En tiempos de crisis y en los que el precio de la vivienda se dispara, se agudiza el ingenio y los inquilinos encuentran la estrategia para sacar el máximo rendimiento. No es difícil entrar en redes sociales, como TikTok y encontrar vídeos sobre arbitraje de Airbnb, aunque es muy importante leer la letra pequeña.
Cuando se alquila un alojamiento en Airbnb éste se encuentra sujeto a una serie de normas, en conocimiento del arrendatario. Sobre el papel, es legal en muchas zonas del mundo, pues el propietario de la vivienda lo que quiere es obtener una renta mensual, independientemente de lo que a posteriori hiciese el arrendatario.
¿Cómo subarrendar a corto plazo?
Sin ir más lejos, hay empresas que subarriendan espacios para empresas. No obstante, es importante matizar que ningún subarrendamiento puede superar, en tiempo, al contrato inicial con el propietario. Para obtener un buen rendimiento, se recomiendan alquiler por un plazo mínimo de 5 años.
No cualquier propiedad es idónea para rentar en Airbnb. Solo se contemplará en propiedades de zonas turísticas con alta demanda de rentas cortas (playa, zona de eventos y otros espacios turísticos).
Para ello, hay quienes recomiendan utilizar plataformas como Airdna.co que sirve para calcular automáticamente cuánto dinero se puede llegar a obtener al alquilar por noche una vivienda y cuál es el promedio de ocupación.
El coste inicial de rentar una vivienda será: depósito de garantía, la renta por adelantado y el equipamiento. Se recomienda buscar un mobiliario de bajo costo, pero con capacidad para durar, al menos, los cinco años en los que va a estar arrendada la vivienda.
En EEUU predomina el arbitraje. Es el modelo más común, no utilizado en Latinoamérica. De hecho, en plataformas como Airbnb, existen cursos de formación de rentas cortas. El grado de especialización llega a ser elevado para sacar el máximo provecho a la vivienda.
¿Qué gastos tengo como subarrendador?
Además de la renta que se paga al propietario y de los servicios (luz, gas, agua, Internet, etc.), habrá que tener en cuenta los insumos y el mantenimiento básico de la vivienda. Si se escogen bien los gastos, se podrá llegar a obtener una ganancia del 10-14% anual.
De este modo, en función del tipo de alquiler y de la inversión, a partir de los 12 o 18 meses se estarán obteniendo ganancias. Es importante que el contrato de subarrendamiento siga una serie de cláusulas idóneas.
¿Qué es un subarriendo ilegal en Airbnb?
Un subarriendo ilegal en Airbnb se produce cuando alguien alquila una propiedad sin el permiso explícito del propietario o arrendador original. Irá en contra de las condiciones del contrato de alquiler o, incluso, de las leyes locales de zonificación y alquiler a corto plazo. De ahí que el alquiler de inmuebles a corto plazo solo suela ser, en muchos países, legal para propietarios.
En España, el subarrendamiento por Airbnb o equivalentes que no cumplan la ley, supondrá incurrir en delitos civiles y/o administrativos, objeto de sanciones o multas por parte de las autoridades competentes. De ahí que hubiese que solicitar licencias turísticas específicas al respecto.
Situación en España: arbitraje de Airbnb
La legislación de alquiler de habitaciones para uso turístico ha pasado a ser competencia de las Comunidades Autónomas. A estas se suman las propias ciudades, lo que ha dado lugar a una maraña normativa con visiones confrontadas sobre la materia.
El subarrendamiento por Airbnb de una vivienda viene marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula ciertas conductas en relación a este ámbito. Dicha ley establece que el precio del subarrendamiento no puede exceder, en ningún caso, lo que le corresponda al arrendamiento en sí.
¿Qué riesgos se corren?
Los inquilinos tienen el peligro de incumplimiento del contrato de arrendamiento, pues al subarrendar sin permiso se incumplirá el contrato y los propietarios podrán desahuciarnos en su derecho.
También habrá problemas de responsabilidad jurídicas. En daños a la propiedad, el inquilino original suele ser considerado el responsable a abonar los costes que supusiese. También se corre el riesgo de la pérdida de la fianza, enfrentándose además a multas adicionales.
Con respecto a los riesgos para los propietarios, destacar seguros y responsabilidad. Los subarrendatarios no autorizados no suelen estar cubiertos por el seguro de propiedad. En caso de daños o litigios, el propietario puede ser considerado responsable.
También hay que considerar las multas y procedimientos judiciales. Las multas pueden variar de unos cientos a varios miles de euros, dependiendo de la gravedad de la infracción y de la normativa local vigente. En general, estamos hablando de una multa de 50.000 euros por cada persona implicada. Esto incluye al propietario y al inquilino inicial de la vivienda.
No hay que olvidarse de los problemas vecinales, que podrían derivar en disputas con las autoridades locales o las asociaciones de condominios. De este modo, habrá que tener mucho cuidado si se opta por la fórmula del arbitraje en Airbnb.
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