Desde la inclusión del Índice de Referencia, ideado por el Gobierno, el pasado 15 de marzo, los precios del alquiler en España se han visto afectados. En primera instancia, Cataluña fue la única región en declarar zonas tensionadas, pero paulatinamente se han ido sumando otras comunidades. A diferencia de lo que se pensaba desde Moncloa, el Índice no está regulando la demanda sobre la oferta, sino que ésta sigue siendo demasiado elevada.
En base a lo establecido en la Ley de Vivienda (en vigor desde el 26 de mayo de 2023), el objetivo del Gobierno de Pedro Sánchez es controlar el precio de los alquileres para que, en las zonas con menor poder adquisitivo, acceder a una vivienda sea mucho más asequible. Los propietarios, en principio, están obligados a limitar el precio de los inmuebles a arrendar.
Pero hay un dato real y fundamental; el precio del alquiler no para de subir. La cosa no está mejorando y el Índice no está solventando los problemas de un mercado cada vez más tensionado, con serias dificultades para jóvenes y rentas bajas para alquilar un inmueble con las máximas garantías de calidad.
La realidad es bien distinta. Según el informe ‘Evolución del precio del alquiler de la vivienda en España’ de Idealista, el precio del m2 en España en mayo de 2024 fue de 13,2€/m2. Esto supone un incremento del 1,8% con respecto a abril, un 5% más que en febrero y un 13,4% más en relación con mayo de 2023. Por tanto, pese a las regulaciones del Gobierno, el precio del metro cuadrado en alquiler en España alcanzó máximos históricos.
Análisis de los precios del alquiler por comunidades
El Sistema Estatal de Referencia de Precios alude a la superficie de las viviendas de entre 30m2 y 150m2. Pese a todo, los datos de mayo no invitan al optimismo y no son nada halagüeños. La demanda no para de crecer, el poder adquisitivo no para de bajar y el precio de los arrendamientos alcanza máximos históricos.
La Comunidad de Madrid se presenta como la segunda más cara en el mercado del alquiler. El precio del metro cuadrado en mayo fue de 17,6€/m2, con una variación mensual del 1,6% y un incremento anual del 16,5%. Le sigue Cataluña con 17,1€/m2, una variación mensual del 1,7% y un incremento anual del 14,5%. El ranking lo lidera Baleares, con 19,1€/m2. Acceder a un arrendamiento en las islas resulta tarea casi imposible, pues el precio del alquiler supera al de los sueldos. La variación mensual fue del 7,6% y la anual del 22,1%.
Canarias presenta un coste del alquiler de 14€/m2(variación anual del 12,8% y mensual del 2,3%), Andalucía 11,4€/m2 (variación mensual del 0,8% y anual del 12,6%) y Cantabria 11,3€/m2 (variación mensual del 4,3% y anual del 14,7%).
Pese a todo, la otra cara de la moneda la muestra comunidades como Melilla con 9,8€/m2, representando una bajada 1,3% a nivel mensual, aunque con incremento del 3,3% en términos anuales.
La cruda realidad es que desde la implantación del control de precios de alquiler en España, la situación no está mejorando y no se nota. En marzo, el precio del alquiler en el territorio nacional fue de 12,7€/m2 de media; en abril de 13€/m2 y en mayo de 13,2%. Un índice de variaciones mensuales que va creciendo paulatinamente al 1,1%, al 2% y al 1,8%, respectivamente.
Su vigencia
El Índice se encuentra en vigor en las zonas declaradas como tensionadas a partir de que dicha Comunidad Autónoma la declarase como tal y durante un periodo máximo de tres años prorrogables.
Aragón y Andalucía han rechazado la aplicación de la nueva normativa. En Asturias, al menos, 13 de los 78 concejos pueden ser zonas tensionadas por el elevado precio de la vivienda, según un estudio elaborado por el observatorio ‘REGIOlab’ de la Universidad de Oviedo. Baleares, Cantabria y Castilla y León también han rechazado esta medida, según el ‘Informe de Zonas Tensionadas’ elaborado por Fotocasa.
En Canarias, solo dos localidades se han mostrado a favor de la nueva medida para regular el precio de los alquileres: La Orotava y Las Palmas de Gran Canaria.
En Castilla la Mancha se ha implantado el ‘Plan 10.000 viviendas’ para fomentar el alquiler y la compra de vivienda en las zonas de mercado residencial tensionado. La comunidad catalana es la primera comunidad en regular el precio del alquiler, donde se limitará en 140 localidades y afecta al 80,6% de la población de la región.
Extremadura, La Rioja, Comunidad Valenciana, Murcia y Madrid rechazan la propuesta, pero Galicia lo está sometiendo a estudio. En Navarra, por el momento, cuentan con 22.000 contratos de alquiler para analizar el mapa de zonas tensionadas y aseguran que la idea es acelerar el proceso al máximo. El Gobierno del País Vasco ha identificado 41 municipios que cumplen con las condiciones para ser declarados zonas tensionadas.
Las consecuencias inminentes
Ya se están viendo los primeros resultados tras la incorporación del Índice y no es nada positivo. Los pisos en alquiler de precio cercano al máximo bajan, aunque no como deberían, pero los pisos situados por debajo del máximo suben de manera desorbitada.
Hay que destacar que los particulares con uno o dos pisos en alquiler intentan alcanzar el máximo, si la ley lo permite, y si sienten que están perdiendo dinero, entonces pasarán a vender sus inmuebles. La economía sumergida cobra peso y los propietarios se están volviendo más selectivos a la hora de escoger a sus inquilinos, apostando por perfiles más solventes y con mayores garantías.
Están siendo pocos los inquilinos que sientan una bajada de su renta si pagaban un alquiler elevado, pues solo afecta a grandes tenedores. La consecuencia más clara es que quienes pagaban una tasa demasiado baja la están viendo subir. De ahí que muchos pisos antiguos están saliendo a la venta. Por tanto, la cruda realidad es que el parque de alquiler es demasiado pequeño y caro, lo que demuestra una importante y crítica descompensación con respecto a la elevada demanda existente.