento más alto demandará servicios premium.
• La tecnología debe ayudar a aliviar las imperfecciones del mercado, lo que conduciría a una reducción general del riesgo. Esto puede atraer a inversores más conservadores a la industria.
• Location, location, location. Esto no cambiará, ya que los bienes inmuebles por definición se encuentran situados en diferentes lugares en el espacio.

Los inversores están siempre a la busca de nuevas oportunidades, algo que está resultando difícil últimamente. Analizar cómo las tecnologías emergentes pueden cambiar el sector inmobiliario parece una buena idea, y los inversores no deberían perder de vista lo que están haciendo las startups desarrollando productos Proptech.⁶.

¹ No sólo tareas más intelectuales. Si pensamos en ello, la artesanía se caracteriza entre otras cosas por la imperfección (signo del trabajo manual), que podría ser replicada introduciendo aleatoriedad en el proceso industrial. Quizá en el futuro los robots vintage (más propensos al error) se conviertan en los nuevos artesanos, al menos para el mercado de masas. Por cierto, si no lo habéis hecho todavía, deberíais leer ‘The second machine age’ de Brynjolfsson y McAfee. ↩

² El precio de la energía solar está cayendo muy rápidamente, pero la deflación de valor puede ser un factor limitante a menos que se desarrollen nuevas tecnologías.↩

³ Algo que la industria farmacéutica necesita con urgencia ahora que parece hemos dado buena cuenta de las oportunidades cercanas.↩

⁴ Soy consciente de que se contamina durante los procesos de generación de energía y fabricación.↩

⁵ En realidad, la tecnología puede afectar las decisiones reproductivas mediante aumentos sustanciales de la esperanza de vida, ectogénesis, etc. Políticas económicas como la renta básica también influirían en esas decisiones.↩

⁶ Hace unos días Aguirre Newman, junto con Finnovating, publicaba el primer mapa PropTech de España, identificando a las 58 startups que, a juicio de esta consultora inmobiliaria, transformarán el sector inmobiliario en el pais en los próximos años.↩

Foto | iStock