El 48% de las hipotecas constituidas sobre viviendas no se destina a la compra

Hace unos días tuve el placer de colaborar con los amigos de GurusBlog en un post invitado en el que analicé el destino de las hipotecas nuevas que se constituía. A cierre del segundo trimestre, teniendo en cuenta el número total de hipotecas constituidas, el número de transacciones inmobiliarias y el número de viviendas nuevas iniciadas, suponiendo que el 100% de las viviendas iniciadas utilizaran financiación ajena (mucho suponer pero situación más favorable para el mercado financiero) detectamos que casi el 44% de hipotecas que se constituían no se destinaban a la adquisición de vivienda y que en el tercer trimestre este porcentaje ha subido al 48%. ¿Qué ocurre?

Que según el gráfico que adjunto en el post, este porcentaje no para de crecer desde que se desató la crisis financiera internacional y que las entidades financieras utilizan la hipoteca como vía de financiación ajena muy por encima de la realidad del mercado inmobiliario. Como explicaciones a estas estadísticas: * Se utiliza la hipoteca como fuente de refinanciación crediticia para adquirir préstamos por garantía real. * Sea el destino que sea de la financiación obtenida, la garantía real hipotecaria es casi imprescindible para obtener financiación. Para que nos queden los números más clarso, desde el 01/01/2008 al 31/09/2009, siete trimestres de crisis financiera, tenemos los siguientes parámetros: * Se han vendido un total de 866.855 viviendas, media superior anual a las 400.000 viviendas anuales que se estiman necesarias para las necesidades reales del mercado, según el Servicio de Estudios del BBVA. * Se han formalizado un total de 1.335.304 hipotecas sobre viviendas que eliminando de esta cifra las modificaciones hipotecarias con cambios en el préstamo sin alteración de titular y restando el total de viviendas iniciadas, llegamos a la cifra de 503.512 hipotecas constituidas en estos 7 trimestres que no tienen relación alguna con el mercado inmobiliario. Esto representa un porcentaje global del 37,71% del total de hipotecas constituidas en este periodo y si nos fijamos sólo en las operaciones del 3º trimestre, este porcentaje supone casi el 48% del total de hipotecas vendidas.

Los datos ampliados y actualizados los tenemos en la tabla inferior (click sobre ella para ampliar) y están extraidos del INE y de las bases de datos del Ministerio de la Vivienda. Como conclusión, sólo cabe pensar que la situación de endeudamiento familiar se difiere a la hipoteca y que en el momento que los tipos de interés comiencen a crecer, las ejecuciones hipotecarias vana tomar un cariz dramático si no cambia la evolución del empleo.

Como se puede apreciar, repuntes en el crédito hipotecario no tienen porqué ir ligados con mejoría del mercado inmobiliario ni con una apertura gradual del crédito concedido por las entidades financieras. El mercado inmobiliario tendrá una parálisis mayor y este índice de refinanciación seguirá creciendo en los próximos trimestres.

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