Uno de los mayores quebraderos de cabeza que afecta a los españoles, y que supone un malestar social generalizado, es el problema de la vivienda. La ‘huelga de alquileres’ orbita sobre todo el territorio español en un contexto en el que, desde 2013, la compraventa no ha hecho más que aumentar. El país está absorbiendo el stock producido tras la burbuja de 2008, el precio se ha disparado, pero no se construye lo suficiente, al menos, donde es más necesario.
España ha pasado de construir 600.000 viviendas a 90.000 viviendas, por lo que no se puede cubrir la formación de nuevos hogares. Los grandes tenedores y pequeños propietarios se aprovechan de esta situación de incertidumbre y de crispación y llegan a ofertar pisos a precios muy superiores a la media del mercado, o bien, que no cumplen con unos estándares mínimos de habitabilidad.
Un problema urbano, no nacional
No es de extrañar que, en las principales ciudades de España, sea casi misión imposible encontrar un piso en alquiler por 600-700 euros. En los diferentes países de Occidente, entre los que se incluye España, la legislación y la falta de construcción están elevando el precio del alquiler y lo están convirtiendo en un problema de Estado.
Si hay escasez de vivienda en las principales ciudades, lo lógico sería construir vivienda a mansalva. Pero la realidad es que no es posible crear oferta donde no hay más suelo urbano.
Este problema se hace extensible a otros mercados, como Alemania, donde no se ha parado de construir, pero sigue presentando dificultades en el alquiler en ciudades como Berlín, Stuttgart o Múnich.
En España hay oferta, pero no donde se concentra la mayoría de la población. Esa demanda urbana o trend secular implica que no se construye más porque los sitios buenos o posibles se acabaron. De ahí, por ejemplo, la imposibilidad de construir dentro de la M30 porque ya no queda ni un solo solar disponible.
Al final, el problema tiene difícil solución. Cuanto más mejoren las ciudades, en materia de infraestructuras y de oportunidades laborales, más gente querrá mudarse a ellas y más demanda existirá. En todas las ciudades de España ocurre este problema, aunque en las más pobladas es donde la situación se complica, pues a la escasez de suelo urbano se le suma el problema de la vivienda turística.
Déficit de viviendas en España
El territorio nacional arrastra un importante déficit de viviendas desde hace más de una década. El volumen de inmuebles construidos anualmente sigue por debajo de la demanda, dejando ese desfase entre oferta y demanda un saldo negativo de 200.000 viviendas en términos anualizados.
La oferta agregada se ha situado en torno a un promedio anual de 820.000 viviendas desde 2016, con una progresiva reducción a partir de 2020, mientras que se observa una tendencia creciente de la demanda desde 2015.
El déficit de vivienda se hace latente en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, según datos del Banco de España para el periodo 2022-2025. Los mercados de la ciudad condal y de la capital suponen un tercio del total.
De hecho, en el informe ‘El mercado de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparación internacional’ se puede ver cómo estas cinco provincias suponen el 50% de la creación neta de hogares total prevista, aunque la producción apenas alcanza el 45% del total.
La población no se distribuye de manera homogénea en el territorio nacional. El déficit de viviendas también es significativo en áreas de la costa mediterránea, Islas Canarias y Baleares, donde predomina la demanda de vivienda de uso vacacional por parte d ellos extranjeros.
En España faltan casi 500.000 viviendas para satisfacer la demanda, según el Banco de España. Las viviendas de nueva construcción rondan las 100.000 anuales, mientras que la creación de hogares neta acumulada en 2023 llegaba a los 545.000. Esto supone un déficit de 365.000 viviendas para residentes.
Desde 2014, las compraventas de segunda mano representan cerca del 90% del mercado. Entre ellas, nueve de cada 10 las realizan particulares desde 2020, mientras se ha reducido la participación de las sociedades.
Principales causas
Los precios reales han subido un 34% en la última década. España se enfrenta a un descenso en el ritmo de producción y rehabilitación de viviendas por la falta de mano de obra cualificada y de suelo finalista disponible. Los costes elevados o el escaso dinamismo en la financiación de la actividad inmobiliaria residencial tampoco ayudan.
El riesgo para la estabilidad financiera está contenido gracias a los estándares crediticios más exigentes desde la crisis y apunta a una recuperación del peso de la financiación hipotecaria en la compra de vivienda. En julio de 2024, se registró una ratio del 48%, lo que reflejaría la mejora de las condiciones de financiación.
El problema de la vivienda en España tiene difícil solución. Todo pasa porque las autoridades competentes, al servicio del Estado, movilicen la construcción de suelo urbano en nuevas áreas de las principales ciudades. Mejorando la red de infraestructuras y los servicios, se conseguirá ampliar el área metropolitana de las principales ciudades de Europa y ampliar así la oferta para quienes buscan arrendar o comprar una vivienda.
