¿Tienes familiares con un buen piso de los que crees que vas a heredar? Puede que no lo vayas a heredar. O quizás cuando lo heredes, ese pisazo en una buena zona de la ciudad no va a valer lo que crees que vale.
El sector financiero e inmobiliario se está lanzando cada vez más a adelantar dinero a los propietarios de vivienda y recuperarlo con el fallecimiento de los mismos.
El problema de las pensiones y los cuidados en la tercera edad
Ya hemos hablado sobre la reforma de las pensiones, se ha decidido sacrificar la economía y el futuro del país para mantenerlas. Bien, a pesar de eso, muchas pensiones hoy en día no cubren los gastos que puede tener una persona en sus últimos años, cuando necesita un mayor nivel de cuidados. Esto es algo que algunos hemos visto en primera persona con nuestros abuelos.
La pensión media en España en 2023 se sitúa en 1193,10 euros al mes, la Comunidad Autónoma con la menor pensión media es Extremadura con 996,52 y la mayor pensión media está en País Vasco con 1.478,65.
¿Y cuánto cuenta una residencia de ancianos? Pues claramente más. Según un estudio de GransLiving el coste medio de una residencia en España en 2023 es de 1830,54 euros/mes. Las más baratas están en Albacete, con un coste medio de 1300euros/mes y las más caras en Guipúzcoa, con 2560 euros/mes. Como vemos, hay un fuerte déficit sólo en el coste de la residencia, sin pensar en otros costes como vestido, medicinas, ocio, transporte, etc.
Es decir, las personas mayores ya necesitan más recursos de los que obtienen de la pensión de la seguridad social. ¿cómo obtenerlos? Pues del activo más común donde se concentra el patrimonio de la mayoría de las familias españolas, de la vivienda habitual. El 74% de la población tiene una vivienda en propiedad, esto es el 83% para los mayores de 75 años.
Nuda propiedad
Existe en nuestro ordenamiento jurídico una figura llamada nuda propiedad. En la nuda propiedad se dividen los dos derechos que hay sobre una vivienda, la propiedad y el usufructo (uso y disfrute de la misma). Esto es bastante habitual y sucede con muchas herencias.
Por ejemplo cuando fallece uno de los dos cónyuges de una pareja, el cónyuge superviviente se queda siempre con el usufrucuto vitalicio (mientras viva) a la vivienda habitual, independientemente de lo que diga el testamento de los herederos. ¿Por qué se hace eso? Principalmente porque se pretende proteger al cónyuge superviviente de que uno de los herederos exija vender su parte de la vivienda y que el cónyuge superviviente tenga que irse de su casa.
Pero el usufructo también se puede hacer como parte de un acuerdo. Normalmente el usufructo suele ser durante un tiempo determinado o vitalicio.
A veces cuando uno busca vivienda no es raro encontrarse el anuncio de un a un excelente precio. Luego encontramos que dice: nuda propiedad, sólo para inversores. Existen incluso agencias inmobiliarias que se especializan, parcialmente, en este tipo de operaciones. Inversores particulares y Socimis están interesados en invertir en vivienda de este modo.
No obstante, a los españoles no parece acabar de convencerles este tipo de operación. Según el INE, en 2018 sólo se firmaron 1.457 operaciones de este tipo. Además entendecia en declive, en 2008 fueron 2.889 operaciones.
Hipoteca inversa
Una hipoteca inversa en una hipoteca en la que se pide prestado a la entidad financiera y se devuelven sólo los intereses sobre una vivienda en propiedad, no con la intención de adquirirla, sino con la de disfrutar el capital antes de fallecer. Se llama hipoteca inversa porque al contrario que una hipoteca tradicional en la que el capital tiende a disminuir y se hace para comprar la vivienda, este tiende a aumentar con el tiempo y se hace para deshacerse de la vivienda.
La hipoteca inversa es un producto del que vamos a ver más operaciones en el futuro. Por un lado tenemos una población que va envejeciendo que como hemos dicho tiene el activo, por otro lado tenemos un estímulo regulatorio. El Banco de España ha animado a la banca española a seguir los pasos de una joint venture entre un banco y una seguradora que pretende conceder hipotecas inversas. Además hay otras entidades financieras que se han lanzado a ofrecer el producto. En la época de la burbuja inmobiliaria en España (2002-2008) no era raro en la prensa económica encontrar artículos hablando de este producto financiero.
¿Qué opción es mejor? ¿Vender la nuda propiedad o contratar una hipoteca inversa? Pues depende de las circunstancias de cada uno. Lo que hay que tener claro es que una vez optemos por una, será bastante difícil cambiar a la otra. Especialmente si hablamos de la nuda propiedad, ya que no podremos hipotecar la vivienda una vez la hayamos vendido (porque deja de ser nuestra, otra cosa es que tengamos el derecho a usarla).
Así que volviendo al comienzo ¿tienes algún familiar mayor del que esperas heredar su pisazo en el barrio “de gente bien” de tu ciudad cuando fallezca? Puede que haya optado por disfrutar de ese dinero en vida, no le faltan opciones para hacerlo.
Pregunta a los lectores, ¿se plantean usar una de esas opciones en el futuro?