España se ha vuelto uno de los países más longevos de la tierra, por tanto, ha habido un aumento de la esperanzada de vida entre sus ciudadanos. Por tanto, se está dando que ha descendido la natalidad.
También nos encontramos que existen bastantes dudas en la sostenibilidad del sistema público de las pensiones. Todo esto hace que los ciudadanos de la tercera edad busquen otras fórmulas que garanticen sus ingresos durante sus últimos años de vida. Uno de los instrumentos que han sacado las entidades bancarias han sido las hipotecas inversas.
Las hipotecas inversas han vuelto a la actualidad de los productos financieros debido al acuerdo realizado entre el Banco Santander y la empresa MAPFRE, ya que han constituido una sociedad participada al 50 por ciento entre las dos empresas para operar en el mercado español.
La hipoteca inversa es un préstamo que responde el jubilado con su vivienda y los bienes que deja en herencia
Una hipoteca inversa es un crédito o préstamos garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual y se concede, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas en el tiempo a una persona.
Los grandes beneficiados de este producto son aquellas personas que ya tienen pagadas sus viviendas habituales y uno de los colectivos son los jubilados.
Las condiciones para acceder a estas hipotecas inversas es ser mayor a 65 años, acreditar un grado de discapacidad igual o mayor a 33 por ciento, o tener dependencia en grado de grande o severa.
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Esta ley regula las hipotecas inversas y establece que la cantidad que se puede disponer del préstamo debe alcanzar un importe máximo de un determinado porcentaje del valor de la tasación en el momento que se constituya la hipoteca.
Dicho porcentaje suele ser inferior al 70 por ciento del valor de la tasación y una vez que el beneficiario de la hipoteca inversa deja de disponer de la renta, pero sigue percibiendo intereses.
Una vez que ha fallecido el beneficiario, la entidad bancaria recupera el crédito dispuesto más los intereses que se han producido mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria.
Principales características de la hipoteca inversa
La característica principal de la hipoteca inversa que diferencian de un préstamo hipotecario es que la deuda no va a disminuir con el tiempo, sino todo lo contrario, va a aumentar hasta que se haga cargo los herederos o se ejecute la garantía hipoteca por parte de la entidad bancaria.
La hipoteca inversa es un capital prestado en forma de crédito o préstamos, no es la renta de una pensión, por tanto, cuando fallezca el titular, es el momento que se tiene que devolver el préstamo.
Uno de los beneficios que aporta este tipo de producto bancaria es que el beneficiario está exento de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos y Documentales, y en la renta que se percibe está exenta de pagar el IRPF.
Pros y contras de la hipoteca inversa para los jubilados
La principal ventaja que puede aportar para un jubilado es que puede seguir utilizando su vivienda, mientras recibe una cantidad de dinero por parte de la entidad bancaria, por tanto, conserva su vivienda y obtiene dinero a cambio.
Por otra parte, entre las desventajas que puede tiene este tipo de producto, es que la deuda no va a disminuir pasado el tiempo, sino todo lo contrario va a aumentar, y puede pasar que según la situación del mercado inmobiliario el jubilado acabe debiendo más que el valor de la vivienda en ese momento.
Si pasa que el valor de mercado es menor que el valor del préstamo de la hipoteca inversa los herederos deberán responder con la vivienda y con los bienes asociados a la herencia que deberían percibir.
Otra desventaja, es que la hipoteca inversa se les aplica un tipo de interés hipotecario bastante elevado que va aumentado según pase los años de contratación de este tipo de préstamo.
En ocasiones la entidad bancaria puede introducir otros productos financieros dentro de las diferentes opciones que se pueden contratar con la hipoteca inversa, como es el caso de seguros de renta vitalicia diferida, para cubrir si en un futuro se producen impagos o pérdidas de valor del inmueble, que pueden resultar productos abusivos para los jubilados.
Otra desventaja que nos podemos encontrar es que las entidades bancarias pueden vender la hipoteca inversa a jubilados que no lo necesiten.
Renta para el jubilado y deudas para los herederos
Existe la cultura en España que los padres dejen a sus hijos la vivienda familiar cuando estos fallecen, por esto, una de las principales barreras a la hipoteca inversa es la pérdida de la propiedad sino se pueden hacer cargos los herederos del préstamo.
Con la hipoteca inversa no hay una transmisión de la propiedad de la vivienda a la entidad bancaria, ya que la caso es un aval o garantía en el caso del impago del préstamo generado y el pago lo deben de ejecutar los herederos una vez que el propietario muere.
En el caso que los herederos no puedan hacer frente con el pago o que quieran quedarse la casa, existe la vía que la entidad bancaria les dé la opción que puedan solicitar una hipoteca por el préstamo generado con la hipoteca inversa.
Por tanto, el pan para hoy y hambre para aquellas personas que heredan la vivienda. Es recomendable para aquellas personas que no tienen herederos, pero si el jubilado quiere transmitir a sus hijos o herederos su vivienda, no es nada aconsejable.
Imagen | Julio César Cerletti García