¿Cómo ha ido la vivienda tras el Covid19? El 14 de Marzo de 2020 se decretó el estado de alarma en España estableciendo una cuarentena como no habíamos visto en nuestra generación. La enfermedad covid19 detectada primero en la ciudad de Wuhan se había expandido por Europa que tomaba medidas para evitar la propagación de la enfermedad.
Que esto tendría impacto en la economía y el precio de la vivienda quedó claro desde antes que sucediera, la situación ahora es ¿cómo ha evolucionado la vivienda? ¿Ha habido un crash inmobiliario que ha bajado los precios de la misma?
Bajada de precios desigual, cambia la vivienda demandada
Lo primero de todo es que ha cambiado mucho la tipología de vivienda deseada y requerida por los hogares. Esta crisis está sacando las vergüenzas del parque de vivienda español. El 48% de las viviendas en España tiene entre 60 y 90 metros cuadrados, la superficie más común según el INE, en Madrid y Barcelona las viviendas más comunes tienen entre 60 y 75 metros cuadrados. Cuando se tienen que pasar muchas horas en la vivienda los hogares pequeños sin vistas al exterior. Los propietarios y arrendatarios de estas viviendas han cambiado y quieren buscar viviendas con más luz, espacio y salida al exterior.
Eso hace que las viviendas de más de 90m2 ganen cuota de mercado mientras que disminuyen los de 60m2. También bajan los precios de los pisos, frente al alza de precios de los chalets. Las familias aceptan alejarse más de los centros urbanos debido al auge del teletrabajo, que les facilita la vida. Según el portal inmobiliario pisos.com aumenta el interés por las viviendas con jardín y terraza, además del interés por las viviendas en las afueras frente al centro de las ciudades.
Las viviendas interiores bajan mucho de precio y a los propietarios les cuesta quitárselas de en medio. Quizás los inversores a largo plazo con gusto por el riesgo puedan apostar por aquí, una vez pasada la pandemia es factible que estas viviendas vuelvan a ser interesantes para jóvenes solteros. Si parece que de momento son difíciles de financiar, el banco en caso de impago no quiere verse con un inmueble poco atractivo.
Baja el alquiler ¿pero será permanente?
Donde más se ha notado la bajada de precios es en el alquiler, que ha bajado a 10,8€/m2 en febrero de 2021, frente a los 11,06€/m2 del mismo mes el año anterior. En Madrid ha bajado un 12,6% y en Barcelona un 17,3%. Además han aumentado las viviendas en alquiler disponibles, los que quieran alquilar vivienda tienen más oferta. Madrid y San Sebastián quedan como las ciudades más caras, de 14,6€/m2/mes, seguidas por Barcelona a 14,5€/m2/mes. La más barata es Zamora, a 5,3€/m2/mes.
Además existen expertos como Gonzalo Bernardos que prevén caídas mayores del alquiler durante 2021. Su pronóstico es que este caerá un 6% en 2021 y un 4% en 2022. Si se cree que en unos años esta situación podría revertirse y que sigue habiendo una fuerte demanda de vivienda en alquiler, a medida que las nuevas generaciones se incorporen al mundo laboral y que están acostumbradas a alquilar patinetes, coches y viviendas.
Por otro lado la regulación de precios en Cataluña ha tenido un mayor efecto sobre la oferta de vivienda que sobre los precios, el primer indicador ha disminuido, el segundo no. También se ha disparado la demanda de los seguros de alquiler por parte de los propietarios.
Si bien es cierto que el precio de los alquileres está bajando extraordinariamente, esto es diferente para el precio de la vivienda. El precio de la misma de media no baja, sino que llega a subir.
Baja el número de viviendas vendidas, pero los precios suben
Si la oferta de viviendas en alquiler se ha incrementado (salvo en Cataluña), la de viviendas en venta también lo ha hecho. Según el director de Comprarcasa la oferta de viviendas procedentes de herencias se ha incrementado en un 21%, probablemente por la acción del Covid19. El número de viviendas vendidas ha disminuido, también. Aunque no homogéneamente, como hemos mencionado.
Aún así, el precio de la vivienda se ha incrementado en un 1,6% interanual en enero. En España según Eurostat el 64,4% de las viviendas serían piso frente al 35,3% que serían casas (es decir, edificio multifamiliar frente a edificio unifamiliar), algo que contrasta con los demás países de la UE. Esto varía a su vez extraordinariamente dependiendo de la comunidad autónoma y el municipio, existen muchas explicaciones a este fenómeno que hunde sus raíces en las incautaciones realizadas a los bienes de la Iglesia Católica durante el siglo XIX o en las políticas de vivienda social de la dictadura de Franco. Las casas se han incrementado su precio en un 3,2%, frente a los pisos que lo han hecho en un 0,7% de media.
Por tipología de vivienda los datos son irregulares. Si la media de la caída de compraventa de vivienda es de un 12,2% según el Consejo General del Notariado, se ha incrementado en un 2% la compraventa de viviendas unifamiliares. En cambio los pisos usados han bajado en un 17,9% sus ventas, y los nuevos en un 7,4%. Tal vez esto sea por lo mencionado anteriormente, de que cambia la tipología de vivienda demandada, y las viviendas interiores y difíciles de vender porque no es fácil pasar un confinamiento en las mismas, son las que están arrastrando hacia abajo los datos de vivienda especialmente. También disminuyen los préstamos hipotecarios concedidos (un 4,5%) y la compraventa de otros inmuebles (6,1%), en los terrenos y solares cae el precio en un 8,5%.
Claramente no es sostenible que suba el precio de la vivienda mientras que baja el del alquiler, pero por lo que vemos se trata de un cambio de las preferencias en los consumidores sobre un bien tan heterogéneo como es la vivienda. Si hace casi un año parecía claro que estaba bajando los precios, de momento no queda tan claro viendo el contexto actual.
Pregunta a los lectores, ¿creen que la bajada de precios de vivienda será generalizada o aplicará sólo a ciertos tipos de viviendas (menos atractivas para pasar un confinamiento y en alquiler)? ¿Se llegarán a recuperar los precios rápido o tardarán varios años?
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