¿Es la crisis de la vivienda en España un problema que amenaza en volverse crónico? La realidad es que afecta a diferentes generaciones, especialmente a los jóvenes que buscan acceder a su primera residencia. Un paso hacia adelante convertido, prácticamente, en misión imposible.
Aunque eso sí, hay una afirmación algo drástica. Y es que la situación mejorará significativamente cuando la generación de los baby boomers, es decir aquellas personas nacidas entre 1946 y 1964 comience a fallecer. De esta forma, se liberará una gran cantidad de viviendas en el mercado.
La importancia de los baby boomers en la vivienda
Es cierto que los baby boomers constituyen una parte sustancial de la población española y muchos de ellos son propietarios de sus viviendas. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2023, el 85% de las personas mayores de 65 años eran propietarias de su vivienda, en contraste con el 36% de los menores de 35 años. Este dato refleja una acumulación de propiedades en manos de las generaciones mayores.
La hipótesis de que la desaparición de los baby boomers liberará viviendas y, por ende, reducirá los precios, eso sí, no considera varios aspectos clave. Por un lado, la vivienda de éstos será heredadas por sus descendientes, quienes pueden optar por mantenerlas, alquilarlas o venderlas. La decisión dependerá de factores como la situación económica, las condiciones del mercado inmobiliario y las políticas fiscales vigentes.
Tampoco que habrá lo que se llama una demanda sostenida. Es decir, la demanda de vivienda en España sigue siendo alta, impulsada por la formación de nuevos hogares, la inmigración y la tendencia hacia hogares unipersonales.
Según el Banco de España, entre 2020 y 2022 se crearon alrededor de 420.000 nuevos hogares, mientras que el número de viviendas construidas apenas alcanzó las 300.000, marcando el nivel más bajo desde 1990, excluyendo la crisis financiera de 2008.
También muchas de las viviendas en manos de los baby boomers se encuentran en áreas rurales o en zonas urbanas menos demandadas. La preferencia actual por vivir en grandes ciudades o áreas metropolitanas significa que la liberación de estas viviendas no necesariamente aliviará la presión en los mercados más tensionados.
Los que nacieron hace 25/30 años están jodidos, con suerte comprarán casa a los 45 años.
— Juan Real Street (@eris_28) December 16, 2024
Los que nacen ahora van a encontrar tanta oferta de vivienda que no sabrán dónde comprar. pic.twitter.com/iNuLVbU0ws
Factores estructurales que afectan al mercado de la vivienda
Más allá de la distribución generacional de la propiedad, existen factores estructurales que influyen en la accesibilidad y el precio de la vivienda en España y de la que estamos todos de acuerdo.
Y es que, la construcción de nuevas viviendas no ha seguido el ritmo de la demanda. La falta de suelo urbanizable, la burocracia en los procesos de construcción y la escasez de mano de obra cualificada han limitado la capacidad de aumentar la oferta.
La inversión en propiedades por parte de extranjeros y fondos de inversión ha incrementado la competencia en el mercado, elevando de esta manera los precios y dificultando el acceso a la vivienda para la población local.
Y lo más importante: la falta de un parque público de viviendas en alquiler y la ausencia de políticas efectivas para regular el mercado han contribuido a la escalada de precios. En España, la vivienda social representa menos del 2,5% del parque total, muy por debajo del promedio del 8% de la Unión Europea.
Entones, ¿cómo mejorar la accesibilidad de la vivienda?
Abordar la crisis de la vivienda requiere un enfoque amplio que, cómo no, debe partir de un Gobierno que no termina de despejar de forma concreta cuáles son las soluciones reales, al menos, a medio plazo.
Es esencial fomentar la construcción de viviendas de protección oficial y promover proyectos que faciliten el acceso a la vivienda para jóvenes y familias de ingresos medios y bajos. Iniciativas como el "Plan Vive" nacional propuesto por el Partido Popular buscan generar un gran parque de alquiler a precios asequibles para jóvenes y familias, extendiendo modelos que ya funcionan en comunidades autónomas como Madrid, Valencia y Andalucía.
Otra opción podría ser la rehabilitación de viviendas antiguas y la adaptación de espacios infrautilizados pueden aumentar la oferta sin necesidad de nuevas construcciones, contribuyendo también a la sostenibilidad urbana.
También, implementar medidas que eviten la especulación y protejan tanto a inquilinos como a propietarios puede estabilizar los precios y ofrecer mayor seguridad en el mercado.
La Ley de Vivienda aprobada en 2023 busca regular el acceso a vivienda asequible y proteger a inquilinos y propietarios, aunque su efectividad aún está en debate.
La cooperación entre administraciones y sector privado es fundamental para desarrollar proyectos que aumenten la oferta de vivienda asequible. La Plataforma Madrid 2050 es un ejemplo de iniciativa que busca agilizar los desarrollos urbanísticos mediante la colaboración entre arquitectos, promotores y la administración.
La idea de que la desaparición de los baby boomers resolverá la crisis de la vivienda en España es, en parte, real pero también una simplificación de un problema que no aborda las raíces estructurales del mismo. ¿Se conseguirá dar con la solución algún día? De momento, los jóvenes siguen desesperados en un mercado, el de la vivienda, totalmente voraz.