El debate sobre el acceso a la vivienda sigue en el foco. En estos momentos, hay cada vez más frentes abiertos: el precio del suelo, vivienda social, los intereses de los promotores, los cambios en el modelo de familia, la presión de los fondos y las políticas autonómicas, entre otras cuestiones.
Sin embargo, en esta ecuación hay un actor fundamental que suele pasr desapercibido: los ayuntamientos. La capacidad de los consistorios para modificar los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) los convierte (o podría hacerlo) en piezas clave para ampliar la oferta de vivienda. ¿La realidad? La mayoría se resisten a introducir cambios por temor a las consecuencias legales.
Urbanizable, con riesgo
El PGOU es el instrumento que define qué suelo puede urbanizarse, en qué condiciones y con qué densidad. Por descontado, realizar una modificación de los planes de ordenación urbana requiere de una tramitación compleja, una aprobación final por parte de la comunidad autónoma correspondiente y una exposición pública que puede derivar en múltiples alegaciones. Un buen montón de burocracia que, en ningún caso, ha sido su principal freno.
En cambio, el riesgo de acabar en los tribunales al recalificar o desclasificar suelo, sí tiene mucho que ver. En estos casos, los ayuntamientos se exponen a litigios por parte de propietarios, promotores o colectivos vecinales. En los últimos años, podríamos descontarnos revisando sentencias que han anulado planes ya aprobados, generando una inseguridad jurídica que disuade a muchos consistorios de actuar.
Todo ello se traduce en una parálisis permanente justo cuando resulta crucial ampliar el suelo edificable, especialmente en zonas de alta demanda residencial. Las leyes y la intervención del mercado de la vivienda resultan escasas e insuficientes. Esto se entiende mejor sumando un dato clave: se construye un 70 % menos que hace 20 años.
Sentencias urbanísticas
Hay varios casos recientes que pueden ilustrar la situación. En 2011, por ejemplo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana declaró nula la modificación del PGOU de Valencia que permitía la construcción del nuevo estadio de Mestalla.
La anulación se basó en que el Ayuntamiento de Valencia no tenía competencia para realizar dicha modificación, y dos magistrados añadieron que se trataba de una operación especulativa. Esta decisión judicial paralizó un proyecto urbanístico significativo en la ciudad en ese momento. La cuestión ha requerido más de una década para resolverse.
De igual modo, en octubre de 2024, ocurrió algo similar con la recalificación de un espacio de urbano a rural en Cuadra Natora (Castellón), donde los vecinos afectados recurrieron la decisión y paralizaron el plan urbanístico vinculado a la AP-7. El ejemplo no tiene una relación directa con el parque de viviendas, pero señala la dificultad de llevar a cabo proyectos de modificación de los PGOU.
Asimismo, en 2012 el Tribunal Supremo confirmó la nulidad de 22 desarrollos urbanísticos previstos en el PGOU de Madrid, que contemplaban la construcción de miles de viviendas. En este caso, fueron anulados debido a deficiencias en su tramitación y falta de justificación adecuada. La sentencia destacó la importancia de cumplir rigurosamente con los procedimientos establecidos para modificar el PGOU y la necesidad de una planificación urbanística coherente.
Incluso en suelo urbanizable, como la Operación Campamento (Madrid), a menudo, se han enfrentado larguísimos retrasos para poder edificar (en este caso, por miedo a la especulación inmobiliaria).
Riesgos políticos y jurídicos
La consecuencia de este fenómeno es que en muchas ciudades españolas no se puede construir más vivienda simplemente porque no hay suelo habilitado. Si bien los PGOU fueron diseñados para ordenar el crecimiento urbano, su rigidez ha terminado convirtiéndolos en un obstáculo.
En grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, actualizar el planeamiento implica riesgos políticos y jurídicos que los equipos municipales no siempre están dispuestos a asumir.
A esta situación se suma la ausencia de mecanismos eficaces para resolver los conflictos urbanísticos fuera de los tribunales. En un país donde cada modificación del planeamiento puede convertirse en un proceso judicial de años, la opción más segura para muchos ayuntamientos es no hacer nada. Esto tiene un impacto directo en la evolución del mercado.
La oferta de vivienda no crece al ritmo de la demanda, los precios se disparan, y los problemas de acceso se cronifican. Mientras tanto, la falta de reformas estructurales en la legislación urbanística y la elevada litigiosidad siguen condicionando las decisiones políticas a nivel local sin suficientes viviendas para regular el mercado inmobiliario.
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