Pese a la situación de inestabilidad económica actual, el precio de los alquileres sigue disparado y la oferta es mucho menor a la demanda, lo que dificulta que España pueda equiparase a otros países de la UE, pues faltarían unos 1,8 millones de piso en alquiler para ello. La nueva Ley de Vivienda impulsada por el Ejecutivo de Sánchez ha hecho tambalear el mercado, pues desde que en marzo se aprobase un tope en relación al IPC del 2%, ésta se ha ido extendiendo y durante 2024 la limitación del incremento anual del alquiler será del 3%.
De ahí que sea una realidad que la oferta de pisos en alquiler cada vez sea menor y, por consiguiente, más caros. Actualmente, dadas las condiciones del mercado, el 21,11% de las viviendas que se venden estaban antes en el mercado del alquiler, tal y como señala el XXXVII Informe sobre el mercado de la vivienda elaborado por grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra.
Esta tendencia al alza en la demanda del alquiler y la proporción de oferta más baja de los últimos años demuestra que solo el 7,6% de las viviendas están en alquiler frente al 92,4% que están en venta. El porcentaje se ha ido reduciendo considerablemente durante la última década, pues en 2021 representaba el 12% y en 2015 el 14%. Solo entre el cuarto trimestre de 2023 y el cuarto trimestre de 2022, la disponibilidad de inmuebles en alquiler ha experimentado una reducción del 23% aproximadamente.
El mercado del alquiler se destruye
Hay más compradores que viviendas terminadas. En total, se suceden unos 50 años en los que el mercado del alquiler viene destruyéndose, con desgravaciones a las compras. Por todo ello, la única solución es implantar y consolidar una política inmobiliaria coherente.
El parque de viviendas disponible es insuficiente frente al número de personas que buscan un techo en España. Los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA) demuestran que la cifra de hogares creció en 287.000 entre finales de 2022 y finales de 2023. Además, los datos del INE señalan un incremento anual del precio de la vivienda del 4% con respecto a 2022.
Para el Ministerio de Vivienda, la cifra de viviendas libres terminadas en 2022 era de 79.935, algo llamativo si se tiene en cuenta que entre 2004 y 2008 se culminaban al año más de 500.000 viviendas.
La situación del alquiler por zonas
Dos de las ciudades más tensionadas a nivel habitacional son Madrid y Barcelona, con tan solo 1.193 y 756 viviendas disponibles, respectivamente. Todo ello se traduce en un descenso del 70% para Madrid y del 67,4% para la ciudad condal.
La mayoría de las capitales de provincia españolas (32 de las 52) tienen menos viviendas en alquiler actualmente que hace un año. En Granada se ha bajado un 48%, en Málaga un 41%, en Santa Cruz de Tenerife un 37%, en Alicante un 36%, en Valencia un 35%, en Madrid y Teruel un 32%, en Las Palmas de Gran Canaria un 31%, en Ciudad Real un 30%, en Palma un 30%, en Barcelona un 28% y en Oviedo un 21%. Les siguen: Soria (20%), Sevilla (19%), Bilbao (17%), León (16%) y Ávila (16%).
La cara opuesta de la moneda la muestran otras ciudades en las que hay más viviendas en alquiler que hace un año. La mayor subida se da en Cuenca, con un incremento del 127%. Le siguen: Ceuta (68%), Jaén (65%), Córdoba (62%), Girona (44%), Cádiz (32%), Vitoria (24%), Pamplona (22%), Lleida (21%) y Castellón (19%).
Cambios de tendencias en el mercado
Según datos de Idealista, se apuesta más por el alquiler de temporada que por el alquiler permanente, llegando a representar el 11% del mercado a finales de 2023. Todo ello supone un incremento del 58% en la tasa interanual. Por su parte, los alquileres permanentes bajaron un 15%. Llama la atención que en Barcelona, el 30% de los pisos en alquiler ofertados, son de carácter temporal.
El hecho de que se consolide el alquiler de temporada frente al alquiler permanente es una fórmula legal, pero que dificulta el acceso a la vivienda a las personas y familias más desfavorecidas.
Las necesidades del mercado del alquiler
El escenario que se le presenta por delante a España es un auténtico desafío, pues la oferta de viviendas disponibles en alquiler es prácticamente escasa. De ahí que se precisen aproximadamente dos millones de nuevas viviendas para equipararse con el estándar de las políticas de vivienda en Europa, según un informe aportado por Atlas Real Estate Analytics.
Para satisfacer la demanda existente, durante la próxima década deberían construirse 761.000 nuevas casas disponibles en alquiler. De este modo, Cataluña (con 225.000 unidades), Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana serían las regiones que precisarían de una mayor demanda de este tipo de inmuebles.