El mercado inmobiliario español ha experimentado cambios significativos desde la crisis de 2008. Muchos. Aunque los precios de la vivienda han repuntado en los últimos años, los datos indican que el mercado de segunda mano sigue siendo más asequible que durante el auge de la burbuja de 2007.
Sin embargo, diversos factores sugieren que esta situación podría no mantenerse por mucho tiempo, marcando un posible punto de inflexión en la evolución de los precios pero ¿por qué?
El precio real de la vivienda sigue por debajo de 2005
Una métrica esencial para evaluar el mercado inmobiliario es el precio real de la vivienda, ajustado por la inflación. Actualmente, este indicador muestra que los precios de la vivienda de segunda mano en España están un 10% por debajo de los niveles registrados en 2005, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Esto significa que, a pesar del aumento en los precios nominales, el valor real de las viviendas sigue siendo más accesible.
En comparación con otros países europeos, España ha experimentado un crecimiento más moderado en los precios de la vivienda.
Desde 2005, los precios en Portugal han aumentado el doble de rápido que en España, lo que subraya una menor presión inflacionaria en el mercado inmobiliario español. Esta tendencia ha permitido mantener cierta estabilidad en el acceso a la vivienda.
La aún alta capacidad de financiación de los hogares
Un aspecto clave que ha sostenido el mercado inmobiliario español es la alta capacidad de financiación de los hogares, que ha estado cerca de máximos históricos durante la última década.
Los tipos de interés bajos ofrecieron durante años un acceso asequible al crédito, lo que facilitó la compra de vivienda. Este escenario permitió a las familias reducir el esfuerzo financiero necesario para adquirir una propiedad en comparación con los niveles alcanzados en 2007.
Datos objetivos para los de la pataleta por los precios de la vivienda.
— CATESOMI (@Catesomi) January 17, 2025
1. La capacidad de financiación de los hogares casi en máximos históricos.
2.El precio REAL (deflactado) un 10% por debajo de 2005.
3. Desde 2005 los precios en Portugal han subido el doble que en España. pic.twitter.com/L0ZByYCoe2
Sin embargo, el cambio de rumbo en las políticas monetarias del Banco Central Europeo está comenzando a impactar el panorama. La reciente subida de los tipos de interés ha incrementado el coste de las hipotecas, reduciendo la capacidad adquisitiva de los compradores. Esto podría provocar una ralentización de la demanda, especialmente entre los compradores nacionales, y ejercer presión sobre el mercado inmobiliario.
Aumento de la demanda frente a una oferta limitada
A pesar de que el precio real de la vivienda sigue siendo más bajo que en 2007, la demanda ha crecido notablemente. Factores como el aumento del empleo, el interés de compradores extranjeros y el turismo residencial han incrementado la presión sobre el mercado de segunda mano.
En paralelo, es público y notorio que la oferta de viviendas sigue siendo insuficiente.La construcción de nuevas viviendas no ha alcanzado los niveles previos a la crisis de 2008, y el parque inmobiliario existente enfrenta problemas de envejecimiento y falta de renovación. Esta brecha entre oferta y demanda podría empujar los precios al alza.
Algo más influye en el mercado español…
El mercado inmobiliario español no está exento de dinámicas globales. Uno de los factores más relevantes es la inversión extranjera, que ha encontrado en España un destino atractivo, particularmente en áreas costeras y en ciudades como Madrid y Barcelona. Este interés internacional ha ejercido una presión adicional en los precios, especialmente en el mercado de segunda mano.
Además, los costes crecientes de materiales de construcción y el encarecimiento de los proyectos de obra nueva están limitando la oferta disponible. A esto se suma la incertidumbre económica generada por factores globales como la inflación y los conflictos internacionales, que podrían influir en la estabilidad del mercado español.
La sostenibilidad de los precios actuales de la vivienda plantea interrogantes importantes. Si bien los precios reales siguen siendo competitivos en comparación con otros países europeos, diversos elementos podrían acelerar su crecimiento. Entre ellos, destaca la subida de los tipos de interés, que podría reducir la demanda, especialmente entre compradores locales. Sin embargo, los inversores internacionales, menos afectados por estas variables, podrían seguir impulsando los precios en zonas clave.
A día de hoy, el mercado de vivienda de segunda mano en España presenta un equilibrio interesante entre accesibilidad y presión creciente. Aunque los precios reales aún están por debajo de los niveles de la burbuja de 2007, la combinación de una creciente demanda, una oferta limitada y factores económicos externos podría provocar un cambio en esta dinámica en el corto plazo.
El problema de la vivienda en España no tiene visos de solucionarse a corto plazo. La inversión en renovación del parque existente es muy limitada y de momento, la implementación de políticas que fomenten la construcción de vivienda accesible tanto por parte del gobierno como de las autonomías es insuficiente. ¿Qué es lo que queda? La vivienda de segunda mano. La única esperanza.