El Gobierno ha logrado los apoyos necesarios para aprobar los Presupuestos Generales del Estado 2023. Y entre las medidas pactadas (en este caso con Bildu) está la prórroga de la limitación del incremento de los alquileres al 2% hasta el 31 de diciembre de 2023.
Esta medida se suponía excepcional, por los altos niveles de inflación que habíamos visto, ya que la mayoría de contratos se remiten al IPC oficial a la hora de establecer el incremento anual. Algunos apuntan a que esta medida que se estableció de forma temporal y ya vemos que va camino de ser permanente es recuperar los contratos de renta antigua, que tanto daño hicieron al alquiler en España. Veamos si es cierto.
Los alquileres de renta antigua
En 1964 se aprobó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establecía unas normas en los alquileres muy pro-inquilinos. Una norma bajo la que todavía se rigen algunos contratos y que, de forma efectiva (no está muy claro si de forma intencionada o no) destruyó el mercado del alquiler en España. A estos contratos firmados bajo dicha ley se les denomina de renta antigua.
Por un lado era prácticamente imposible incrementar el precio del alquiler. Pero por otro las prórrogas de los contratos eran ilimitadas si el inquilino así lo quería, incluso podía subrogar el contrato a otros en determinadas circunstancias (cónyuges, hijos...).
Lo cierto es que esa estructura, que no se modificara la Ley hasta 1985 y la alta inflación de los años 70 hicieron mucho daño al mercado del alquiler. Los propietarios veían como los alquileres se deterioraban año a año y no les llegaba para cubrir los gastos. Tampoco se podían vender las viviendas porque nadie quería hacerse cargo de los inquilinos. En definitiva, España pasó de ser un país con un nivel de alquileres normal a un país de propietarios.
Todo pareció cambiar en la crisis inmobiliaria
Sin embargo, aparte de los sucesivos cambios en la LAU, que se volvió más neutral, lo que disparó el alquiler en España fue la crisis inmobiliaria que comenzó en 2007-08. Ahí mucha gente se quedó sin posibilidad de comprar por los altos precios, pero también se vio la desventaja de tener una vivienda en propiedad con hipoteca cuando el precio de los activos disminuye.
Por fin España volvía a una normalidad frente a otros países, con un mercado tanto de propiedad como de alquiler y no exclusivamente de propiedad. Sin embargo el aumento de la demanda de vivienda de alquiler tensionó algunas zonas en precio y esto ha hecho que vuelvan las medidas populistas para frenarlo, como el control de precios o el establecimiento de un tope en la actualización de renta de alquiler.
¿Volvemos a la renta antigua?
Volviendo al principio, ¿es la medida del Gobierno una vuelta a la renta antigua? Lo cierto es que no. Algunos expertos indican que sí, pero hay una diferencia fundamental entre lo de ahora y la LAU de 1964.
2. La Renta Antigua, que se aprobó en los años sesenta, también era "temporal".
— Fernando Encinar (@fencinar) November 22, 2022
Con los años destruyó por completo el mercado del alquiler. Dejó una devastación de pocas casas, en mal estado y caras. Nunca pensé que volveríamos a caer en el mismo error.
La diferencia está en que la LAU actual no prorroga de forma indefinida los contratos. Siguen limitados a cinco años. Es decir, durante los primeros cinco años del contrato las subidas están limitadas al 2% (mientras sigan aprobando prórrogas), pero a los cinco años se puede fijar una nueva renta o echar a los inquilinos (ya sea para buscar otros, venderla o hacer uso de ella).
Esta diferencia es fundamental. Lo que erosionó el mercado del alquiler en España fueron los dos factores (los contratos con prórrogas indefinidas y la imposibilidad de subir el precio). Pero cada uno de los factores por separado no contribuyen a la destrucción total del mercado.
Es cierto que esta medida no es buena, desincentiva a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler pues los gastos de los mismos han subido (cuota de Comunidad, IBI, calefacción central...) y no se puede repercutir dicha subida al inquilino. Y además esta medida bienintencionada, ya que pretende dar estabilidad a los arrendadores, recae exclusivamente en manos privadas (es muy fácil ayudar a la gente con el dinero de otros), lo cual no es muy lógico. Pero de ahí a inferir que estamos recuperando la renta antigua hay un trecho.