Este jueves el grupo parlamentario de Unidos Podemos-En Comú Podem-En Marea ha registrado en el Congreso de los Diputados una Proposición de Ley cuyo objetivo final no es otro que regular el precio de los alquileres, un tema especialmente controvertido por el auge de los precios.
Si esta Proposición de ley saliera adelante, se reformaría la Ley de Arrendamientos Urbanos, dando una vuelta de tuerca para incrementar los altos niveles de regulación existentes en el mercado de la vivienda para el alquiler.
La Proposición de Ley para regular los precios de los alquileres al detalle
La Proposición de Ley presentada contiene varias medidas. En primer lugar, se demanda volver a los contratos de una duración de cinco años porque, para el grupo parlamentario, uno de los factores que más ha contribuido a la escalada de precios de los alquileres ha sido la actual ley, cuya última reforma del Gobierno en el 2013, rebajó el término medio del alquiler de cinco a tres años.
También, en el supuesto de que una vez se alcanza la fecha vencimiento del contrato, con una duración mínima de cinco años y si ninguna de las partes comunica la voluntad de finiquitar el contrato con tres meses de antelación, el contrato se renovaría anualmente hasta un máximo de cinco años.
Incluso van más allá, pues plantean un determinado contrato tipo con una duración de 10 años, que estaría vinculado a determinados beneficios fiscales y otras medidas determinadas impulsadas por autonomías y ayuntamientos.
También se apunta a que los propios municipios, en colusión a sus Comunidades Autónomas, tengan la capacidad regulatoria para impedir subidas indiscriminadas de los precios de los alquileres. Con esta medida, los ayuntamientos podrían establecer limitaciones temporales a los precios de los alquileres, cuando se presenten "áreas de mercado tensionado".
Estos supuestos se determinarían a través de unos indicadores predefinidos que determinen, por ejemplo, la existencia de fuerte demanda de alquiler asequible no satisfecha o bien que las rentas de alquiler sean superiores a la disponibilidad de renta de las familias de la zona.
Para acabar, proponen que las partes del contrato no puedan pactar una fianza superior a un mes y además, que aquellos gastos extra por la gestión y formalización del contrato no los debe asumir la parte arrendataria sino el arrendador.
Las consecuencias de regular los alquileres
Esta Proposición de Ley, de salir adelante, impediría el pacto voluntario entre las partes, favoreciendo que un ente superior, en este caso el ayuntamiento, sea el que asuma la última potestad para determinar tanto el plazo como qué precios son justos y qué precios son injustos.
Con una ampliación de la regulación actual del mercado del alquiler, lo que se está diciendo es que las partes de un contrato no pueden reflejar sus intereses. La implicación última nos lleva a un escenario en el que se difiere el proceso de mercado y que disipa los incentivos para que el arrendador ponga a disposición del mercado su vivienda para el alquiler.
En el supuesto de que esta ley salga adelante, también implica que, en un momento dado, se pueda imponer precios máximos frente a los precios del mercado, lo que garantiza la creación/incremento de un mercado negro para suplir el diferencial existente entre el precio regulado y el precio de mercado.
Ambas partes del contrato, arrendador y arrendatario, adquieren grandes incentivos para expandir un mercado negro paralelo al regulado. El arrendador obtendría una prima sobre el mercado regulado y el arrendatario gozaría de una disponibilidad según sus necesidades, ambos incurriendo en un riesgo penal.
Si los arrendadores de viviendas no tenían suficiente con unos derechos de propiedad debilitados sobre los bienes inmuebles, a ello hay que añadir unos contratos estandarizados, la posibilidad de que se establezcan precios máximos de un día para otro y la disminución de las garantías (fianza).
Todas estas medidas descritas fomentan la escasez de viviendas para el alquiler porque desprotege al arrendador y a la seguridad jurídica que necesita para ofertar su vivienda de alquiler. Con ello, a demanda constante o creciente, los precios se irán incrementando o acelerando -incluyendo los precios del mercado negro, en el supuesto de precios máximos-.
La subida de precios durante el mandato de Carmena y Colau
Manuela Carmena y Ada Colau son respectivamente las alcaldesas de Madrid y Barcelona, que asumieron su cargo a mediados del año 2015. Durante este tiempo, los precios de los alquileres empezaban a incrementarse, pero las mayores tasas en el avance de los precios de los alquileres los hemos visto durante sus mandatos.
Según los datos de Idealista, en Madrid, en junio del año 2015, el precio medio por metro cuadrado era de 11,7 euros, mientras que, los últimos datos disponibles correspondientes a diciembre de 2017, señalan que el precio medio por metro cuadrado se situaba en 15,5 euros. Por la tanto, la gestión de Carmena ha impulsado los alquileres un 32,47%. Para una vivienda de 90 metros cuadrados supondría un encarecimiento de 342 euros en el precio del alquiler
La gestión de Manuela Carmena ha llevado a que el Ayuntamiento de Madrid haya paralizado numerosos proyectos de viviendas que, tras casi tres años de gestión, podrían incorporarse al mercado inmobiliario, incrementando la oferta y reduciendo el precio de los alquileres.
Probablemente el mayor error actual lo encontramos en las dificultades para impulsar la Operación Chamartín. El primer clan contemplaba unas 17.000 viviendas, mientras dentro del plan actual la construcción se limitó a 11.000 viviendas, es decir un 38% menos. Incluso, a esta cifra, se está disputando un reducción adicional de 2.000 viviendas.
Por su parte, en Barcelona, veíamos un precio medio por metro cuadrado de 13,2 euros en junio de 2015 y al finalizar 2017, el precio medio del metro cuadrado se encontraba en los 17,5 euros, una subida del 32,57%, con la gestión de Ada Colau. Para una vivienda de 90 metros cuadrados supondría un encarecimiento de 382 euros en el precio del alquiler.
Para Ada Colau, mientras no llega esta ley, la solución reside en una ampliación del parque de vivienda en alquiler social que actualmente es el 1% del total del mercado. Esto se traduce en una captación de los recursos de los barceloneses para financiar la adquisición de vivienda, sin que puedan disponer de su renta sustraída ni de los derechos del inmueble.