Con un Euribor a un año en negativo y las hipotecas a tipos variable cada vez más baratas, la banca ha intentado salvaguardarse a través de las denominadas 'cláusulas cero'. Prevé que los prestatarios de hipotecas no van a ver reducidas sus deudas aunque su índice de referencia entre en valores negativos poniendo como tope el 0 por ciento.
Los bancos establecen por contrato que si el Euribor alcance, como lo ha hecho por primera vez en febrero de este año, a cifras negativas, los beneficiaros de la hipoteca pagarán por la parte correspondiente al diferencia, pero nunca menos.
Las entidades financieras así aseguran sus beneficios, impidiendo que los usuarios, aunque todavía estén sujetos a la volatilidad del Euribor, tengan la opción de beneficiarse por una gran deducción del mismo que les llevara a obtener devoluciones por su préstamos hipotecario.
Dicha cláusula cera es la predecesora de la cláusula suelo de las hipotecas, según indica desde la Agencia Negociadora, para sustituir tras la creciente impopularidad y que el Tribunal Supremo las declaro nulas varias cláusulas en los contratos bancarios consideradas abusivas.
¿Qué pretenden las 'cláusulas cero'? ¿Por qué las entidades bancarias las están incluyendo en sus hipotecas?
El objetivo de las cláusulas cero pretenden que si el Euribor alcance niveles negativos del diferencial aplicado en el préstamo hipotecario, la entidad bancaria no se va a ver obligado a devolver intereses o, lo que es lo mismo, a reducir la cuota del capital prestado.
Las entidades bancarias se quieren proteger de los riesgos futuros en sus contratos de préstamos hipotecarios, como en las cláusulas suelo, o la cláusula de compensación en hipotecas multidivisas, obligación de garantizar la diferencia por pérdida de valor de la vivienda en referencia a la tasación inicial realizada y que sirvió de base para la concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
Esta cláusula, no está regulada de manera específica en las leyes españolas, pero que puede ser aceptar en base a la libertad de pactos entre las partes en derecho privado, seguro que ha sido planteada por el miedo a futuras reclamaciones de los hipotecarios, por la solicitud de la devolución de intereses o reducción de capital, y ante el riesgo de nuevo de sentencias por parte de los tribunales.
¿Está cláusula cero es legal o ilegal?
La decisión de las entidades bancarias de incluir en sus hipotecas un tipo mínimo de cero es criticada por las asociaciones de los consumidores. Según Facua, la cláusula cero es una nueva cláusula suelo abusiva porque establece un desequilibrio entre las entidades bancarios e los hipotecados.
Existen otras asociaciones como OCU, que dicen que al igual que las cláusulas suelo, si incumplen los requisitos de transparencia fijados por el Tribunal Supremo sí se podrán considerar abusivas, ya que el problema de las cláusulas suelo estaba no en su literalidad, sino en la forma de comercializarse.
Existe un vacío legal sobre este tema y su funcionamiento recuerda a las de la cláusula suelo, aunque las entidades bancarios, en este caso, alegan una diferencia que es la posibilidad de pagar a un cliente por tener un préstamo sería algo contradictorio dentro del mercado de productos bancarios.
Otras medidas de las entidades bancarias y la caída continúa del Euribor
Otras medidas que las entidades bancarias que se plantean en los nuevos contratos hipotecarios es alargar los periodos de revisión de la hipoteca más de un año. Hasta ahora es que la revisión se hace cada seis meses o cada año.
El referente de la revisión anual es razonable, y ampliarlo reduce las condiciones de interés variable que el hipotecado se ve sujeto. Si en las hipotecas de tipo variable se plantea una revisión cada tres o cinco años es como si se estuviera contratando hipotecas a tipo fijo.
La controversia creada entre las entidades bancarias y los hipotecados sobre la cláusula cera va a continuar, ya que el Euribor se va a mantener en negativo durante varios meses debido a la liquidez que existe en los mercados. Si el Banco Central Europeo (BCE) deja de cobrar por los depósitos de las entidades bancarias o baja lo que les cobra se va a conseguir frenar dicha caída.
¿Qué entidades bancarias han aplicado las cláusulas cero?
Cuatro entidades bancarias han empezado ya incluir las cláusulas cero en sus nuevos contratos de préstamos a tipo variable, de forma, aunque el Euribor alcance un valor negativo las entidades no tendrán que pagar intereses. CaixaBank, Sabadell, Banco Popular y BBVA han incluido las aclaraciones en sus contratos.
Por el contrario, Bankia y Bankinter han descartado hacerlo por el momento, aunque su enfoque respecto a este problema para las entidades bancarias también difiere. Piensan incluir cláusulas cero en los contratos de préstamos que se cierran con grandes empresas, pero no a los créditos particulares.
Pese a que para el sector financiero se trata de un escenario remoto, las entidades se aceleran en comercializar hipotecas a tipo fijo. Estas suponen ya el 40 por ciento de nueva contratación. Pero el gran volumen de la cartera vigor para las entidades bancarias, el 95,5 por ciento de las hipotecas, son de tipo variable, con revisión de tipo de interés en menos de un año.
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