Las reglas del juego están cambiando. El mercado del alquiler en España se encuentra altamente tensionado y atomizado, pues el 90% de los pisos en alquiler se encuentran actualmente en manos de propietarios particulares y el 10% restante es propiedad de fondos de inversión o sociedades familiares con diez o más viviendas. No obstante, de continuar la tendencia actual, con la Ley de Vivienda como referente, solo quedarían los grandes fondos como propietarios.
En la actualidad, fondos de la talla de Caixabank y Blackstone son los grandes propietarios, pues poseen una media de 41.400 pisos alquilados. El nuevo texto normativo de la ‘Ley de Vivienda’ asfixia a millones de particulares que invierten en vivienda y que acaban vendiéndolas porque necesitan cash flow.
De este modo, al tener un mayor colchón económico, solo los grandes fondos de inversión pueden acaparar el mercado del alquiler y esperar a que cambien las leyes. La pregunta sería si realmente el Gobierno estaría dispuesto a cambiar la situación, pues el contexto actual reporta un mayor índice de tranquilidad.
Análisis de los ‘megatenedores’
Se estima que la presencia de grandes tenedores, es decir, de quienes acumulan más de 50 viviendas en alquiler, se reparte por hasta once comunidades autónomas, además de Melilla y Ceuta.
Como bien se ha comentado con anterioridad, CaixaBank y el fondo estadounidense Blackstone acumulan casi 41.400 viviendas en alquiler. En el caso de CaixaBank, cuenta con 22.000 viviendas alquiladas con fianza depositada, siendo en la actualidad el mayor casero privado de Andalucía con casi 7.500 contratos de alquiler.
Al margen de la comunidad andaluza, CaixaBank posee 500 pisos en alquiler en Aragón, 2.671 en la Comunidad Valenciana y más de 5.000 viviendas en Cataluña.
En el caso de Blackstone, mediante sus 27 filiales entre las que destaca Testa, acumula un total de 19.600 viviendas en alquiler, de las cuales 13.000 se encuentran en la Comunidad de Madrid. Estos datos le hacen ser el mayor arrendador privado de la capital española.
El mercado de los megatenedores en España cuantifica un total de 178.000 viviendas alquiladas. Una cifra que implica cerca del 10% de los 1,8 millones de hogares que existen en régimen de alquiler.
De los 737 megatenedores, 604 son inmobiliarias y suman más de 87.100 contratos de alquiler. Además de las citadas CaixaBank y Blackstone, CBRE IM acumula 8.000 viviendas en alquiler, seguida de Cerberus (con 6.936 viviendas) y de Banco Santander (con 5.001 viviendas alquiladas).
La incertidumbre de los pequeños propietarios
Los cambios legislativos del Gobierno no hacen más que asfixiar a los propietarios. En caso de poseer cuatro viviendas y que la quinta fuese residencia habitual, estarían obligados a cumplir con las exigencias fijadas por la Ley de Vivienda.
El nuevo concepto de Ley de Vivienda y de grandes tenedores beneficia al Gobierno, que confía en el poder de los grandes fondos de inversión como capital seguro y estable pese a la incertidumbre económica del contexto actual.
De hecho, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, confía en poder cumplir su promesa de construir 183.000 viviendas destinadas al alquiler social. Esto implicará que haya fondos y firmas de inversión implicadas en la promoción de viviendas en alquiler que puedan beneficiarse del nuevo modelo inmobiliario.
En resumen, un aumento de miles de millones de euros de gasto público. De igual modo, las constructoras se verán muy beneficiadas, ya que a raíz de esta situación podrán incrementar su negocio en España.
Implicaciones para la Sareb
El nuevo modelo inmobiliario cambia la situación de la vivienda. La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) que asumió todos los activos tóxicos de las entidades financieras rescatadas, se encuentra controlada por el Estado. De ahí que España haya asumido como propios unos 35.000 millones de deuda.
Pese a todo, Sareb para conseguir comercializar dichas viviendas acabó contratando a las firmas Anticipa-Aliseda (controladas por Blackstone) y a Hipoges(que tiene detrás al fondo KKR) para que actuasen como ‘servicers’. Esto implica un ahorro de más de 150 millones de euros para Sareb en comparación con anteriores ‘servicers’.
Dicho esto, los fondos Blackstone y KKR son los que gestionan la mayor cantidad de viviendas de Sareb, unas 50.000. Un parque de vivienda asequible que se complementa con otra bolsa de pisos para personas en situación de vulnerabilidad y que gestiona Servihabitat (unión de Lone Star y CaixaBank).
Blackstone forma parte del negocio de Sareb y es uno de los grandes propietarios de pisos en España. Ya en 2014 se hizo con más de 1.800 pisos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid, muy por debajo del precio tasado. También es el dueño de Testa, una sociedad de inversión en activos en alquiler (Socimi) que se calcula que tiene entre 15.000 y 20.000 pisos, o de Albinara Properties y Fidere.
La Ley de Vivienda trata de evitar que vuelvan a repetirse indebidas enajenaciones del parque público de vivienda. Pero la realidad es que los propietarios privados acabarán saliéndose de la partida y renunciando a sus viviendas al sentir que están perdiendo dinero como consecuencia de la legislación vigente. Se augura un futuro para el mercado del alquiler en el que solo quedarán los grandes fondos, al menos, mientras puedan mantener el pulso al Gobierno.