Hace apenas dos años y medio muy pocos habían oído hablar de las socimis. Ahora, una empresa con este "apellido" se ha convertido en la mayor compañía del sector inmobiliario español. El pasado 21 de junio, la socimi Merlin Properties anunciaba la adquisición de la vetusta inmobiliaria española Metrovacesa para formar el mayor grupo inmobiliario de España, con activos valorados en 9.317 millones de euros y unas rentas anuales de 450 millones.
La operación supone la culminación del fulgurante proceso de crecimiento de la socimi Merlín Properties. La ratificación de la unión con Metrovacesa se anunció apenas unos días antes del segundo aniversario de Merlin Propierties en bolsa.
Merlin fue, tal vez, una de las socimis más famosas del momento aunque por motivos ajenos a su actividad. Pocos días antes de aquel 29 de junio de 2014, su presidente, Ismael Clemente, se había convertido en uno de los personajes más vapuleado en las redes sociales tras unas polémicas declaraciones, realizadas en el programa Salvados de Jordi Évole, en el que aseguró: "por debajo del paralelo 40 todo funciona por fraude" al referirse a los negocios españoles.
Pero Clemente se puso las críticas por montera y se presentó en el parqué de la Bolsa de Madrid para tocar la campana del debut bursátil y exponer ante todos y sin complejos el ambicioso proyecto que tenía en mente. Merlin Properties quería, desde sus inicios, convertirse en la mayor compañía del sector. Y eso que arrancó en bolsa con más promesas que otra cosa. Porque a pesar de que fue valorada en 1.250 millones de euros, en aquel momento no contaba con ningún edificio en propiedad aunque sí con la promesa de adquirir 80 sucursales y cinco edificios singulares de BBVA.
Por supuesto, aquella promesa se materializó y desde entonces no ha parado de crecer. Su fulgurante ascenso es el mejor ejemplo de cómo las socimis se han consolidado como los nuevos amos del sector inmobiliario español, una realidad que ni los más optimistas se habrían arriesgado a ratificar cuando el 27 de noviembre de 2013, salió a cotizar la primera socimi española, Entrecantos.
Este avance es el resultado de una caprichosa combinación de factores: los signos de recuperación económica, unas políticas monetarias de los bancos centrales que han inundado el mundo de liquidez y lo han dejado sin apenas productos financieros en los que buscar rentabilidad. Y, junto a todas ellas, la elección de un vehículo de inversión profesionalizado y conocido por los inversores internacionales como son las socimis.
Las Sociedades Anónimas Cotizadas en el Mercado Inmobiliario son una copia casi exacta de los Real Estate Investment Trust (REIT), vehículos financieros, inventados en Estados Unidos y copiados en todo el mundo, para canalizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades cotizadas en bolsa. Llevan años funcionando en otros países y que están especialmente enfocados en la obtención de beneficios a través del alquiler de los inmuebles con los que invierten. A diferencia del inversor typical Spanish los gestores de las socimis no solo compran y venden, sino que también se implican en la gestión de la propiedad de los inmuebles, incluso invierten en la rehabilitación de los edificios que posteriormente ponen en alquiler.
España ni siquiera se miró de reojo este modelo de inversión durante los años del boom inmobiliario. En la primeros años del siglo XXI, el negocio de comprar casas y esperar a que subiera el precio era tan fácil y "seguro" que casi se convirtió en un deporte nacional que se practicaba sin más análisis que restar el precio de venta al de compra y acumular las plusvalías.El estallido de la burbuja inmobiliaria lo cambió todo.
En 2009, el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero pensó que los Reits podrían ser el impulso que necesitaba el sector inmobiliario español para recuperar el brio de los años de esplendor. El 26 de octubre de 2009 vio la luz en el Boletín Oficial del Estado la ley que articulaba las Sociedades Anónimas Cotizadas en el Mercado Inmobiliario (socimis), los REITs españoles. La idea era poner en marcha un nuevo canal de inversión en activos inmobiliarios, más profesional, alejado del trapicheo de la compraventa particular que siempre había triunfado en España.
La base de las socimis es que son sociedades que obligatoriamente tienen que cotizar en bolsa. Esto ya implica una potente dosis de transparencia para cumplir con todas las exigencias de información que los mercados exigen a las sociedades cotizadas: accionistas, cuentas trimestrales, gobierno corporativo etc. Además, las socimis españolas diseñadas en 2009 estaban obligadas a constituirse con un capital inicial de 15 millones euros, dedicar el 90% de la inversión a activos inmobiliarios destinados al alquiler, y repartir dividendos entre sus accionistas. Para evitar las tentaciones especulativas se pedía a los accionistas de estas sociedades que mantuvieran sus inversiones en cartera durante un mínimo de cinco años.
Primer intento fallido en España
Pero el impulso llegaba en el momento y el lugar inadecuado. El mercado inmobiliario español de 2009 estaba muy lejos de haber tocado suelo. Los bancos se negaban a anotar en sus cuentas de resultados la verdadera caída del precio de los inmuebles que desahuciaban a promotoras y particulares.
Tampoco parecía buen momento para invertir en bolsa. Las bolsas internacionales, incluida la española, habían marcado mínimos en marzo de 2009, pero los nubarrones en el estado de la economía mundial todavía estaban demasiado oscuros, sobre todo para cualquier cosa que sonara a ladrillo y España. Todavía estaba emasiado reciente el recuerdo del colapso de los principales fondos de inversión inmobiliarios españoles, que meses antes habían suspendido los reembolsos por falta de liquidez.
El tiempo tampoco jugó a favor. Apenas una semanas después de aprobarse la ley que creaba las socimis estalló la crisis de deuda pública, con un primer epicentro en Grecia que pronto tendría réplicas en el resto de países de la periferia del euro: desde Irlanda a España pasando por Italia y Portugal, entre otros.
Durante más de dos años, la ley tuvo el mismo efecto que si hubiera estado guardada en un cajón. Ninguna empresa se constituyó como socimi en España. Superado ese primer bache y con un nuevo inquilino en la Moncloa, las autoridades españolas deciden volver a intentarlo.
2013, el nuevo intento da resultado
El Gobierno del Mariano Rajoy aprovechó una ley para incentivar la actividad económica, promulgada en diciembre de 2012 para modificar algunos requerimientos básicos de las socimis. Entre los más destacados y atractivos estaban la rebaja de 15 a 5 millones de la cuantía mínima para poner en marcha este tipo de sociedades, también se permitió que las empresas cotizaran en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en el que las exigencias de información son menos estrictas y el proceso de salida a bolsa algo más barato. Además, se estableció el requerimiento de mantener un capital flotante de dos millones de euros o el 25% de su capital. Se rebajó a tres el número de años mínimo de mantener la inversión. Pero, sobre todo, el Gobierno fue muy generoso con los incentivos fiscales. Desde 2012, las socimis no pagan Impuesto de Sociedades por los beneficios derivados de su actividad. Además, tienen una bonificación del 95% en los impuestos derivados de la compraventa de inmuebles, como son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o Transmisiones Patrimoniales.
Cambios, en el terreno y momento adecuado
Ahora sí era el momento y el lugar adecuado. La banca española ya había recibido más de 60.000 millones del rescate europeo para sanear sus balances. Los activos inmobiliarios más tóxicos habían pasado a formar parte del banco malo (Sareb) y los sucesivos decretos Guindos habían obligado a las entidades financieras a presentar unas cuentas públicas algo más fieles a la verdadera realidad de sus balances.
En el mercado inmobiliario las cosas todavía no estaban claras. Los expertos se dividían entre los que consideraban que los precios habían tocado fondo y los que pensaban que todavía quedaba caída. Pero, incluso estos últimos, tenían claro que el ajuste final no estaba muy lejos.
Además, los incentivos fiscales eran de tal calado que las grandes fortunas españolas vieron en este vehículo un gran atractivo para canalizar sus inversiones inmobiliarias al tiempo que rebajaban su factura fiscal.
Fueron precisamente estas socimis familiares las primeras en lanzarse. Como hemos comentado antes, en noviembre de 2013, Entrecampos seguida de Promorent dieron el pistoletazo de salida para que las socimis cotizaran en el Mercado Alternativo Bursátil.
La profesionalización se afianza
Pero los primeros síntomas de que el cambio de rumbo funcionaba estaban en el lado de los profesionales. Algunos de los inversores más destacados de las finanzas mundiales comienzan a interesarse por el ladrillo español. Una nueva tanda de socimis, más grandes y más profesionalizadas comienzan a cotizar pero ya directamente en el mercado continuo. Es el caso de Lar España, Hispania, la propia Merlín o Axia. Sus gestores no dudan ni un momento en utilizar como reclamo esos grandes nombres como Warren Buffett, George Soros o el mismísimo John Paulson que han apostado por ellas. También apuestan por las socimis españolas, aunque tal vez con menos ruido, los grandes fondos de inversión como BlackRock o Fidelity participando en la propia Merlin Propierties, o Perry European Investments, Gruss Capital Management, Pelham Capital, Trowe Price y Taube Hodson Stonex en Axia Real Estate.
Algunos tenían la estrategia muy clara."Los inversores quieren ir tomando posiciones, para cuando llegue la recuperación de los precios. Y eso no ocurrirá hasta 2016", aseguraba en declaraciones a la prensa Andrés Escarpenter, en aquel momento consejero delegado de la consultora inmobiliaria JLL. Si hubiera tenido una bola cristal, no hubiera hecho mejor previsión.
La capitalización del sector inmobiliario en la bolsa española ha pasado de 3.620 millones de euros, en mayo de 2012, a los más de 13.000 a cierre de 2015, según los datos de BME.
La profesionalización ha sido la clave del éxito. Las socimis han conseguido que el ladrillo español haya pasado de ser el apestado de cualquier estrategia de inversión a ser tenido en cuenta. Los inversores internacionales apostaron por este vehículo porque su modelo de negocio les resulta reconocible (estaban acostumbrados a trabajar con Reits). La liquidez de una socimi les aporta la flexibilidad que demandan sus carteras en entornos de incertidumbre como los actuales. La transparencia a la que obliga cotizar en bolsa y las valoraciones de inmuebles realizadas por expertos independientes les dan confianza. Han servido para aparcar las reticencias que muchos inversores tenían sobre el sector en España y despejaban las dudas de si el inmueble de turno era o no una buena inversión.
La conquista de la champiom league
Pero más allá de la consolidación este vehículo financiero en España, son varias las señales que indican que estas compañías también están haciéndose fuertes más allá de nuestras fronteras. En abril de 2015, las cuatro grandes socimis españolas (Hispania, Lar España, Merlín Propierties y Axia Real Estate ) ya habían conseguido entrar en uno de los clubs más exclusivos del sector en Europa: la European Public Real Estate Asociación (EPRA).
La EPRA es un potente looby inmobiliario formado por las empresas más destacadas del sector. Esta asociación, que en su día también contó como socios con las principales inmobiliarias españolas, es el marco en el que se toman decisiones clave para el sector. Sus miembros fijan los criterios para intercambiar la información financiera, las prácticas de buen gobierno de las inmobiliarias europeas ... Sus siglas también sirven para dar nombre a uno de los índices bursátiles sectoriales de referencia inmobiliaria el FTSE EPRA/NAREIT en el que ya cotizan también las grandes socimis españolas.
Consolidación y diversificación
Como aventuró Escarpenter, en el 2016 la consolidación ha llegado. Hace apenas unos días la responsable de una de las mayores gestoras inmobiliarias europeas, Ana Guzmán, de Aberdeen, no solo apostaba y recomendaba el sector como destino de inversión, sino que llegaba a advertir de posible recalentamiento en el precio de algunos activos.
Pero que nadie se equivoque. Esto no implica estar ante la recuperación del sector inmobiliario en las mismas condiciones que tenía en 2007. Las socimis se han centrado en la inversión de edificios singulares estratégicamente bien situados, sobre todo en las grandes ciudades. Pero, sobre todo, han buscado la rentabilidad en el mercado no residencial. El mismo que recomienda Ana Guzmán.Especial interés han generado los centros comerciales y ,a partir de 2015, tmabién el sector hotelero, sobre todo después de que Hispania haya apostado por poner en marcha la primera socimi especializada en inversión hotelera vacacional.
La gestión del alquiler residencial también está en el radar de las socimis, pero habrá que esperar a una consolidada recuperación económica para que ese tipo de alquileres ofrezca rentabilidades atractivas para ellos. Porque, de momento, lo que parece es que si algo va bien en el mercado inmobiliario primero tiene que pasar por las manos de estos nuevos señores del ladrillo.