Según informa el portal idealista en su último informe sobre el mercado del alquiler, el precio de la vivienda en alquiler se incrementado en un 8,8% en el primer trimestre del ejercicio, por lo que en España el metro cuadrado quedaría en los 8,9 euros al mes.
No obstante, el hecho diferencial lo marca Barcelona pues registra un récord histórico en el alquiler del metro cuadrado a pesar de una tímida subida durante el invierno. Y es que a pesar de que el precio del alquiler ha subido un 1,1% hasta situarse en los 18,1 euros por metro al mes, la subida interanual del precio supone el 19,2%.
En comparativa, en Madrid, el precio del alquiler de la vivienda subió un 2,8% lo que implica un avance del 14,5% frente al año anterior, hasta situar el precio del metro cuadrado de la capital española en 14,8 euros.
Como podemos apreciar, Barcelona sería la ciudad española con los alquileres más caros, pues se está pagando 3,3 euros por metro cuadrado más que en la capital de España. En las siguientes líneas vamos a detallar las variables por las que el precio del alquiler de segunda ciudad más importante de España lideran los avances del territorio y supera al alquiler de Madrid.
¿Cuál es la causa por la que el precio de los alquileres se ha disparado en Barcelona?
Nos encontramos ante un simple problema de economía. Y es que si sumamos el aumento de la demanda a la escasez y la falta de flexibilidad de la oferta de pisos en alquiler en Barcelona, la respuesta es el auge en el precio de los alquileres. Una tendencia que ya se inició en 2015, después de continuas caídas en los precios.
Según el Ayuntamiento de Barcelona, el problema sería el 30% de la vivienda está destinada al alquiler, uno de los porcentajes más elevados de toda España. Asimismo muchos de los apartamentos turísticos son ilegales, y debido a ésto, el propietario no tiene capacidad de alquilar su vivienda.
Se ha pretendido vincular también el ascenso de los alquileres con el número de pisos turísticos de la ciudad condal, mientras que los pisos turísticos representan sólo el 1,64% de todo el parque de viviendas de la capital catalana que se sitúa alrededor de 825.000 pisos.
Estas explicaciones parecen no tener mucha lógica. Y es que si existiera una gran oferta, compensaría las exigencias de la demanda y no repercutiría finalmente en el avance de los precios. Por lo que ningún caso, es la "sobreoferta" el problema del auge de los precios en en mercado de alquiler.
Sin embargo existe una gran multitud de factores vinculados a las demanda que justifican está subida del precio del alquiler. En primer lugar, un cambio estructural de la mentalidad española que tras la burbuja inmobiliaria busca más el alquiler que la propiedad del inmueble.
También se están produciendo cambios en la economía española que justifican el avance de los precios en el mercado de alquiler. La intensa bajada de desempleo en conjunción con el alto poder adquisitivo de los residentes, termina distorsionando la realidad de los precios del mercado en alquiler.
Por último, el turismo... Barcelona, recibe cada año a alrededor de 30 millones de visitantes, una afluencia que tiene su punto positivo en el PIB de la ciudad -supone el 14% de la actividad económica- pero también repercute en el mercado de alquiler. Por ello, en los pisos turísticos los propietarios tienden a ganar un 60% más frente a los alquileres tradicionales.
Por esta razón, según se señala en el barómetro semestral de Barcelona, por primera vez los barceloneses señalan el turismo como el problema principal de la ciudad condal, con un global del 19%, pues se vincula la afluencia del turismo con el ascenso del precio del alquiler.
El problema... Demasiada regulación para responder a la demanda que termina impulsando los precios
El ayuntamiento de Barcelona debería plantearse si existen incentivos por parte de los propietarios en las zonas céntricas actuales para generar oferta de alquiler y que éstos, a su vez, tengan una opción de residir en la ciudad.
Pasar de ser un piso de alquiler tradicional a uno de alquiler turístico no es una tarea fácil por las dificultades en la obtención de licencias... Y fruto de ésto nos encontramos en Barcelona con un avance de los pisos turísticos ilegales.
Recordemos que a mediados de 2015, el ayuntamiento de Barcelona acordó suspender oficialmente la concesión de licencias de todo tipo de alojamientos turísticos en la ciudad que afectaba a 30 licencias que se encontraban en trámite y nuevas peticiones, principalmente de hoteles.
Posteriormente, en marzo de 2016, se aprobó 11.500 camas turísticas más, que equivale a un 8% de la oferta actual de alojamientos del sector (142.053) -eso sí, en aquellos barrios con menores presión turística-.
También se ha decidido imponer una multa de 600.000 euros a Airbnb -mercado entre particulares para reservar alojamientos en todo el mundo- y se le ha amenazado que si sigue publicitando pisos turísticos ilegales seguirá con las diferentes sanciones.
En el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT), que entró en vigor en marzo de este año, se propuso el objetivo regular la proliferación de establecimientos de alojamiento turístico, de albergues para la juventud, residencias colectivas de alojamiento temporal y viviendas de uso turístico.
En este Plan se comenta que se establece "el crecimiento cero de las viviendas de uso turístico (VUT) en toda la ciudad". Debido a ésto, una de las características principales es que la zona céntrica de la ciudad (zona 1) deja de admitirse la implantación de nuevos establecimientos, ni la ampliación de los ya existentes.
La zona 1, integra diferentes barrios como es la Rambla, Ciutat Vella, el Eixample y demás que representan más del 60% de la oferta de todas plazas de Barcelona. Con esta regulación, en el supuesto de que cese una actividad de alojamiento en esta zona, no se permitirá la apertura de otra, por lo que se busca un decrecimiento natural.
El ayuntamiento de Barcelona está obsesionado en controlar la oferta y defiende "la necesidad de controlar el precio del alquiler de una parte de las viviendas de la ciudad", con el objetivo de garantizar el derecho a la vivienda... Después de condicionar la oferta, nos sorprenderemos con la proliferación de pisos turísticos ilegales o con el avance de los precios en el mercado del alquiler.
¿Está funcionando la regulación?
La regulación en estos años no parece que haya funcionado a la vista de los datos sobre la evolución del precio de los alquileres en la ciudad condal y la nueva regulación, sólo supone otra vuelta de tuerca que previsiblemente terminará tensionando el mercado del alquiler.
En una economía de mercado, a medida que los precios suban, mayores incentivos surgen para generar oferta de vivienda en alquiler, por lo que finalmente los precios tienden a estabilizarse en el largo plazo... Ya vivimos un boo, inmobiliario en la que la oferta generada tras el boom de los precios terminó hundiendo los precios de la vivienda o en el petróleo tras el auge del fracking.
Sin embargo, tenemos un problema y es que la oferta de vivienda en alquiler carece de capacidad para adaptarse a los requisitos de la demanda. Poner dificultades a la oferta termina repercutiendo en escasez, y generando la aparición de mercados negros -que se traducen en viviendas con alquiler en la economía sumergida o pisos turísticos ilegales o bien escasez de vivienda en alquiler.
El propietario tiende a recurrir al mercado negro debido a que el riesgo penal compensa el beneficio por acudir al mercado negro. Si el ayuntamiento, de verdad, quiere combatir el avance de los precios del alquiler debería implementar el número de licencias para el alquiler para dejar de fomentar la escasez.
Otras medidas vinculadas serían que desde el urbanismo en Barcelona se promoviera el aumento progresivo de los barrios más periféricos con nuevas viviendas. Con ello, se generaría un coste de oportunidad para que aquellos propietarios que lo desean, puedan rentabilizar la vivienda céntrica, residiendo en una zona más alejada.