La nueva Ley de la Vivienda, aprobada el pasado 27 de abril por el Congreso de los Diputados y posteriormente por el Senado, se encuentra pendiente de su publicación en el BOE para que comience a actuar y surtir efecto. Este precepto ha modificado aspectos sustanciosos como los relacionados con el alquiler y ha incluido un nuevo concepto como el de las zonas tensionadas.
Con esta nueva Ley de Vivienda se regulan todos los aspectos relacionados con esta, tales como las ayudas de acceso, la regulación de los desahucios, la limitación de los precios de los alquileres, la creación de viviendas asequibles y las zonas tensionadas. Para la reciente ley aprobada, las zonas tensionadas son áreas de las grandes ciudades en las que el coste del alquiler o la hipoteca superan el 30% de los ingresos medios de las familias de esa zona.
En dichas áreas la ley marca que se procederá a un control de los precios del alquiler, pero ¿quién es el responsable de tal comprobación? Según se interpreta de la propia ley, el control se llevará por parte de las administraciones responsables de las zonas, para lo cual deberán realizar un plan de medidas para compensar el desequilibrio existente entre los precios de las viviendas y los ingresos de las familias que allí residen.
Requisitos para ser zona tensionada
En la Nueva Ley de Vivienda se establece que para denominar a una zona residencial como área tensionada deberán darse dos requisitos. Uno de estos será si el coste medio de la vivienda es superior al 30% de los ingresos medios de una persona o de la unidad familiar. Para ello se valorará el importe a pagar por la vivienda en cuestión, incluyéndose los gastos y los suministros básicos, y todos los ingresos medios que tenga el hogar.
El segundo de los requisitos para declarar una zona tensionada será cuando el precio de la compra o del alquiler haya subido al menos tres puntos porcentuales por encima del Índice de Precios de Consumo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, en los cinco años anteriores a la declaración del área tensionada.
Para poder controlar que se cumplen los límites establecidos en los alquileres en las zonas tensionadas, el nuevo inquilino podrá pedir al propietario que le informe del precio establecido por contrato con el anterior arrendatario.
Con la declaración de estas áreas como tensionadas, los propietarios de las viviendas que reduzcan los precios de los alquileres en estas zonas podrán beneficiarse de desgravaciones fiscales, las cuales podrán alcanzar el 90% en el IRPF.
Regulación del precio de los alquileres
La reciente Ley de Vivienda establece además que los precios de los nuevos contratos de alquiler de viviendas ubicadas en áreas tensionadas estarán regulados con el fin de contener y reducir el precio de éstas. Además se aclara que será el propietario de la vivienda el que pague los honorarios a las agencias inmobiliarias y todos los gastos que se deriven del alquiler y que se prohíbe el aumento del precio del alquiler añadiendo nuevos gastos como la comunidad o la tasa de basura.
Las comunidades autónomas responsables de la nueva Ley de Vivienda
El reciente precepto establece que aunque el gobierno central podrá crear un marco común y mostrar ayuda con diversas medidas, son las diferentes comunidades autónomas las que deberán ocuparse de poner en marcha la ley.
En este sentido, serán las comunidades también quienes se encarguen de establecer en sus territorios las zonas del mercado de la vivienda que se encuentren tensionadas para definir así un límite en los precios. Los ayuntamientos deberán informar a su comunidad autónoma si considera que existen zonas tensionadas para que sea ésta quien lo declare como tal.
Será necesario, que para declarar una zona como tensionada se justifique como tal, para lo cual las comunidades autónomas, y los ayuntamientos si proceden, tendrán que incluir los indicadores de los precios de venta y alquiler de los diferentes tipos de viviendas, los indicadores de nivel de renta de los hogares y la evolución de ambos aspectos en el tiempo.
Sin embargo, la polémica está servida y es que ya hay comunidades autónomas que parecen negarse a tal iniciativa impuesta, tales como aquellas en las que gobierna el Partido Popular como son Andalucía, Castilla y León, Murcia, Madrid y Galicia.
En este sentido, Paloma Marín, consejera de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura, ha hecho saber que la Comunidad de Madrid cumplirá la Ley por el Derecho a la Vivienda, sin embargo ha aclarado que todas aquellas materias que van a depender de la actuación directa de la autonomía no se harán, como es el caso de la declaración de las zonas tensionadas.
Por su parte, desde el gobierno no entienden que algunas comunidades autónomas no quieran aplicar las zonas tensionadas para que “las viviendas se referencien a los precios del mercado e incluir beneficios fiscales para los propietarios”.