Esta semana la Comunidad de Madrid ha anunciado un programa para ayudar a los jóvenes a comprar su primera vivienda en Madrid. Mediante este programa, el gobierno de Isabel Díaz Ayuso avalará hasta el 95% de la compra de vivienda a jóvenes residentes en la CAM.
Aunque muchos pueden pensar que este es el mejor modo de acceder a una vivienda que pueden tener los jóvenes, se trata de una medida que en el mejor de los casos hará poco y en el peor de los casos será contraproducente para que los jóvenes puedan acceder a la compra de una vivienda en una de las áreas más tensionadas de España.
El programa mi primera vivienda: fondos insuficientes
El programa mi primera vivienda es parte del acuerdo de gobierno entre Vox y PP. Duplica las cantidades destinadas, de nueve a dieciocho millones de euros. Avala entre el 80 y el 95% del préstamos hipotecario a menores de 35 años que lleven dos años empadronados en la Comunidad de Madrid, que no tengan ningún otro inmueble en España (es prácticamente imposible demostrar que no se tiene inmuebles en el extranjero), y estará disponible a partir de septiembre.
El límite del precio de la vivienda es de 390.000 euros. Aquí ya entramos en un problema, 390.000 euros es una cantidad que no resulta rara para la adquisición de una vivienda para una familia en Madrid, pero si la dotación presupuestaria es de 18 millones de euros, podríamos estar hablando de apoyar la compra de tan sólo 47 viviendas (390.000 euros por 46 es casi 18 millones de euros).
No obstante, supongamos que la vivienda media es de 250.000 euros financiados al 80% (200.000 euros), en ese caso estamos hablando de 90 viviendas. Supongamos que se compran en pareja todas, con lo cual tendríamos 180 beneficiarios en uno de los escenarios más optimistas. Según el INE, en 2021 en la Comunidad de Madrid había 822.466 personas de entre 25 y 34 años en la Comunidad de Madrid (supongamos que los de 18 y 24 no se meten en una vivienda). Es decir, hablaríamos de una política que con ese presupuesto podría beneficiar a alrededor del 0,02% de la población objetivo en una situación optimista.
¿Vemos el problema aquí? Las políticas de vivienda es que para que sean efectivas, deben de estar dotadas presupuestariamente con presupuestos gargantuescos, no con presupuestos tan escasos. Esta medida hará poco en el peor de los casos encarcerá el acceso a la vivienda “porque como comprador te puedes beneficiar del aval de Ayuso”.
Si es cierto, que esto suponiendo que lo que se haga es usar la cantidad para avalar directamente, si lo que se hace es buscar una entidad financiera que asuma el aval a cambio de dieciocho millones de euros, la ayuda se va a multiplicar a muchos más jóvenes, no obstante, aunque con ese presupuesto pudiéramos avalar a cien veces el escenario optimista, creo que alcanzaríamos un máximo de un 2% de la población objetivo.
El problema es que hay poca vivienda disponible en la CAM
En la Comunidad de Madrid hay poca vivienda para la demanda de vivienda que hay en la misma. En 2020 las viviendas puestas en marcha satisfacían menos de un año de demanda. En 2021, hace un año, contábamos como la región se quedó sin stock de vivienda nueva. y las noticias advertían que se quedaba sin suelo. En junio de 2022 la promotora Aedas Homes advertía de la escasez de suelo edificable.
Además en Madrid hemos tenido la nefasta ley de Esperanza Aguirre que limitaba la altura de las edificaciones de vivienda a tres alturas más ático entre 2007 y 2015. Eso ha hecho que durante siete años hemos tenido una limitación artificial a la edificabilidad junto con la limitación al suelo edificable que establecen los distintos gobiernos.
También se limitó artificialmente y sin sentido alguno las viviendas que se podían construir alrededor de las reformas de la estación de Chamartín por parte del gobierno de Manuela Carmena en la alcaldía de la capital y también se limitó en el norte de la capital, optando por crear una “Casa de Campo del Norte” en los terrenos comprendidos entre la autopista de circunvalación M40 y los terrenos de El Pardo en vez de considerar la necesidad y alta demanda de de vivienda asequible en el norte de la capital.
¿Por qué es cara la vivienda de Madrid? Porque se limita artificialmente la oferta tanto por la izquierda como por la derecha, no por falta de avales para los jóvenes.
¿Y cuál es la solución? Pues existen muchos países en los que existe una fuerte política de incentivar la construcción de vivienda y hacerla más asequible. Ya sea Singapur con su Housing Development Board de la que ya hemos hablad, modelos en los que se permite edificar con mucha libertad, como en Houston (que hasta hacer poco era muy asequible comparado con el resto de EEUU), o en Viena con su programa de vivienda pública en alquiler.
Todos los países que han solucionado el problema de vivienda ha sido a base de aumentar la oferta. No hay otra.
Pregunta a los lectores ¿cómo solucionarían el problema de la vivienda?