Las herramientas de valoración de vivienda están surgiendo desde hace unos años y se vuelven cada vez más comunes. En realidad en otras jurisdicciones como EEUU este tipo de herramientas gratuitas llevan bastante tiempo disponibles, pero cada vez más se están generalizando en España.
¿Se acuerdan la época feliz de la burbuja inmobiliaria? En esa época la forma de saber cuánto valía una vivienda era “según las ventas de los vecinos”. Es decir, el vecino del cuarto vendía su piso por 200.000€ y pensábamos que nuestro quinto valía 230.000€ porque estaba por encima y tenía más luz natural. Cuando el vecino del sexto pedía por el suyo por 250.000, pensábamos que el nuestro valía lo mismo porque el nuestro estaba recién reformado con más gusto.
Puede parecer absurdo, pero este ha sido el modo en el que durante muchos años uno creía saber el valor de su vivienda. Es cierto que se podía contratar a un tasador profesional, que en virtud de ciertos parámetros (zona, estado, superficie, acceso a colegios e infraestructuras, etc) optaba por valorar la vivienda de un modo u otro.
Nuestro mercado va a cambiar
Poco a poco los compradores de vivienda van a ir más informados a la hora de tomar sus decisiones de compra de vivienda y de buscar. Si queremos vender nuestra casa, quien llegue a verla es bastante probable que haya mirado antes en su móvil si el precio que ofrecemos es bueno o malo.
Es decir, vamos a tener a los compradores mejor informados, y también a los vendedores. No obstante, hay que tener en cuenta que las valoraciones no son necesariamente perfectas y que va a prevalecer siempre el acuerdo de las partes.
No creo que esto acabe con las tasaciones profesionales, ya que estas serán necesarias a la hora de tomar decisiones jurídicas o cuando haya disputas. También entiendo que no será demasiado fácil valorar ciertos inmuebles más singulares como castillos o viviendas muy lujosas y grandes. No obstante, para las casas en las que vivimos la mayoría, funcionan (con excepciones).
O al menos deberían, porque ¿hemos investigado un poco el funcionamiento de este tipo de herramientas? El modo de valorar una vivienda sería obtener un precio medio del metro cuadrado de inmuebles similares en la zona y con este dato, usar los metros cuadrados de la vivienda a valorar para obtener un precio (esto se puede matizar un poco con el equipamiento y el estado de la vivienda, pero es difícil de tener toda esta información).
Alimentar los precios a la herramienta para calcular
De momento a los que les he visto ponerlas en marcha es a empresas relacionadas con el mercado inmobiliario, que las utilizan como herramienta de marketing. Portales inmobiliarios (que tienen información de los precios por los que se piden) y también bancos. Para los bancos no es sólo ofrecer un servicio oficial adicional a sus clientes, sino una herramienta de marketing para captar clientes interesados en hipotecas.
No obstante, vemos que la alimentación de precios algunas herramientas no se basa en los precios bid, ni en los close, sino en los ask. Es decir, que se basa en lo que los vendedores piden por viviendas similares, que no es lo mismo que lo que ofrecen los compradores ni por lo que se cierran las ventas, específicamente de viviendas donde suele haber cierta negociación.
De hecho, esto es un fallo que veo en las herramientas que se alimentan de estos precios. Al comienzo de la crisis inmobiliaria, muchos inmuebles se quedaron fuera del mercado sin vender, porque los precios de los propietarios que “no se bajaban de la parra” eran excesivos. De hecho, es posible que algunos propietarios al final vendieran por bastante menos de lo que hubieran podido vender al primer momento por fijarse sólo en los precios por los que la gente pedía.
Así que, me pregunto si estas herramientas son mucho más científicas que el método comentado anteriormente, el precio por el que los vecinos estaban poniendo las viviendas en venta.
En El Blog Salmón | Por estos motivos ahora no hay burbuja inmobiliaria en España
Imagen | Antonio Campos Ruiz
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