Acceder a una vivienda en alquiler en España se ha convertido en una auténtica quimera. La intervención gubernamental sobre los precios del mercado afronta su tercer año en vigor con un claro objetivo; redoblar la apuesta por este modelo. Al intervenir el Ejecutivo y establecer mayores restricciones, en lugar de garantizar precios asequibles para las familias más vulnerables, está propiciando que los precios se disparen, alcanzando el coste máximo posible por ley.
El Gobierno fijó el pasado 15 de marzo el Índice de Referencia para regular los precios del alquiler, en base a la Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023. Vigente a nivel nacional, el Índice solo está funcionando en Cataluña, única región que ha declarado zonas tensionadas.
El límite del precio del alquiler se basa en un rango que tiene en cuenta el estado de la vivienda. A partir de ahí, el propietario puede establecer el precio con absoluta libertad teniendo en cuenta: superficie de la vivienda (entre 30 m2 y 150 m2), certificación energética (A como más eficiente y G como menos eficiente), año de construcción, estado de conservación y características clave (disponibilidad de ascensor, aparcamiento, si está amueblado, altura de la vivienda, zonas comunes y vistas). A mejores condiciones, mayor podrá ser el precio dentro del rango establecido por el Gobierno de Sánchez.
Las zonas tensionadas pueden ser declaradas por las propias Comunidades Autónomas si se cumplen una serie de condiciones: que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos básicos supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona. Además, se tendrá en cuenta que el precio de compra o alquiler haya experimentado un crecimiento acumulado durante los últimos cinco años de, al menos, tres puntos porcentuales por encima del incremento del IPC.
¿Qué pasará con el mercado del alquiler?
Es una medida populista del Gobierno. Las consecuencias serán que los pisos en alquiler de precio cercano al máximo bajarán, en particular si son de multipropietarios con una cartera variada. Por su parte, los pisos en alquiler por debajo del máximo subirán de manera desorbitada. Especialmente al tratarse de una cartera variada, con pisos que han bajado porque estaban por encima del máximo.
De igual modo, los particulares con uno o dos pisos en alquiler intentarán alcanzar el máximo, siempre y cuando la ley se lo permitiese. Y es que los propietarios que sientan que están perdiendo dinero por el alquiler, pasarán a vender sus inmuebles. Estamos ante un problema que no tiene fin. Pues quien alquila es porque no puede comprar.
Hay que tener en cuenta que ante la reducción de la oferta de alquiler y la reducción de la rentabilidad, el propietario se volverá más selectivo a la hora de escoger a sus inquilinos, apostando por perfiles más solventes y con garantías.
De este modo, quien pagaba un alquiler elevado sentirá que su precio baja, pero quien pagaba una tasa baja la verá subir. De ahí que la consecuencia sea que muchos pisos antiguos salgan a la venta, aunque tras el descenso exponencial de la construcción, se venderán y serán comprados por quienes no puedan acceder a una vivienda nueva.
Además, por si fuese poco, se da la circunstancia de que se configurará un parque de alquiler demasiado pequeño y caro para la elevada demanda que existe.
Por consiguiente, si el Gobierno quería actuar de verdad en la problemática de los elevados precios del alquiler y la dificultad de los jóvenes y de las familias vulnerables para acceder a una vivienda, debería haber construido, de forma masiva, más viviendas sociales.
Desde la oposición se argumenta que el nuevo Índice del Gobierno solo logrará desestabilizar más el mercado, reducir la oferta y fomentar la economía sumergida. Y es que si se analizan las bases, se acabaría fijando los precios de manera artificial, pudiendo los caseros poner menos viviendas en alquiler al obtener una rentabilidad infinitamente menor a la que tenían hasta ahora.
Partidos de la coalición, como SUMAR, apuntan que un Índice con esta formulación actual solo llevará a que sea contraproducente y que los precios valgan lo máximo. Con horquillas tan elevadas, se generará el efecto adverso y los precios no bajarán, sino que los caseros lo subirán todo lo posible.
Esta situación lleva a que dos viviendas ubicadas en el mismo portal en Valencia valgan diferente. El Índice determina que su alquiler es de 984 euros, pero la oferta privada es de 1.660 euros. También sucede algo parecido con pisos en Barcelona, donde se ofertan a 1.772 euros la cuota mensual, siendo la comparativa al precio de referencia de 847 euros. En Madrid, las oscilaciones en algunos barrios alcanzan el 60%.
Vigencia del Índice de precios máximos para el alquiler
Esta medida, en vigor desde el 15 de marzo de 2023, se va actualizando de manera anual. Se encuentra en vigor en las zonas declaradas como tensionadas a partir de que dicha Comunidad Autónoma la declarase como tal y durante un periodo máximo de tres años prorrogables.
Hay que recordar que el Índice de Referencia de Precios del alquiler se ha elaborado a raíz de la Declaración de la Renta de 2,5 millones de propietarios, sin tener en cuenta los datos de sociedades. Una situación crítica para el mercado del alquiler que solo asfixiará a los más vulnerables frente a los grandes tenedores.