Es habitual que nos quejemos del mercado inmobiliario español. En realidad, la mayor parte de las viviendas se venden o alquilan a un precio bastante alto para los ingresos medios de España, pero eso no significa que no haya otros mercados peores, por ejemplo Nueva York especialmente en Manhattan.
Sólo mirando los precios, vemos que están fuera de comparación con cualquier ciudad española. Si antes había barrios buenos y malos en Nueva York y la alta criminalidad que hemos visto en las películas, ahora lo que empezamos a tener es una isla para millonarios en la que los precios más absurdos simplemente parecen normales.
Gentrificación por todas partes
Un aspecto es que la isla de Manhattan se ha gentrificado en casi su totalidad, quedando muy pocos barrios pobres, o simplemente asumibles. Esto está sucediendo principalmente por dos motivos:
- La reducción de la criminalidad: para que nos hagamos una idea en 1999 hubo 2245 asesinatos, mientras que en 2014 fueron sólo 333. Eso a pesar de que la población aumentó en alrededor de un millón de personas en ese mismo periodo.
- Mejoras en algunos barrios: siendo por ejemplo la rehabilitación de la highline como un parque público el mejor ejemplo. En lo que era un barrio malo de Manhattan anteriormente industrial, ahora se construyen rascacielos con apartamentos de lujo.
Aparte de ello, muchos barrios de Manhattan han ido tomando popularidad, muchos de ellos desde hace décadas. Por ejemplo Soho o Greenwich Village (el barrio de la popular serie friends), ahora es muy poco probable que se pudieran permitir vivir allí. Recientemente se han gentrificado el Meatpacking District, los alrededores de la High Line o incluso Hell’s Kitchen.
Estamos viendo como antiguo suelo industrial se acaba usando para construir rascacielos con apartamentos de lujo, o no tan lujo, pero habitual que el precio del más barato del edificio sea igual o superior a un millón de dólares.
Alquileres por las nubes
Empecemos por abajo y supongamos que no tenemos mucho presupuesto, pero queremos compartir piso en Nueva York. La habitación media de piso compartido en Nueva York, al estilo How I met your mother es de 1.253 dólares según spareroom.com. Si aún así nos parece poco y pensamos en asumir nuestro propio apartamento en Manhattan, el precio medio es de 3.424 dólares al mes por un apartamento de un dormitorio. Y eso incluye barrios malos, como Harlem.
Obviamente ante muchos de estos precios, neoyorkinos han acabado abandonando Manhattan y desplazándose a barrios más populares, como Brooklyn o Queens, pero eso no significa que estos sean asumibles. El apartamento medio de un dormitorio en las zonas más populares de Brooklyn como DUMBO o Williamsburg supera ampliamente los 3.000 dólares mensuales. Y aquellos que superan los 2.000 dólares mensuales no son raros en buena parte de Brooklyn.
Y eso que estamos hablando del “nivel de acceso” al mercado, si estuviéramos hablando de apartamentos de dos o tres dormitorios, los precios son mucho más altos, no es raro verlos de más de 5.000 dólares mensuales.
Por supuesto hay excepciones, especialmente si nos vamos a vivienda regulada de uno u otro modo. De los 2,2 millones de viviendas en régimen de alquiler en Nueva York, un millón están reguladas o limitadas de un modo u otro. Muchas personas de ingresos bajos dependen de este tipo de regulación para tener una vida normal.
Y si quieres comprar, es peor todavía
Supongamos que somos de la opinión de que alquilar es tirar el dinero y queremos comprar un apartamento, en ese caso más vale que empecemos a preparar la chequera. ¿Cuánto es un piso de lujo? En Manhattan se considera que el luo comienza a partir de los cinco millones, por debajo de eso estamos hablando de los apartamentos para clase media.
El precio del apartamento medio en Manhattan es de más de dos millones según los últimos datos de 2016. También es cierto que los nuevos apartamentos de lujo están subiendo mucho el nivel de precios, y que la mayor parte del mercado no está ahí. La mediana (el dato que separa la mitad superior de la mitad inferior) para esos mismos datos se situó en 1.137.000 dólares, aún así estamos hablando de una cantidad bastante respetable, especialmente respecto a lo que podemos ver en cualquier otro lugar del mundo. Eso sí, los precios siguen subiendo.
Es decir, digamos que los neoyorkinos están comprando apartamentos más modestos que los nuevos apartamentos de superlujo que se están viendo en la ciudad. Muchos de estos edificios son altos y de base estrecha, muchas veces con un único apartamento por planta, para tener vistas a todos los ángulos de la ciudad, y han sido criticados fuertemente. Entonces ¿quién los compra? Bueno, digamos que detrás de esto está otro de los factores que hacen crecer el precio de la vivienda en Nueva York.
Inversores internacionales
Si a un mercado recalentado le añadimos la inversión internacional, es normal que suba y llegue a los precios que se han mencionado. Muchos millonarios del mundo acaban comprando una vivienda de lujo en Nueva York, aunque sólo la vayan a usar una o dos semanas al año. Pero no es sólo la demanda residencial (aunque sea para cortos periodos de tiempo), sino también la demanda de inversión.
Ahora mismo en Nueva York ricos de todo el mundo están usando los apartamentos de lujo como un medio para depositar valor e inversiones. Muchas veces a través de compañías pantalla en paraísos fiscales. En algunos edificios más del 50% de las viviendas se tienen en propiedad mediante paraísos fiscales.
Manhattan es sólo una isla para millonarios, o casi. Según ciertos estudios alrededor de una de cada veinticinco personas tiene un millón de dólares o más. Por lo que si nos damos una vuelta por las calles abarrotadas de la ciudad es muy posible que nos hayamos cruzado con unos cuantos. La presencia de muchos empleos cualificados, hacen que haya muchas personas con sueldos altos en la ciudad que pueden permitirse alquileres o hipotecas en apartamentos normales, a pesar de su alto precio.
Eso sí, no queda que los precios no nos dejen de parecer desorbitados a cualquiera que venga de otro lugar, como mucho se pueden comparar con precios de las otras ciudades que están triunfando en la economía global, como San Francisco o Londres. Eso sí, como ya mencioné alguna vez, es posible que estos altos precios caben dañando la capacidad de Nueva York de competir con el resto del mundo, algo que por ejemplo estaba beneficiando a las ciudades del sur de Estados Unidos, como Houston, Atlanta, Las Vegas u Orlando.
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