Desde que se aprobó en Cataluña la ley para regular el precio del alquiler y después de hacer la propuesta para el resto del España de una ley de regulación del alquiler, siempre ha surgido la duda si de verdad puede funcionar este tipo de control.
En Suecia ya se está aplicando una ley para regular el precio de alquiler en el mercado residencial desde los años cuarenta, y se puede analizar cómo ha funcionado durante todos estos años.
En Suecia la ley de regulación del precio del alquiler existe desde la década de los 40
Suecia implantó la ley de regulación del alquiler en el mercado residencial con el objetivo de garantizar que todo el mundo pudiera optar a una vivienda, pero su aplicación ha tenido resultados pocos esperados.
Los precios se contuvieron como se esperaba con la regulación, pero no se contó que pudiera haber una falta de oferta, una exclusión social por algunos grupos o el bloqueo de residencias existentes en el mercado.
Desde la década de los 1990, el sistema de regulación del precio de alquiler en el mercado residencial en Suecia es de manera indirecta que se fundamente en la procedimiento de negociación de arrendatarios y los arrendadores y los arrendatarios pactar de libre voluntad el precio.
El precio de la vivienda de alquiler se negocia con representantes de arrendadores y arrendatarios
El primer punto es que los arrendadores y los arrendatarios se encuentran condicionados por el procedimiento de negociación en que participan un conjunto de representantes de los arrendatarios, las empresas municipales de la vivienda y representantes de los arrendadores.
Por tanto, se hace un proceso de negociación en que se establece un precio de referencia de alquiler atendiendo a lo que puede ofrecer la vivienda y según el precio que tienen las viviendas similares en el mismo barrio.
Con esto se consigue que las viviendas de las mismas o parecidas características se ofrezcan al mercado por el mismo precio y que puedan ser accesibles por parte de los arrendadores, ya que no puede ser superior al 30 por ciento de los ingresos del arrendatario.
En Suecia existe el Tribunal regional del alquiler
Los arrendatarios y los arrendadores, por su parte, pueden pactar el precio inicial de alquiler de la vivienda que se encuentra en alquiler.
Por su parte, el arrendatario puede pensar que el alquiler supera el precio de referencia de la negociación colectiva. En este caso, el arrendatario puede dirigirse a un tribunal denominado ‘tribunal regional del alquiler’ que se utiliza para discutir los precios negociados de forma colectiva.
Este tribunal se utilizar para establecer el marco de referencia para establecer los precios de alquiler de la vivienda en Suecia.
Se controla el precio del alquiler pero existen inconvenientes por su aplicación
La regulación del precio del alquiler del mercado residencial ha sido efectivo, ya que ha contenido el aumento de los precios del alquiler, pero ha traído ineficiencias económicas y resultados sociales que se pueden considerar negativos.
El primer inconveniente ha sido la falta de oferta en el mercado residencial de alquiler, ya que en la gran parte del país existe una déficit de vivienda en alquiler, mientras que se van acumulando solicitudes para acceder a vivienda pública.
El segundo inconveniente ha sido el incremento de endeudamiento de las familias, ya que los diferentes gobiernos suecos han vendido la vivienda pública a pequeños propietarios para conseguir financiación para la construcción de nuevas viviendas para mejorar la oferta de vivienda y renovar las viviendas existentes en el mercado.
La principal consecuencia de esta venta ha sido aumentar el problema de la situación de la vivienda pública en el mercado, ya que ha ido disminuyendo la vivienda, y al reducirse la oferta ha obligado a las familias suecas a endeudarse para comprar su vivienda.
Las rentas más altas siempre pueden acceder a las viviendas alquiladas de mayor calidad
El tercer inconveniente ha sido un bloqueo de las viviendas existentes en el mercado, ya que los contratos de alquiler de la vivienda pública en Suecia se hacen para toda la vida del arrendatario, además hay lista de espera para acceder a la vivienda, por tanto, hay muy poca rotación de arrendatarios en las viviendas.
Además, la población las viviendas del centro de las poblaciones son de aquellos suecos que tienen una capacidad adquisitiva más alta, y por tanto, menos atractivas para inmigrantes y jóvenes, dándose una exclusión social.
Todo esto provoca que exista una economía sumergida de contratos de alquiler de la vivienda pública, cómo he comentado estos contratos son vitalicios, juntándose al exceso de demanda, provoca que los arrendatarios estén dispuestos a pagar más y no ir a la listas.
Una vez aplicada la ley al mercado es difícil desregularizarlo
El control del precio de alquiler a través de la ley no hace más asequible el acceso de la vivienda de los ciudadanos de un país o región donde se este aplicando dicha ley, ya que se convierte una herramienta ineficiente e contraproducente.
Por tanto, los beneficios que se pueden obtener del control de precio de la vivienda en alquiler llega a que las personas con más recursos puedan obtener los mejores lugares para vivir, y excluye a las personas que no tienen rentas tan altas por hecho de subarrendar.
Por otra parte, una vez que se empieza con la regulación del precio del alquiler es complicado realizar el proceso inverso.
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