España es un país apegado a la vivienda, con un porcentaje de población con vivienda en propiedad del 75,1%. La vinculación al ladrillo es histórico, contribuyendo a considerarse como la principal inversión pero ¿acertamos?
En primer lugar, se trata de una inversión que carece de liquidez y pueden pasar semanas o incluso meses para poder materializar la decisión de comprar o vender. Si fuéramos propietarios de acciones, no hay grandes complicaciones en vender las necesitáramos dinero como pueden el caso de la inversión inmobiliaria la falta de liquidez podría terminar vendiendo por debajo del mercado o, incluso, con pérdidas sean necesitamos deshacernos de esta propiedad rápidamente.
A ello se le unen los gastos de compraventa. Si es vivienda de primera mano tenemos el IVA, notaría y los costes asociados al solicitar una hipoteca. Para la vivienda de segunda mano, nos enfrentamos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el impuesto de plusvalía municipal (aunque se carga a la parte vendedora se tiende a repercutir en el precio) y el coste registral por la inscripción de la compraventa.
El apalancamiento genera un efecto multiplicador de beneficios pero también de pérdidas. La inversión en la compra de una vivienda nos lleva a un compromiso a largo plazo, de pagar una cuota hipotecaria que generará intereses tanto si genera flujos en especie (renta en especie por vivir) o una renta de alquiler.
Podas veces se menciona el riesgo por la localización. Un entorno que se va degradando, un gobierno que ejerce una política (fiscal y legislativa) contraria a los intereses de los propietarios. En última instancia, estamos impulsariamos una inversión que no solo atacaría al patrimonio del propietario, sino que lo haga incluso cuando se está perdiendo su trabajo, fuente de los ingresos personales.
Por todo lo anterior, ¿qué debe tener una vivienda para invertir? ¿Y cuál debería ser el momento? Seguidamente mostraremos unas pautas orientativas para tratar de filtrar las mejores opciones de vivienda para invertir.
1) Relación entre nuestros ingresos y el pago de la hipoteca
Independientemente si la hipoteca la realizamos a tipo fijo o bien a tipo variable vinculado al euribor, es desaconsejable que supere el 36% de nuestros ingresos personales. Hacemos que estaremos sujetos a apalancamiento financiero durante un largo periodo de tiempo y debemos reducir al máximo posible nuestros ríos dos personal en un compromiso tan a largo plazo.
2) Entender el precio de la vivienda para comprar
Siempre que busquemos una vivienda adecuada, debemos de focalizarnos en su precio que se moverá según el momento del mercado inmobiliario y acabará determinando si estamos realizando una buena compra o lo contrario.
La manera que tenemos de valorarlo es mediante la ratio precio/alquiler. Es decir, compararemos el precio de la vivienda más las potenciales reformas frente al alquiler medio de la zona descontando los costes vinculados. Cuanto más baja sea esa relación, mayor descuento tendrá esa vivienda frente a similares del entorno.
3) Analizar los flujos de caja
Si la vivienda no la deseamos para que nos ofrezca una renta en especie y vivir en ella sino para alquilar, es imprescindible el análisis del flujo de caja... lo que entra frente a lo que sale. En ese punto debemos de tener en cuenta si se puede cubrir el capital de la hipoteca , los intereses, los impuestos y el seguro con el alquiler mensual.
4) La rentabilidad del capital
Dado que se trata de un activo que carece de liquidez y que compromete nuestro capitán lo largo plazo debemos ser muy exigente es en la rentabilidad que queremos obtener. Nos fijaremos en el ROI (Return Of Investment) que mide cuánto dinero o beneficio se obtiene de una inversión como porcentaje de su coste.
Supongamos que adquirimos una vivienda por 120.000 euros, pero hemos adelantado 30.000 euros (el resto nos apalancamos) y otros 20.000 euros en rehabilitación. Nos gastamos en la vivienda 50.000 euros pero su valor de tasación es de 170.000 euros. Nuestra posición patrimonial es 120.000 euros (tasación menos costes), por lo que nuestro ROI sería de 70,8% (120.000/170.000). En este caso, cuanto mayor sea el apalancamiento, mayor impacto en el aumento del ROI.