Durante este año, tanto promotores, consultores, analistas y el resto de agentes del mercado coinciden que será un año de inversión para el sector del ladrillo. Se verá si se va consolidando las leves mejoras en el sector. El entorno de momento es positivo y las previsiones no pueden ser mejores, si bien todavía existen riesgos e incertidumbres.
Durante el 2014 se dio la estabilización de los precios dentro del sector. A medida que se iba consolidando la tendencia de perdida de valor se volvió lentamente a construir de nuevo durante el 2015, con una mejora de empleo y un leve aumento del crédito con tipos de interés bajos dando pie a un cambio de ciclo durante el 2016.
Pero el mercado se encuentra en una fase de recuperación pero esta ha sido selectiva y heterogénea. Existen determinados sitios y productos donde los precios están en clara trayectoria de aumento. En los principales sitios de actividad económica y turística existe recalentamiento por el atractivo que ha recuperado la vivienda como un bien de inversión ante la falta de alternativas de rentabilidad.
Nos podemos pregunar: ¿En qué ciudades se vende más rápido una vivienda? ¿En qué se apoya el sector del ladrillo para crecer? ¿Cuáles son los elementos que han cambiado después de la crisis?
Madrid y Barcelona se vende más rápido pero no a los jóvenes
En Madrid y Barcelona el periodo medio de venta se sitúa por debajo de los 4 meses. Pero se debe considerar que la vivienda se está recuperando a dos velocidades diferentes, ya que la burbuja dejó a muchos particulares y empresas en muy malas condiciones.
La población más joven es el colectivo que sigue siendo el más vulnerable, ya que están viviendo con sueldos y empleos precarios, y con la falta de expectativas laborales en España han tenido que buscar trabajo fuera de las fronteras del país.
Muchos de ellos un pueden acceder a una vivienda en propiedad con la renta disponible que tienen, esto añadido a ver cómo sus padres sufren serias dificultades para hacer frente al pago de la hipoteca al perder sus respectivos trabajos.
El sector se apoya en la continuidad del crecimiento económico y la reactivación del crédito
Durante el año 2017 se espera un crecimiento económico más moderado que los dos años anteriores, cuando el PIB se situó por encima del 3 por ciento. Las previsiones es que se situé entre el 2,5 por ciento, previsiones del Gobierno, y el 2,8 por ciento, previsiones del Banco de España.
La inversión que se espera en vivienda se espera que aumente un 3,2 por ciento durante el 2017 y las compraventas lo hagan alrededor del 7 por ciento. Todos estos datos depende que se mantenga la lenta pero persistente mejoría en el empleo, que continue la reducción de deuda de los hogares y se mantengan los bajos costes de financiación.
La recuperación en el ladrillo se irá afianzando progresivamente aunque está marcado por una gran heterogeneidad a nivel geográfico. Madrid, el eje mediterráneo y los dos archipiélagos lideran la actividad del sector, mientras el interior con zonas menos poblados los síntomas de recuperación del sector son aún leves.
En este proceso ha tenido que ver la lenta pero constante reactivación del crédito hipotecario de los últimos años, que ha vuelto a las familias a demandar la compra de viviendas. Las transacciones realizadas durante el año pasado fueron un 13 por ciento superior que el año 2015.
Elementos de cambio: nuevos agentes y nueva actitud de compradores e inversores
Existen dos elementos principales que han cambiado en el sector del ladrillo después de la crisis. Estos han sido los nuevos agentes que han entrado a participar en la actividad y la nueva actitud que tiene los compradores y los inversores.
La explosión de la burbuja inmobiliaria dejó hundido el sector y a gran número de entidades bancarias. Esto propició que las entidades financieras se volvieran en promotores por obligación, que se creara el banco malo (Sareb) y la entrada de nuevos actores dentro del sector, así como una nueva regulación para las empresas anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria ( Socimis ).
Surgieron plataformas de las carteras inmobiliarias de los bancos que no solo se dedicaban a ser promotores y vender viviendas como Solvia o Servihabitat, sino que además ofrecen servicios como sería el mantenimiento de edificios o la gestión de alquileres.
La gran parte de las nuevas sociedades han tenido que operar gracias a la entrada en su capital de fondos de inversión internacionales que vieron en el mercado de la vivienda en España ya que vieron la oportunidad de comprar a precios bajos y perspectivas de buenas rentabilidades en plazos y perspectivas de aceptables rentabilidades con plazos más o menos cortos.
Durante este año el protagonismo de los fondos de inversión se va aumentar más, sobre todo será uno de los sectores puedan obtener rentabilidades hasta llegar al 10 por ciento. Por tanto, los fondos seguirán invirtiendo.
El precio es más determinante que nunca
Las empresas inmobiliarias quieren producir vivienda de más calidad y con precios cada vez más justados, ya que el cliente se ha vuelto muy sensible a un cambio brusco en los precios que respondan a las expectativas especulativas.
Por tanto, el precio final es ahora más determinante que nunca. Antes las diferencias de precios solían ser asumidas por la hipoteca, ya que el sector bancario estaba dispuesto a ampliar el capital a financiar para asegurar la operación. Actualmente eso ya no paso y se impone demasiada prudencia, pero no solo por parte de las entidades bancarias, sino también por parte del comprador.
Ahora los promotores tienen ante sí unos compradores que compran su vivienda cada vez más exigente y más prudente para no sobrepasar su capacidad de pago, y con un inversor interesado por obtener unos rendimientos estables.
En las grandes ciudades predomina el alquiler
España es uno de los países de la Unión Europea donde se tiene vivienda en propiedad, con un 78,2 por ciento, según el Eurostat. Pero en la grandes capitales como Madrid o Barcelona la población que vive en viviendas de alquiler se acerca al 30 por ciento, cercano a la media de la Unión Europea.
España tiene una cultura de compra, pero los jóvenes cada día más apuesta por el pago por uso frente a la propiedad, bien sea para la utilización de coches, contenidos visuales o musicales, acceso a Internet... cómo a la vivienda.
En los últimos años existen los inquilinos por devoción y los inquilinos por obligación. Estos últimos por falta de estabilidad en el trabajo y no pueden acceder a la compra de su primera vivienda.
Existe otro perfil de comprador que compra una vivienda con la intención de convertirse en arrendador, ya que el sector sigue siendo un mecanismo de inversión, aunque su factor especulativo está empezando a desaparecer para recuperar su carácter de generador de rentas.
Pero la oferta de las viviendas en alquiler sigue estando en manos de particulares y a nadie sorprender que año tras año sea uno de los sectores donde el Gobierno insiste en poner sus esfuerzos contra el fraude, ya que el alquiler que no se declara sigue siendo una práctica habitual.
También hay que tener en cuenta que el alquiler residencial sigue olvidado por el Gobierno, quien sigue confundiendo políticas económicas de vivienda con políticas sociales. El sector del alquiler está olvidado por los inversores institucionales, que prefieren generar rentabilidades más oportunistas.
Existen riesgos en el sector del ladrillo
Aunque las expectativas son positivas el mercado tiene sus riesgos. Existen aquellos que no tienen capacidad de actuación como son los políticos internos como la estabilidad del Gobierno y los externos como el Brexit y el futuro político de los miembros de la Unión Europea, se unen las características del sector del ladrillo.
Los constructores y promotores acusan del problema de la escasez del suelo. Los solares sobre los que no resta ninguna actuación urbanística y los ayuntamientos emite la licencia para poder iniciar las obras son los más buscados, sobre todo Madrid o Barcelona, por lo que su precio está aumentando y conlleva precio del suelo más alto con viviendas más caras.
El suelo no debe suponer más del 20 por ciento del precio final de la vivienda y los promotores deben tener una cartera de suelos con cierta antelación para así evitar aumentos por especulación del coste de la materia prima del sector.
En El Blog Salmón | La era de los valoradores de vivienda
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