Los socios del gobierno ERC y Bildu han presentado el proyecto de ley de vivienda que han acordado con el gobierno. Este proyecto de ley regula muchos temas del alquiler, que detallaremos a continuación, pero lo que acaba de hacer no es sino destrozar el mercado de la vivienda en alquiler y no solucionar el problema.
La propuesta de la vivienda va a regular un montón de aspectos. Desde el porcentaje de vivienda que deben ser públicas a lo que se va a poder aumentar el alquiler de la vivienda. Pero esta sobrerregulación se ha probado ya y los resultados no han sido buenos. No ha abaratado la vivienda, especialmente la de los más vulnerables y ha reducido la oferta de vivienda disponible.
El nuevo proyecto de ley de vivienda
El nuevo proyecto de ley contempla medidas de limitación de precios, medidas de regulación de los desahucios, medidas de regulación de vivienda pública y medidas fiscales. También de regulación de las agencias inmobiliarias. Aquí se regula que los honorarios de las agencias inmobiliarias debe pagarlos el vendedor de la vivienda o el arrendatario.
En limitación de precios se define zona tensionada como una en la que se cumpla una de las dos condiciones: que los alquileres se encareciesen tres puntos por encima de la inflación en los últimos cinco años o que supongan más del 30% de media de los ingresos de los inquilinos. Estas se declararán por el gobierno o las comunidades autónomas y tendrán una duración mínima de tres años. En las zonas tensionadas se aplicarán medidas para evitar el encarecimiento del alquiler y se establecerán topes para la actualización de los precios.
Si ya en 2023 se limitó el crecimiento de los alquileres en un 2%, para 2024 se limitará en un 3% en las zonas tensionadas y a partir de ahí en lo que determine el gobierno o la Comunidad Autónoma según un índice por determinar. Que estará basado en los intereses electorales del gobierno, claro está. De momento se avisa que irá por debajo del IPC.
Se modifica la definición de Gran Tenedor de vivienda. Bajándose de diez a cinco viviendas para modificar como operan los “fondos buitre” en España si las Comunidades Autónomas lo desean. Esto denota una ignorancia de que para que un fondo sea rentable no tiene ni cinco ni diez, sino cientos de viviendas. No tiene sentido hacer cálculos de rentabilidad para unas pocas. Esto es una restricción que va dirigida a medianos propietarios.
Además se prorrogarán los procesos de lanzamiento (desahucios) que prolongarán estos periodos por más de dos años. Los grandes tenedores estarán sometidos a procesos de mediación extrajudicial que determinen las Comunidades Autónomas.
Se espera que haya medidas fiscales, que aunque no han trascendido en un borrador de 2022 como destaca fotocasa eran las siguientes:
- Deducción del 50% para quienes alquilen la vivienda
- Deducción del 70% para quienes alquilen la vivienda a jóvenes entre 18 y 35 años
- Deducción del 90% para circunstancias especiales (como áreas tensionadas o que bajen el alquiler un 5%).
Por otro lado los ayuntamientos podrán poner un recargo en el IBI de hasta el 150% a viviendas vacías durante dos o más años para aquellos propietarios que tengan más de cuatro viviendas en un mismo municipio.
También se quiere impulsar la vivienda de alquiler haciendo que las nuevos desarrollos tengan un 30% de vivienda social, la mitad de ellas destinadas a alquiler social, e impedir que las viviendas de alquiler público y en general la vivienda protegida pierda esta afectación. Es decir, los nuevos desarrollos de vivienda libre acabarán subvencionando la vivienda pública.
La regulación de las inmobiliarias puede tener sentido si es quien les ha contratado, pero aparte de eso, el resto de puntos por los que pasan son un disparate.
El control de precios no ha funcionado, ni en España ni en el extranjero
En cierto modo esta ley nos puede recordar a la ley catalana de la vivienda y las medidas que impuso la administración de Ada Colau en Barcelona. ¿Han funcionado? Lo cierto es que no, según un reciente estudio en Cataluña aunque si disminuyó de media el alquiler (un 5%), subieron los alquileres más bajos y bajaron los más altos.
Además disminuyó el número de alquileres en todas las zonas, salvo los alquileres de precio alto y muy alto en las zonas en las que no se aplicó la regulación. Es decir, disminuyó la oferta y sólo benefició a los inquilinos más pudientes que se encontraron precios más bajos y más oferta.
Otros estudios como los realizados en Berlín, Massachussets o San Francisco han visto como los propietarios acaban intentando sortear las medidas (por ejemplo reformando la cocina como se hizo en Berlín que permitía entonces subir el alquiler). Al final la regulación berlinesa acabó siendo retirada. Si es cierto que acaban frenando la gentrificación, aunque muchas viviendas salen del mercado de alquiler para ir al de compraventa. Eso hace que los ganadores sean aquellos que han tenido suerte, aunque muchas veces acaban no yéndose de la vivienda aunque les gustaría por “no perder el chollo”. Es decir, acaban siendo víctimas también de la regulación.
Si se quiere resolver el tema de la vivienda, la solución ha sido construir donde la gente quiere vivir
Singapur (de cuyo modelo de vivienda hemos hablado) y Viena han resuelto el problema de la vivienda en sus respectivas zonas. En ambas ciudades se ha conseguido a base de construir vivienda y poner la disposición del público. En Singapur mediante venta durante periodos de 99 años, en Viena mediante alquiler por parte de la propia administración pública que es el casero de la mayor parte de los vieneses. Pero en estas ciudades no se limita que pueda haber una oferta más cara.
Es decir, sin una fuerte partida presupuestaria por parte del gobierno central, comunidades autónomas y ayuntamientos, dudo mucho de que vaya a haber un efecto real y que los impactos negativos serán peor a largo plazo para los inquilinos.
A lo que nos vamos a enfrentar es que el mercado del alquiler queda destruido por décadas. Los inversores se van a plantear mucho alquilar viviendas. Incluso aunque se retire la regulación en años, acabará siendo un riesgo ¿y si se vuelve a poner una regulación de este tipo al igual que la hubo con los alquileres de renta antigua durante muchos años en los que familias pagaban pocos euros por una vivienda ya que no se había actualizado en muchos años.
Pregunta a los lectores ¿cómo solucionarían el problema de la vivienda?