Una vez más se cumple el refrán de “quién hace la ley, hace la trampa”. La elevada inflación, la tensión del mercado inmobiliario y las restricciones de la Ley de Vivienda, lleva a propietarios y agencias inmobiliarias a idear mecanismos para seguir cobrando honorarios de manera indirecta y sacar beneficios, al margen de la normativa vigente.
Pese a que la Ley de Vivienda tiene como objetivo regular el mercado inmobiliario y proteger a los inquilinos, después de más de un año de su publicación en el BOE, sigue dando mucho que hablar.
Las malas prácticas con ‘trampas’ más habituales
Son muchos los usuarios que buscan viviendas para alquiler o compra y se encuentran con precios desorbitados o con condiciones excesivas. Y es que los propietarios, ante la limitación de las subidas del alquiler, recurren a estrategias efectivas como el fraccionamiento de la vivienda para evitar los topes establecidos por ley. Así pues, es posible alquilar por habitaciones y eludir las restricciones, aplicándose a su vez incrementos por encima de los límites autorizados.
Además, las agencias inmobiliarias aprovechan la situación y recurren a desviar gastos de gestión hacia los inquilinos. Una práctica para nada lícita, pues la ley estipula que los costos deben ser asumidos por los propietarios. No obstante, las agencias argumentan que ofrecen servicios de captación de clientes, algo que les permite mantener sus tarifas intactas independientemente de las circunstancias adversas o cambiantes del mercado.
En el punto de mira de las autoridades se encuentran también los acuerdos entre caseros e inquilinos, ya que en muchos casos se suben las cuotas por encima de lo fijado por ley. Así pues, a pesar de las prohibiciones explícitas, se violan directamente las disposiciones de ley, sin consentimiento del inquilino. En todo momento se ejerce una posición de superioridad del propietario.
Hay que tener en cuenta que, según recoge el texto legal del BOE, la actualización anual de la renta de contratos de arrendamiento de viviendas se limita al 3%, por lo que el casero no podrá subir el precio del alquiler más de un 3% durante el año 2024.
Tomando como referencia el Código Civil, sería posible que el propietario aplicase en 2024 un aumento acumulativo del 5%, es decir, del 2% que había como límite en 2023 más la subida del 3% del 2024.
Las estrategias ilícitas, al margen de la ley, se suceden. Pues hasta el 31 de diciembre de 2024 queda fijada la cantidad anteriormente comentada. A partir de ese momento, deberá el INE definir el Índice de Referencia para la futura actualización anual de los contratos de alquiler, pasando este a ser el límite de referencia.
Otra estrategia muy común, por parte de los propietarios, es la evasión por contratos temporales. Al optar por arrendamientos de corta duración, de 11 meses e incluso menos, el propietario podrá eludir regulaciones fijadas por la Ley de Vivienda y mantener plena flexibilidad en la fijación de los precios. Por consiguiente, el inquilino se verá completamente desprotegido ante la ley.
El nuevo mercado en auge
Para conseguir sacar la máxima rentabilidad a sus viviendas, algunos propietarios han optado por abandonar el concepto de alquiler a largo plazo y optar por el sector del alquiler vacacional. Con esta práctica, se podrán eludir todos los límites fijados por la ley, ya que el control de precios no se aplica del mismo modo a las viviendas de temporada.
Existe una laguna legal que ha permitido a muchos propietarios migrar sus propiedades a plataformas de alquiler turístico. De ese modo, pueden fijar los precios libremente y obtener una rentabilidad más alta que el mercado convencional aparentemente no les ofrece.
Según la plataforma Homyspace durante los últimos meses se incorporaron a su portal un 40% más de pisos que el año pasado. Por tanto, siete de cada diez provenían del alquiler convencional y el resto ya estaba encuadrado en el turístico. La rentabilidad reportada, de media, es un 30% más que en los convencionales.
Las agencias inmobiliarias también han encontrado estrategias para evadir las restricciones fiscales y legales. Sugieren a los propietarios optar por contratos temporales que dan pie a condiciones y precios fuera del alcance de la normativa de control de alquileres.
De hecho, muchos propietarios llegan a apostar por este tipo de clasificaciones e incluso realquileres de propiedades a precio libre, subarrendando a inquilinos dispuestos a pagar más por una vivienda en una zona de alta demanda. Pese a ser cuestionable desde el punto de visto ético y legal, pueden sortear con plena impunidad la normativa y obtener mayores beneficios.
Medidas efectivas al respecto
Queda demostrado que el texto normativo vigente no es suficiente. La ambigüedad y los vacíos legales propician el surgimiento de prácticas fraudulentas, así como el aprovechamiento de los vacíos legales para sacar el máximo beneficio.
Falta una regulación clara y efectiva, que evite la proliferación de estas estrategias y restricciones al margen de la renovada Ley de Vivienda. Pese a que la legislación intenta cerrar estos resquicios legales, la falta de control y la supervisión, todo ello dificulta su aplicación efectiva.
Son varios los expertos que aseguran que, pese a que la legislación pretende acabar con esos resquicios, la falta de control y de supervisión dificulta seriamente su aplicación efectiva. Dicho esto, la ley es insuficiente y se precisan de más inspecciones y sanciones, frenando así a propietarios y agencias que continúen operando al margen de la ley.
La transparencia y la claridad en las regulaciones son fundamentales para garantizar un mercado de alquiler justo y equitativo para todas las partes involucradas y que los inquilinos dejen de sentirse desprotegidos y vulnerables.