Si vamos a pedir una hipoteca para adquirir una vivienda habitual, la cantinela habitual suele ser “necesitas un 20% de entrada del valor de la vivienda y un 10% para gastos”, es decir, un 30% del valor de la vivienda para empezar. Eso significa que para una vivienda de 200.000 euros, necesitamos con al menos 60.000 euros para comprarla. Y eso sin pensar en gastos que podamos tener para hacer reparaciones o acondicionarla a nuestro gusto, en ese caso, las cantidades se disparan.
Según el portal inmobiliario Idealista el precio medio de la vivienda en septiembre de 2021 era de 1813 euros el metro cuadrado, es decir, para una vivienda de 100m2, necesitamos unos 181.300 euros. Pero eso es en España de media, incluyendo pueblos baratos, si estamos hablando de una vivienda en grandes áreas metropolitanas del país, la situación cambia. Si estamos hablando de una vivienda en zonas céntricas de Madrid o Barcelona, no es raro ver precios a partir de 300.000 euros. Eso haría que sus compradores necesiten unos 90.000 euros para empezar.
Podemos pensar que en España la gente tiene altos sueldos y ahorra mucho, pero lo cierto es que no. En 2019 el salario medio de un trabajador era de 24.395 euros y el más frecuente de 18.489, anuales. Podríamos suponer entonces que si el mercado inmobiliario no para de vender pisos como churros (porque lo hace a pesar del Covid19) y los sueldos son bajos, que los compradores de vivienda son unas máquinas de ahorrar dinero hasta que llegan al 30% deseado.
Pero lo cierto es que no sucede así, La tasa de ahorro medio en España pre pandemia rondaba entre el 7,9& de 2013 y el 5,6% de 2018. En 2019 fue del 6,3% y en 2020 del 14,8%, aunque no hablamos de un año normal. Es decir que un sueldo de 18.000 euros netos (1.500 al mes) con un ahorro del 15% (que sería más que la media nacional) ahorraría alrededor de 225€ mes, lo que es decir 2700€ anuales. Para poder comprar una casa media en España de unos 75m2 y 1800€/m2 que saldría por 135.000, necesitaría 40.500€, tardaría quince años en llegar a esta cantidad. Siete años y medio si estamos hablando de una pareja. Eso sin suponer que no han ahorrado para nada más. Pero es que si nos vamos a la media nacional de los últimos años, los tiempos se duplican. Es poco razonable creer que las personas en España llegan a pasar 30 años ahorrando para poner la entrada de la casa, si empezaran a los 25 acabarían a los 55 o a los 40 si lo hacen en pareja.
La pregunta es ¿cómo consiguen los españoles comprar una vivienda a pesar de las bajas tasas de ahorro y bajos sueldos?
Lo primero de todo: esto no es una recomendación para comprar vivienda usando ninguna de estas tácticas. De hecho creo que personalmente tener el 30% de la vivienda ahorrado es un un buen método de control de riesgos. Si hubiera una crisis inmobiliaria de nuevo y la vivienda baja un 20%, no nos encontramos en “negative equity”, es decir, una posición en las deudas son más altas que el valor de los bienes que tenemos que las respaldan. Si además hemos ido amortizando la hipoteca, el valor de la deuda puede que sea menor.
Alquiler con opción a compra: es algo difícil de encontrar, pero hay casos. En un contrato de este tipo las cantidades pagadas en concepto de alquiler se convierten parcialmente en parte del pago de la vivienda, si además hemos ido ahorrando puede ser una buena idea. Posiblemente la táctica menos arriesgada de todas las que exponemos aquí.
Solicitan aplazar el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, posible bajo ciertas circunstancias. Pero devenga intereses a la Hacienda autonómica. No válido para vivienda nueva, sobre la que se paga IVA.
Hipotecas por más del 80%: Si hemos conseguido un chollo, comprando una vivienda por debajo del valor de la tasación de la misma, enhorabuena, existen bancos que aceptan el valor de tasación como para pasar el límite del 80%. También recientemente se ha anunciado por parte de alguna entidad bancaria que concederán hipotecas por el 95% del valor de la vivienda si el futuro propietario cumple ciertas condiciones (principalmente edad y estabilidad laboral).
Donaciones o préstamos de familiares: muchas veces los padres apoyan financieramente a los hijos para que puedan comprar una vivienda, ya sea mediante una donación o préstamos. Esto siempre que los familiares tengan una situación económica desahogada, con ahorros de los que puedan prescindir en los próximos años. Cuando es una donación no deja de ser una especie de adelanto de la herencia.
Compra de vivienda sobre plano: habitualmente cuando se hace una promoción inmobiliaria de nueva vivienda, los futuros propietarios van pagando a la promotora durante la construcción de la misma, que puede durar un par de años. Eso facilita a los propietarios de vivienda la compra dela vivienda ya que les da un tiempo extra para hacer la compra de la vivienda y ahorrar. Esto sólo vale para aquellas promociones que están empezando, si la pillamos a medias, puede que tengamos que hacer todos los pagos en cuestión de seis meses.
Los familiares toman un préstamo personal: En ocasiones incluso los padres llegan a tomar un préstamo personal para financiar la entrada de la vivienda de sus hijos, que puede que devuelvan los padres o puede que devuelvan los hijos (que son los verdaderos beneficiarios). Sería la versión arriesgada de los préstamos o donaciones de familiares.
Piden un préstamo personal en otra entidad financiera pocos días antes de ejecutar la compra: posiblemente la táctica más arriesgada de todas. El límite del 80% está pensado para una mejor gestión del riesgo personal por parte del comprador de la vivienda. Por eso no lo recomiendo, aunque no deja de ser cierto que es algo que se hace.
El precio de la vivienda y su accesibilidad es algo que no se está dando sólo en España, sino en todo el mundo. Bloomberg acaba de publicar sobre como este problema se ve en Londres, París, Melbourne, Buenos Aires, Toronto o Singapur (si no encajas en los criterios de la HDB que favorece a parejas heterosexuales). Esperemos que la búsqueda de una vivienda no nos lleve a un riesgo sistémico como ya tuvimos con la crisis financiera de 2008.
Pregunta a los lectores ¿conocen a personas que hayan usado estas u otras opciones para comprar vivienda sin tener ahorrado el 30% del precio de adquisición de la misma? ¿Cómo les salió la jugada?
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