Libre mercado, libre mercado, libre mercado… Regular, regular, regular… las facciones socioeconómicas están contrapuestas, y donde unos atribuyen las ineficiencias y asimetrías del actual mercado inmobiliario al hiper-intervencionismo que padece el sector, otros justifican que el mercado no funciona y que la solución “mágica” pasa por imponer todavía más intervención estatal.
Pero lejos de tomar partido en uno de esos eternos debates que tienen casi hasta más de subjetivo y de “no apearse de la burra”, el analista y el lector equidistante y objetivo tratará de buscar y aprender de la experiencia de terceros, antes de “meter la pata” una vez más en suelo patrio.
Así que miremos hacia esa Europa del norte donde no sólo cuentan con experiencias que nos pueden servir ahora a nosotros antes de “meter la pata” hasta el fondo, y donde además suelen tener unos políticos que al menos intentan hacer las cosas bien. En Berlín y en Suecia tienen cosas que enseñarnos sobre el alquiler regulado, o al menos lecciones para políticos que pretenden regular, que no para los que simplemente aspiran a hacer un apaño electoralista que no pase ni de medio regular.
Berlín, la alternativa capital europea donde la reunificación hizo que el mercado inmobiliario empezase a arder
Como a menudo ocurre en España, aquí contamos con una clase política que innovar, lo que se dice innovar, innova más bien poco, y que se limita a copiar (y copiar mal). Aunque la verdad es que vista la competencia y la formación socioeconómica habitual por ciertos lares, lo cierto es que si las poquísimas veces en las que de verdad se lanzan a innovar, lo hacen con semejantes ocurrencias ineficientes e ineficaces, que casi es mejor que se limiten a copiar con la esperanza de que al hacerlo traten de aprender un mínimo minimorum del país al que plagian, y antes de venderlo aquí como “innovación mundial”.
Por esperar que no quede, pero lo cierto es que esto de aprender de los errores ajenos rara vez lo hacen, por no decir ya de los propios. No duden de que es España serían capaces de llevarnos de cabeza a otro descalabro semejante como la debacle inmobiliaria si de nuevo se proliferase el mismo caldo de cultivo. El principal problema de España son los políticos de nivel infrarrojo (y también los de nivel ultravioleta). Ni unos ni otros entienden de socioeconomía (ni lo prentenden).
Así que como ese ejercicio de mirar al exterior y aprender de otros nuestros políticos no lo van a hacer ni por casualidad, creemos que es nuestra responsabilidad como analistas vocacionales tomar ese testigo con la esperanza de que alguien en algún momento nos lea y prime menos los eslóganes, y más generar trabajo, hacer progresar la economía, y así construir a la vez una socioeconomía más rica, con mayor bienestar, y más justa de verdad para todos. Repartir miseria es de todo menos justo. Lo que hay que hacer es generar riqueza y luego, en todo caso, simplemente redistribuir una parte de manera sostenible para el conjunto del sistema.
Y la medida “estrella” del ejecutivo español de limitar los alquileres en las zonas más tensionadas tiene más bien poco de original. Ya la pusieron en práctica en Alemania en 2015, y más concretamente en la polifacética y alternativa Berlín. Según el informe que publicó el Instituto Alemán de Investigación Económica, aquella regulación del mercado del alquiler propició una moderación de los precios e incluso una clara desaceleración. Ciertos sectores de la política alemana argumentan que ya no es sólo lo que aquellas políticas han cosechado, sino que el quid de la cuestión es que se dicen que así se evitaron potenciales y fuertes repuntes de los precios, especialmente en las zonas más “efervescentes”.
Sin poder ni negar ni corroborar semejante afirmación porque nunca sabremos qué habría ocurrido de verdad de no haber intervenido en el país teutón el mercado del alquiler, lo cierto es que la tendencia era muy clara, y el punto de inflexión del cambio de tendencia presenta una altísima correlación con la puesta en marcha de las nuevas regulaciones. También hay que decir que, por otro lado, aunque realmente el asunto era denunciable, siempre siguieron existiendo en el mercado ofertas de alquiler que vulneraban la nueva legislación vigente. Y es que siempre que se regula un mercado capitalista sea cual fuere, el riesgo es ése: que surja un mercado negro en la sombra donde los productos y servicios se intercambien a lo que la oferta y la demanda verdaderamente establecen más allá de la regulación.
El éxito o fracaso de la regulación así ya no pasa sólo por la evidencia de los resultados cosechados en la porción del mercado que se mantiene en el lado de la legalidad, sino que su éxito práctico pasa porque esa porción del mercado sea aplastantemente mayoritaria. De nada sirve tener un mercado legal del alquiler en el que los precios son una cosa justa y proporcionada para arrendatario y arrendador, si sólo un 20% de los ciudadanos tienen acceso al mercado del alquiler inmobiliario vía el mercado legal, y se ven abocados a recurrir al mercado en la sombra para satisfacer en otras condiciones una necesidad acuciante que siguen teniendo, y que el mercado legal no es capaz de resolver por mucho que regule a diestro y siniestro.
En Berlín el remedio ha acabado haciendo peor la enfermedad…
Pero no lancen las campanas al vuelo tan pronto, porque la experiencia berlinesa no se queda ahí. Dado que realmente el problema que tenían en la capital alemana con el mercado del alquiler era todavía más acuciante, en febrero de 2020 fueron un paso más allá, y optaron por imponer medidas todavía más intervencionistas. Entonces ya pasaron directamente a congelar sin contemplaciones los precios del alquiler de 1,5 millones de viviendas dejándolos en su precio de junio de 2019. Aunque los arrendatarios estaban más que contentos con la rebaja regalada, los arrendadores y promotores inmobiliarios ya dieron la voz de alarma de que se corría el gran riesgo de distorsionar el mercado, hasta el punto de empezar a destruirlo.
Y el tema no sólo ha resultado en una sonora sentencia del más alto tribunal alemán por la que dictaba que la limitación al precio del alquiler tal y como estaba concebida era directamente ilegal, lo cual ya es un fuerte varapalo para ciertas aspiraciones políticas. Lo realmente significativo ya no es sólo la legalidad o ilegalidad de este tipo de intervencionismo, sino los resultados que la experiencia ha arrojado en el “mientrastanto”, además del hecho de que una regulación que muchos inquilinos no demandaban allá por 2020, ahora les ha dejado en una situación mucho peor que la de partida. Y es que ahora la situación de muchos de ellos es desesperada, porque tras la sentencia judicial, el mercado ha dado un revés con todavía más virulencia que antes, y muchos inquilinos viven con la insufrible incertidumbre existencial de si van a poder seguir permitiéndose el pago de un alquiler que, por otro lado, les es prácticamente inevitable. No pocos de ellos califican la actual situación de auténtica locura.
Pero independientemente del impacto sobre un mercado que vuelve a las andadas con todavía más fuerza que antes de ser intervenido, también hay datos de ese “mientrastanto” que les citaba. Y es que puede que en el corto plazo esta legislación permitiese contener los precios del alquiler, pero al mismo tiempo corroboró los miedos del sector, y la oferta disponible de viviendas en alquiler fue empeorando de forma significativa. En un país “a la venezolana” (y también padecemos ciertas “visiones” en España), lo que se habría optado es entonces por obligar a construir por la fuerza más vivienda de alquiler a los promotores y constructores, redoblando la apuesta hiper-intervencionista, y profundizando en los errores y en el daño al mercado.
Pero eso en Alemania no es admisible ni siquiera desde la concepción de los propios inquilinos (los supuestamente beneficiados en el corto rabioso), y afortunadamente esa visión de indigencia socioeconómica en el país teutón ni se les ha pasado por la cabeza (no miren mucho en España, que algún “iluminado” y algún que otro “terrorista económico” encontrarán). No obstante, la experiencia del cabaret berlinés ha sido calificada de rotundo fracaso por inquilinos, promotores, ciudadanos, tribunales, por bastantes de la propia clase política, e incluso de forma clara y abierta (además de rigurosamente justificada) por medios internacionales económicos del primer nivel. Y que conste que el hecho de que la solución haya sido nefasta no implica que el problema no existiese en su momento, ya que desde estas líneas ya saben que les analizamos hace unos meses cómo uno de los errores más garrafales del capitalismo está en las derivas de las actuales políticas de vivienda. Ahora bien, si lo que nos iban a traer nuestros políticos es una mala solución que empeore todavía más las cosas, pues entonces “virgencita, virgencita, que me quede como estoy”.
Venga, Berlín ha sido un fracaso estrepitoso, pero busquemos una segunda referencia en Suecia y su control del precio del alquiler
Pues bueno, con otras características de implementación, y obviamente trayendo otras consecuencias distintas a las berlinesas, hay que decir que la experiencia sueca con la regulación del mercado del alquiler tampoco ha sido precisamente lo que se dice buena buena. Va a ser que lo de regular este tipo de mercados, a parte de requerir una inventiva que en economía tiene más peligro que “una caja de bombas”, no sólo es harto difícil, sino que puede hasta que sea contraproducente al menos con el afán hiper-intervencionista con el que algunos se lo están planteando. Pero bueno, aquí sólo importa el titular, y cuando lleguen las consecuencias es simplemente cuestión de mirar para otro lado y echar todas las culpas a la reencarnación anterior.
El tema es que el caso de Suecia es especialmente simbólico, pues este país nórdico y escandinavo ha sido precisamente una de las cunas espirituales de la idea de regular el mercado inmobiliario. ¿Y qué tal les ha ido con la disruptiva idea por aquellos lares vikingos? Pues vaya, realmente mal, y no por los mismos efervescentes motivos que en Berlín, sino más bien por todo lo contrario. Prácticamente todos los partidos políticos suecos veían la necesidad de desregular y liberalizar el agónico mercado inmobiliario porque… los precios inmobiliarios en Suecia eran insoportable e insosteniblemente bajos. De hecho, y a pesar de los altos salarios suecos, por ejemplo el precio de un apartamento de un dormitorio típico para una pareja joven cuesta en Estocolmo tan sólo 460€.
¿Querían hiper-regular para bajar los precios inmobiliarios? Pues como en Suecia suelen ser más bien buenos políticamente cuando se ponen a algo (al menos en intención), lo dijeron y lo hicieron. Pero con lo que los suecos no contaban era con que iban morir de éxito. Y claro, ahora el problema está ya creado y es de difícil solución, porque la normalización no puede pasar simplemente por coger y desregular igualmente “por las bravas”, ya que ahora hay innumerables ciudadanos con su economía familiar estructurada en base a unos precios inmobiliarios ultra-bajos, y de repente que el mercado suba los precios de forma importante también es un problema de difícil solución y socioeconómicamente muy complejo. A un sueco con bajos ingresos y que se ha comprado ya un coche y una humilde casita en el campo contando con el remanente que le dejan esos precios inmobiliarios ultra-bajos de su vivienda principal, no se puede coger ahora y decirle que esas deudas se le van a volver insostenibles porque va a pasar a pagar el doble o más de alquiler por su apartamento de Estocolmo.
Y como siempre les digo desde hace años con estos temas hiper-regulatorios, en Suecia también la consecuencia ha sido que ha surgido todo un mercado negro del alquiler, con artimañas que trataban de conseguir legalmente un apartamento al irrisorio precio oficial para luego sub-alquilarlo a un precio de mercado por el que la demanda estaba dispuesta a pagar alrededor del doble de coronas. Y eso por no hablar de la exigua rentabilidad (e incluso escasa viabilidad) de un sector inmobiliario que tiene que producir a precios nórdicos normales, y vender su producto en un mercado escandinavo a precios que no se ven ni siquiera en el sur de Europa con sus salarios mucho más modestos. Es como para decir “¡Pies para que os quiero!”, ay, digo, “¡Regulación para qué quiero!”.
Aprendamos de las lecciones de Berlín y Suecia para saber a qué debemos (y a qué podemos) aspirar en España
Así que espero que a estas alturas del análisis ustedes ya empiecen a tener algo más claro a qué riesgos nos enfrentamos en España cuando vayan a poner en práctica nuestra particular versión de la regulación del precio de los alquileres. Porque además de los fracasos precedentes de otros países, y a pesar de lo harto complejo del asunto, otra desventaja añadida a la que nos enfrentamos en España es que además aquí tenemos políticos de los “mentirijillas”, y que más que intentar cantar ópera para producir una melódica sinfonía inmobiliaria, lo que van a proferir es una vulgar opereta dodecafónica más a su recortada altura.
Y recuerden que en España este tema de la regulación de los alquileres ha traído cola (y la que le queda por traer), con un supuestamente tele-dirigido exministro Ábalos que hace tan sólo unos meses se cerraba tajantemente a dicha regulación, para luego a principios de verano pactar in extremis con Podemos regularlos: al Diego de donde dije digo le van a acabar gastando el nombre.
Efectivamente, el problemón inmobiliario sueco es de epopeya, y como consecuencia de ello, ha habido todo un terremoto político en Suecia precisamente por este tema. El presidente del gobierno se enfrentó a una moción de censura que perdió, y optó por dimitir antes que convocar elecciones y que su partido socialdemócrata se arriesgase a perderlas (hasta el momento había venido gobernando en coalición). ¡Qué gusto y qué envidia (sana) esto de ver políticos del máximo nivel dimitir por una mala gestión, oigan!
Es que realmente en el norte y en el centro de Europa juegan en otra liga, en la que el presidente asume la máxima responsabilidad de forma consecuente, en vez de purgar como hacía el mismo Stalin a todos los subordinados para salvar él su puesto ante una crisis, cuando las flagrantes equivocaciones que la desencadenaron eran un dictado suyo a la voz de orden y mando. En España deberíamos saber aspirar a querer ser más europeos, y exigir a nuestros políticos mayor calidad personal y profesional; sí, de esa que ahora mismo aquí no hay apenas ni rastro, porque lo visto en Suecia aquí no pasaría ni de casualidad: a los hechos me remito.
En Berlín y en Suecia ya tienen su fracasada experiencia con los mercados del alquiler regulados, y allí sus errores deberían servirnos al menos de referencia para saber qué se puede aspirar a conseguir en España con esas políticas tan populistamente vendidas y, sobre todo, a qué se puede aspirar con el equipazo de políticos que tenemos como casuística particular nacional. La pena de este país es que de lo primero no importa más que el eslógan electoralista y nadie exigirá responsabilidades por unos malos resultados, y de lo segundo realmente siquiera intentar hacer las cosas bien nunca ha sido precisamente una de las cualidades (ni de las intenciones) de la mayoría de nuestros (des)políticos.
Así que toca discernir si el alquiler regulado va a solucionar “de un plumazo” todos esos problemas inmobiliarios, como se nos vende idealizadamente desde ciertos sectores. Y lo que tenemos que hacer es analizar casos como el de Berlín o el de Suecia, para ver qué podemos esperar de verdad en España si aquí se opta por imprimir nuevas leyes y regulaciones para tratar de forzar “por las bravas” a que un mercado sea como nosotros queremos que sea. Craso error. La economía nunca ha funcionado así, y cuando se le obliga a funcionar de determinada manera tan encorsetada, a menudo la presión de la caldera hace estallar la tubería por otro lado. O eso, o surge directamente un mercado negro en el que la oferta sí que case a la demanda.
Pero hay políticos que no sólo no saben estos fundamentales fundamentalísimos de economía, sino que además tratan de convencernos a los demás como si fuésemos nosotros los que no tenemos ni idea. El riesgo no es otro sino que puedan arrastrarnos poco a poco hacia precipicios económicos insondables como por el que ya se descalabró Venezuela. Allí es donde precisamente empezaron a poner en práctica a diestro y siniestro todo tipo de políticas populistas e hiper-intervencionistas que devastaron totalmente la otrora pujante socioeconomía venezolana: no sólo no repartieron bien la riqueza, sino que han conseguido que allí ya no haya prácticamente ninguna riqueza que repartir.
Regulaciones estatales hay en nuestras socioeconomías muchas, y además algunas son muy profusas e incluso ya hasta hiper-intervencionistas. Y las que afectan al mercado inmobiliario están siendo especialmente motivo de airadas polémicas, que enfrentan a los que lo ven como un peaje socioeconómico de obligado pago, y los que conciben que se trata tan sólo de un mercado capitalista más, y que es estrictamente la ley de la oferta y la demanda la que debe imperar en exclusiva.
Pero realmente, ni el mercado inmobiliario debe ser visto simplistamente como un simple peaje, pues nos proporciona un bien que adquirimos, ni dicho mercado es en verdad un mercado más al uso, puesto que sufre de muchos condicionantes que lo distorsionan, y entre los que se encuentran las recalificaciones y decisiones de alcance político, o el “engrase” que es tan habitual en el sector para ganarse en connivencia voluntades políticas. El mercado inmobiliario realmente ni es un lastre, ni es un mercado como debiera.
Sean muy zen y no hiper-ventilen todavía, que aún hay más (y peor)
Porque, aunque se trate de un mercado clásico como es el inmobiliario, en la práctica hay regulaciones y políticas socioeconómicas en las que el producto objeto de la regulación en realidad no es un piso o un apartamento. Lo triste es que en este caso el producto con el que verdaderamente están comerciando podría ser exclusivamente con el voto de los ilusos que creen ver en ciertas políticas la “solución mágica” para todos males. Unos males que muchas veces no sólo no desaparecen, sino que se multiplican todavía más (y por mucho).
Porque recuerden que sólo hay una cosa (mucho) peor que la ausencia de regulación, y es la existencia de una mala regulación. Por ello, como ciudadanos, debemos exigir a nuestros políticos menos eslóganes y menos electoralismo, y más intenciones y ganas de hacer las cosas bien de verdad. Justo como, a pesar del fracaso, realmente ocurre en Berlín o en Suecia, incluso cuando allí la experiencia allí haya sido obivamente mejorable. Sólo con pasar a contar con políticos válidos y competentes ya ganaríamos un abismo, y tendríamos garantizado al menos un 50% del éxito de ésta y de cualquier otra política socioeconómica.
Pero claro, ahí en España pinchamos con la poca calidad personal y la casi inexistente ética del personal político patrio, muchos de los cuales al leer este análisis simplemente pensarán que aquí no sabemos “cómo funcionan las cosas”. Bueno, en realidad sí que lo sabemos perfectamente, solo que no lo compartimos en absoluto y, en todo caso, lo que sí que tenemos meridianamente claro es cómo deberían funcionar las cosas: lo primero de todo sin políticos de los que no tienen ni la más mínima vocación de servicio a la sociedad, ni tienen tampoco la más mínima ética ni cultura socioeconómica. Ellos son el verdadero peaje que pagamos cada día todos los sufridos ciudadanos de este país, y este peaje es caro carísimo; tanto, que todos los demás peajes en realidad sólo son un sub-producto de este primero.
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