Hace cuatro años salió el vídeo viral de Silvia y Simón, los “hipotecos fijos”. Entre las risas que provocó su charla y el tono en el que la dieron, pasó por alto el consejo que ellos daban, era un buen momento para comprar una vivienda con una hipoteca a tipo fijo. Cuatro años después, quienes siguieron su consejo han ganado dinero, o al menos han visto como se apreciaba la vivienda que compraron.
Aunque Silvia y Simón perdieron sus trabajos y vivieron un calvario del que les costó salir y reinventarse, como ya contaron aquí, dieron un buen consejo. El continente del mensaje no era el mejor, pero el contenido del mensaje cuatro años después está demostrando que fue un buen consejo, y estuvo en las pantallas de millones de personas.
¿Por qué? Principalmente por la subida de precios de la vivienda que hemos estado viendo, la subida de la inflación (que está por encima de los intereses típicos de una hipoteca).
El consejo de Silvia y Simón
El consejo es que** con la recuperación económica tras la crisis de 2008 de 2015 a 2017, el precio de la vivienda estuvo subiendo a medida que subía el PIB y el Empleo.** Además las subidas de precios de la vivienda se estaban acelerando, habiendo subido un 2% en 2015 y un 5% en 2016. Además esperaban una rentabilidad media del 3,7% entre 2008 y 2023.
Adicionalmente estaba el factor de los préstamos.** Era fácil apalancarse para invertir en vivienda con tipos de interés en mínimos de los últimos 200 años**, ya que habían llegado a cotizar en negativo. Además con una inflación en España de entre un 1 y un 3% teníamos dinero prácticamente gratis, siendo posible conseguir hipotecas al 3% Además afirmaban que una subida de tipos podría incrementar su cuota entre un 50 y un 80%, siendo un momento adecuado para renegociar los términos de nuestra hipoteca con nuestra entidad financiera u otra.
¿Era malo? Pues aunque podría parecer lo contrario, se podría decir que acertaron en sus previsiones, los precios de la vivienda fueron subiendo por un lado, y los tipos de interés aunque bajaron
La vivienda ha subido de precio y cada vez compramos más a tipo fijo
Desde el fin de la pandemia estamos viendo un fenómeno inesperado, suben los precios de la vivienda. Es cierto que el mercado es desigual, y no es lo mismo las zonas más deseables que las zonas más pobres, pero en el tercer trimestre de 2021, el precio de la vivienda tuvo una subida interanual del 4,2%, y ha seguido subiendo. Durante noviembre el precio de la vivienda creció un 1% mensual y un 1,8% interanual, y las subidas de los precios de los materiales de construcción, están empujando hacia arriba.
Hace poco comentamos como en Madrid se había agotado el 40% del stock de vivienda nueva, y la mayor parte de los precios de la vivienda subían, aunque es cierto que no todas las zonas de España no han recuperado los precios de 2008 como muestra el gráfico de @combarro que acompaña esta imagen. Pero en otras los precios suben sin parar.
Además sucede que los españoles están abandonando las hipotecas a tipo variable que eran las más frecuentes en la primera década del siglo para pasarse a las de tipo fijo. La tendencia empezó a cambiar a partir de 2016, pero es en 2021 cuando parece haberse consolidado las hipotecas a tipo fijo en la mentalidad del comprador de vivienda español (también se ve en el gráfico de @combarro).
Creo que se puede decir que tanto las subidas de precios de vivienda predichas tanto como la recomendación de hipotecarse a tipo fijo en 2018, han sido un buen consejo, al menos lo que parece probar la trayectoria de precios de la vivienda 2017-2021, a lo que habría que añadir que aunque los tipos de interés han bajado desde diciembre de 2017, no podemos decir que la diferencia sea muy grande.
Además, en caso de optar a una hipoteca a tipo fijo, siempre existe la posibilidad de refinanciar la misma y pasar a una con mejores condiciones si los tipos de interés bajan extraordinariamente. Silvia y Simón lo recomendaban en 2017 para aquellos que tuvieran hipotecas a tipos altos provenientes de años anteriores. También es cierto que si bien una hoipoteca a tipo fijo puede no acabar dando las mejores condiciones, nos permite predecir el monto de los pago futuros, cosa que una hipoteca a tipo variable no.
Personalmente creo que es una opción mejor, especialmente para los periodos tan largos a los que se dan las hipotecas ahora (30 años fácilmente), un periodo de tiempo en el que pueden suceder muchas cosas, como ya hemos visto.
Pregunta a los lectores ¿a tipo fijo o a variable? Y ¿por qué?
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