¿Es mejor una hipoteca inversa o vender la nuda propiedad? ¿Hay alternativas? ¿Son estas alternativas mejores aunque se publiciten menos? España es un terreno muy abonado para el florecimiento de este tipo de productos. Por un lado, la alta proporción de personas con la vivienda en propiedad, que se incrementa a medida que vamos yendo a las capas más envejecidas de la población. Por otro lado tenemos el envejecimiento de la población.
El aumento de la esperanza de vida de la población hace que las personas puedan acabar necesitando ayuda adicional en sus últimos años. Los que hemos visto esto con nuestros familiares mayores lo sabemos muy bien. Ante una situación así, es normal que las personas mayores o sus hijos busquen modos de obtener recursos para pagar los cuidados y estar debidamente atendidos.
Adicionalmente, en España muchas personas mayores lo que quieren es vivir en su vivienda hasta el final de sus días si es posible, no yendo a vivir a una residencia de ancianos o a casa de los hijos. Así mantienen no sólo su vivienda en la que están acostumbrados y cómodos, sino su barrio de toda la vida donde están sus amigos, conocidos y puede que hasta familiares. Eso hace que la opción de vender la vivienda o alquilarla e irse a casa de un hijo o una residencia no suela ser la opción deseada por los ancianos en España. Ante esta situación, el mercado ofrece varias alternativas a considerar entre las personas mayores que tengan una vivienda.
Hipoteca inversa, nuda propiedad y alternativas
Existen múltiples alternativas para que las persones mayores que no obtienen suficientes ingresos de su pensión para cubrir sus gastos obtengan fondos de su vivienda. Pero vamos a empezar por la premisa fundamental, todas consisten en reducir la cantidad que recibirán los herederos. Todas consisten en que los herederos van a tener menos herencia. Eso nos puede importar más o menos. Otra cosa es la forma jurídica y que sea más o menos beneficiosa según nuestra situación.
Nuda propiedad: es una figura jurídica bastante antigua en nuestro ordenamiento jurídico. Consiste en vender la propiedad pero quedarnos un usufructo sobre la misma hasta el fallecimiento del propietario. Normalmente el usufructuario (el que se queda del uso y disfrute de la vivienda) paga unos gastos y el propietario paga otros. Este tipo de acuerdo permite permanecer a la persona en la vivienda o incluso alquilarla si optan a irse a vivir a otro sitio. En este tipo de acuerdos no queda claro quién ganará más dinero, si el vendedor o el comprador. Tras la finalización del periodo de usufructo (normalmente es de por la vida del usufructuario o vitalicio) el nudo propietario dispone del total de la propiedad de la vivienda. El vendedor tendrá que pagar impuestos por el beneficio de la venta, siendo este uno de los mayores inconvenientes para el vendedor. Existen inmobiliarias especializadas en encontrar comercializar la nuda propiedad de la vivienda a inversores.
Hipoteca inversa: el producto financiero de moda. En la primera década bajo el calor de la burbuja inmobiliaria empezó a hablarse mucho de este producto financiero aunque nunca llegara despegar. La define el Banco de España como un producto para mayores de 65 años con un grado de discapacidad del 33% o en situación de dependencia. Tiene la ventaja fiscal de que no hay que pagar impuestos, pero la cantidad que se obtiene suele ser inferior, ya que como mucho es el 45% de la venta. La entidad no puede exigir la devolución del préstamo, pero sí de los intereses hasta el fallecimiento del propietario. Tras el fallecimiento del propietario, los herederos pueden pagar la cantidad adeudada a la entidad financiera y quedarse con la vivienda. Normalmente el propietario recibe una cantidad fija, una renta (pago mensual) o una combinación de las anteriores. Ojo en caso de alta inflación porque la cantidad de la renta no se actualiza y puede ser insuficiente. Algunos medios han avisado del peligro que puede tener este producto financiero y de malas experiencias con el mismo en EEUU (la FDIC lo ha llamdo directamente "fraude contra los ancianos", por lo que debemos tener cuidado.
“Vivienda inversa”: opción muy poco conocida y comercializada por muy pocas entidades. En este caso se vende la vivienda y se firma un contrato de alquiler vitalicio con el comprador. La cantidad del alquiler durante el número de años que se estime la vida del propietario disminuye la cantidad que recibirá el vendedor. Muy importante tener pactado que sucede si el vendedor abandona la vivienda antes del tiempo pactado (porque podría tener derecho a un reembolso ya sea por decisión del vendedor o sus herederos por fallecimiento) y qué sucede si el vendedor sobrepasa el tiempo del alquiler (existe la posibilidad de que pague sólo los gastos del inmueble, como IBI, Comunidad, etc). El ser tan poco conocida y poco comercializada hace que debamos tener mucho cuidado con los detalles de la misma, frente a un producto como la hipoteca inversa más conocido y regulado. Si es cierto que ante unas buenas condicione y con todos los cabos bien atados, es sumamente interesante.
Todas las demás opciones: a veces olvidamos que existen alternativas, especialmente si el propietario tiene más propiedades o posibilidades. Entre ellas está vender o alquilar otras propiedades que se puedan tener, vender la vivienda e irse a otra en un lugar más barato o en el mismo lugar de un tamaño menor. Esta opción me gusta en el sentido de que no limita la posibilidad de acogerse a una de las tres opciones comentadas anteriormente en el futuro si fuera necesario y por otro lado deja una herencia a los hijos si no lo fuera (que es el objetivo de muchas personas mayores que quieren dejar una herencia a sus hijos, aunque sea pequeña).
¿Cuándo es mejor una u otra opción?
Lo primero en mi opinión es empezar por todas las demás opciones, primero ver si se tienen otras propiedades o derechos que se puedan vender. Por ejemplo el piso de la playa, la parte de la casa del pueblo compartida entre los primos, acciones, rescatar plan de pensiones si lo hubiera o irse a vivir a una vivienda más barata y con menores gastos de mantenimiento, incluso en el mismo barrio.
Después entre las tres, debemos de valorar las opciones, nuestra situación personal y macroeconómica. Por ejemplo en contexto de baja inflación y tipos altos de interés, la nuda propiedad o la vivienda inversa puede tener sentido si el precio de la vivienda no sube mucho. En cambio si la inflación es alta y los tipos de interés son bajos, una hipoteca inversa puede ser conveniente porque los herederos tendrán que devolver bastante menos en términos reales frente a que lo que quedará de la venta de la nuda propiedad, que probablemente tenga menos valor debido a la inflación.
Aunque lo mejor siempre es tener suficientes ahorros que no nos obliguen a tirar de estas opciones, lo cierto es que no podemos controlar con la situación en la que nos encontramos las finanzas de nuestros padres y otros mayores cuando estos requieren nuestra ayuda. Por eso, conocer la situación de las mismas es importante para optar por la mejor opción.
Pregunta a los lectores ¿qué opción de todas les parece mejor?