La demanda de vivienda en las grandes ciudades de España está disparada. Los precios inmobiliarios de vivienda, tanto en venta como alquiler, no hacen más que subir. Y esto en comparación con otros negocios inmobiliarios, como alquiler de locales, oficinas o naves industriales que no están tan boyantes.
En una situación así, y ante la falta de suelo para crear nuevas viviendas en las ciudades y lentitud para hacer nuevos desarrollos, las solicitudes para convertir bajos comerciales en viviendas aumentan. En Madrid es una realidad, pero también en otras ciudades como Málaga.
Pero, ¿es una buena idea? Desde el punto de vista del negocio está claro que sí. Las viviendas tienen demanda, no como los locales comerciales fuera de las zonas turísticas y las oficinas (el teletrabajo influye). Pero, ¿y desde el punto de vista las ciudades?
Las ciudades necesitan usos mixtos
Tenemos claramente una experiencia de ciudades sin usos mixtos que nos permite ver qué pasaría si hubiera una transformación masiva de locales comerciales y oficinas en viviendas: los PAUs diseñados en los años 90 en Madrid.
En estos PAUs, como las Tablas y Sanchinarro, casi todo es viviendas y hay muy pocos locales comerciales. Además las zonas de oficinas están delimitadas y no mezcladas con las viviendas. Si a esto le sumamos unas grandes avenidas tenemos el cocktail perfecto: barrios muy poco atractivos para andar y que normalmente están desiertos de personas y muy poblados de coches. La vida se da en el interior de las urbanizaciones (lo cual no es malo) pero dando una sensación de estar completamente vacías de personas (esto sí que lo es).
Para que las ciudades estén vivas es necesario que haya una mezcla de viviendas, comercios y oficinas. Esto también permite que haya menos desplazamientos y mejora la calidad de vida de sus habitantes.
El plan Chamartín peca de estos errores
Precisamente en Madrid existen todavía desarrollos urbanísticos planificados en los 90 que se están realizando ahora mismo con los mismos problemas de los antiguos PAUs. Podríamos pensar que se aprende de los errores y que en el futuro las cosas cambiarán. Pero existe un nuevo plan urbanístico, el plan Chamartín, diseñado hace muy poco tiempo y que se está empezando a ejecutar y comete los mismos errores.
Aunque es cierto que este plan cuenta con viviendas con bajos comerciales, las oficinas se han separado claramente de las zonas residenciales. Esta separación de zonas sin usos mixtos empobrece los barrios como ya se ha podido ver en el pasado.
Ciudades por zonas: una mala idea
Como hemos visto diseñar las ciudades con zonas claramente diferenciadas es un mala idea. Las zonas residenciales siempre parecerán vacías y muertas, habrá muchos desplazamientos en coche, no solo laborales sino a las zonas de comercio. Y fuera del horario laboral todo parecerá zonas abandonadas.
Las zonas más antiguas de las ciudades no tienen este problema, ya que los desplazamientos eran más complicados en el pasado y todos los usos se mezclaban. Pero la presión inmobiliaria hace, por un lado, que en zonas alejadas del turismo los locales comerciales y oficinas se conviertan en viviendas. Y por otro en las zonas turísticas, en cambio, todo acaba convirtiéndose en atracciones, alejando la vivienda tradicional.
Si los ayuntamientos permiten las conversiones de usos incluso las zonas más antiguas de las ciudades se acabarán dividiendo en zonas diferenciadas ahondando en el error. Y los efectos en la viuda urbana serán terribles.