A medida que la economía comienza a recuperarse de la pandemia de COVID-19, las preocupaciones sobre la inflación comienzan a surgir en la prensa y entre los inversores. Las socimis brindan una protección natural contra la inflación.
Los alquileres y los valores de las propiedades inmobiliarias tienden a aumentar cuando lo hacen los precios, debido en parte al hecho de que muchos arrendamientos están ligados a la inflación. Esto respalda el crecimiento de los dividendos y proporciona un flujo confiable de ingresos incluso durante períodos inflacionarios.
Aparte de ser una excelente cobertura contra la inflación, hay varias otras buenas razones por las que las socimis deberían estar en la cartera de los inversores a largo plazo. Para empezar, pueden ser una fuente de ingresos crecientes y fiables. Debido a que la mayoría alquilan sus propiedades a largo plazo, pueden configurarse muy bien para obtener ingresos estables, trimestre tras trimestre.
Definitivamente, hay mucha menos variación en los beneficios trimestrales de las sociedades bien administradas que para la mayoría de las otras compañías, incluidas aquellas que generalmente se consideran como estables.
Las socimis pueden ser una forma inteligente de agregar diversificación a su cartera de inversiones. Técnicamente, son acciones, pero representan activos inmobiliarios, y los bienes raíces generalmente se consideran una clase de activos separada que no está estrechamente correlacionada a con la bolsa.
Si se desea invertir en inmuebles, las socimis pueden ser una forma muy fácil de comenzar ya que no es necesario adquirir un inmueble, comprometiendo un gran capital, sino que se accede a una cartera de inmuebles diversificada sin que ello deba representar una elevada parte de nuestro patrimonio.
Además, hay que tener en cuenta la liquidez, comprar acciones de cualquier socimi que cotice en bolsa con el simple clic de un botón y sin preocupaciones de mantenimiento continuo.
Pero no todo son ventajas... hay un gran riesgo que planea sobre este sector, el regulatorio.
La regulación, el gran riesgo para las socimis
Las socimis ya estaban en el punto de mira del gobierno con los PGE 2021. En primer lugar, para este año se modificó la Ley 11/2009 de 26 de octubre, por la que se regulan las socimis, estableciendo un gravamen especial del 15% sobre la parte de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución, en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto de sociedades.
Uno de los requisitos de las socimi es la distribución obligatoria, anualmente, de al menos el 80% de los beneficos contables distribuibles generados. Con esta medida se incentiva a no contribuir con su beneficio hacia reservas y castigar el potencial crecimiento del negocio.
El acecho a las socimis continúa en los PGE 2022, cuya condición por parte del socio de la coalición, Unidas Podemos, ha sido el desarrollo de una Ley de la Vivienda que afecta a los grandes tenedores de inmuebles.
Se incorporará la regulación el precio del alquiler para los grandes tenedores, más de 10 viviendas, que deberán bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionadas que se corresponden a aquellas áreas, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler han crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo ha hecho el IPC. Al mismo tiempo, el importe medio de la renta debe representar más del 30% de la media de ingresos por hogar.
Es importante recalcar en este punto que la oposición, representada por el Partido Popular, ha indicado que recurrirá está ley ante el Tribunal Constitucional. Además, asegura que en las comunidades autónomas gobernadas por ellas no aplicarán la regulación del precio del alquiler.
¿Afecta esta medida a las socimis? Según el análisis del Banco de España, en términos generales no por el elevado peso del segmento no residencial, y en particular de las oficinas. Se observan diferencias en la composición del activo según su mercado de cotización. Las sociedades cotizadas en mercados regulados tienen la totalidad de sus activos inmobiliarios concentrados en bienes no residenciales.
Ahora bien, hay que tener cuidado porque las socimis que cotizan en mercados alternativos concentran alrededor del 29% de dichos activos en vivienda. Antes de incorporar una socimi en cartera, es adecuado conocer al detalle que exposición puede tener a mercados residenciales de zonas tensionadas.
En último lugar, se ha pactado un recargo del IBI a la vivienda vacía de hasta el 150%. Sería una especie de impuesto a las propiedades sin utilizar que los ayuntamientos tendrán como competencia.
