Las últimas horas están siendo cruciales para el mercado de la vivienda. El Gobierno no está dispuesto a dejar modalidades de alquiler sin ser sometidas a una estricta sobrerregulación. El objetivo es acabar con la escasez de viviendas para alquiler de larga estancia, pues ante las exigencias de la nueva Ley de Vivienda, los propietarios optan por los alquileres vacacionales, e incluso, dejar los pisos vacíos antes que perder capital.
A partir de ahora, quienes deseen alquilar un apartamento durante seis o doce meses deberán cumplir una serie de requisitos que actuarán a modo de filtro. El objetivo es evitar que haya caseros que alquilen sus propiedades por temporadas, esquivando las exigencias técnicas del alquiler habitual. El Gobierno trabaja por exigir a los caseros firmar un contrato de alquiler temporal con causas demostrables que justifiquen la temporalidad.
Con la configuración de un registro estatal único, el Gobierno trabaja ya en preparar un real decreto urgente, que desarrollará el artículo 3 de la LAU. Se busca que se encuentre disponible en breve, en concreto, para finales de verano.
La realidad es que la nueva Ley de Vivienda está provocando que casi 3 de cada 10 propietarios retiren su vivienda de alquiler residencial. Así pues, el 31% desea pasarse al alquiler temporal, el 24% al alquiler vacacional y el 20% al alquiler de habitaciones.
Entre 2019 y 2024, el stock de arrendamiento permanente se redujo un 41%. Por su parte, Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) estiman que este año la oferta en alquiler ha sumado un 24% menos de viviendas que en 2023, cayendo en algunas ciudades hasta el 40%.
Falta de motivación entre los propietarios
Una reciente encuesta, elaborada por Fotocasa Research, recoge que, ante las malas expectativas de los propietarios por la nueva ley, con consecuencias severas a largo plazo, no se sienten motivados para aplicar mejoras en sus viviendas. En concreto, el 44% de éstos afirma que es bastante probable que reduzcan las inversiones en mejorar para la vivienda.
Se sienten desincentivados a invertir en reformar, mejorar y acomodar las viviendas. Es precisamente la antigüedad y el estado los grandes obstáculos que encuentran los inquilinos a la hora de arrendar una casa. Hay que tener en cuenta que, en España, el parque de vivienda supera los 40 años de media. En concreto, un 42% se construyeron entre 1950 y 1980 (10,4 millones) y un 30% antes de los 2000 (6,5 millones).
Huida del alquiler tradicional
En este contexto, y según datos de Idealista, los propietarios siguen cambiando su tendencia. En el primer trimestre de 2024, los arrendamientos temporales subieron un 56% interanual, mientras que la oferta de alquiler tradicional descendió en un 15%.
Quizás quede probado que la nueva Ley de Vivienda, lejos de favorecer, está asfixiando a los usuarios que buscan una vivienda en alquiler. Esa persecución a los propietarios, por parte de Moncloa, continúa y se aboga por empoderar a los vecinos para prohibir la implantación de alojamientos turísticos en sus fincas residenciales. De ahí que el Gobierno ya trabaje en una propuesta de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. De aprobarse, se rebajaría la exigencia de unanimidad exigida para vetar este tipo de inmuebles.
Cae la oferta y suben los precios
Entre enero y julio salieron al parque de alquiler nacional un 23,6% menos de nuevas viviendas que en 2023. El descenso, con respecto a 2022, es bastante pronunciado y ronda el 28%.
Si se analiza la situación por ciudades, Barcelona sufre una situación compleja. La oferta de alquileres nuevos se ha desplomado casi en un 40% (un 37,4% interanual), lo que demuestra una caída del 51,5% con respecto a 2022. Barcelona se ha propuesto eliminar 10.000 pisos turísticos.
Cataluña ha sido el foco del Gobierno a la hora de intervenir el mercado inmobiliario. La declaración de 131 municipios más como zonas tensionadas en la comunidad, implica que haya un total de 271 localidades en las que se aplique esta normativa. En otras palabras, 7 millones de personas (un 90% de la población).
A lo largo del último año, los alquileres residenciales se han encarecido en un 13,2%. Dicho esto, en junio la media de firmar un contrato exigía asumir un coste de 13,4 euros/m2. La situación se agrava especialmente en los mercados tensionados de Madrid, Valencia, Barcelona y Palma, entre otros.
Principales causas
Los propietarios trazan una nueva hoja de ruta marcada por el aumento de la cuota de mercado del alquiler. Los mercados más atractivos para los caseros pasan a ser el turístico o de temporada y los inquilinos que buscan casa se enfrentan a unas condiciones más severas e insostenibles. De hecho, en algunas ciudades llega a haber más de 100 candidatos por cada vivienda ofertada.
No cabe duda que la contracción de la oferta viene derivada de la nueva Ley de Vivienda y del trasvase de pisos desde el mercado del alquiler tradicional al de temporada. La realidad es que, si no hay alquileres, es gracias a una serie de leyes que permiten que, si alguien deja de pagar, el propietario tarde hasta dos años, como mínimo, en recuperar su vivienda.
Todo pasa por dar incentivos a los propietarios, para que esas viviendas regresen al mercado con plena seguridad y con la certeza de que existe una desregulación que los acusa de especulación. Solo así se evitará que sigan prefiriendo dejar sus viviendas vacías antes que ser sometidos a las exigencias gubernamentales.